Istota interpretacji:

Dostawa niezabudowanych działek, dla których miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego stanowi, iż mają przeznaczenie jako tereny zamknięte, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w stawce podstawowej 22% zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT.

Wniosek uzupełniony został pismem z dnia 30.09.2010 r. (data wpływu 04.10.2010 r.).

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Podatnik - jest państwową osobą prawną działającą na podstawie przepisów ustawy z dnia 30 maja 1996 r. o gospodarowaniu niektórymi składnikami mienia Skarbu Państwa oraz o Agencji M. (t.j. Dz. U. z 2004 r. Nr 163, poz. 1711 z późn. zm.), której zadaniem jest m.in. gospodarowanie nieruchomościami Skarbu Państwa zbędnymi dla potrzeb jednostek organizacyjnych resortu obrony narodowej.

Dnia 28 września 2010 r. podatnik sprzedał nieruchomość położoną w G., dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą nna którą składają się następujące działki ewidencyjne:

• działka nr 196/79 o pow. 0.0087 ha, niezabudowana, rodzaj użytków "Tr" (tereny różne),
• działka nr 200/78 o pow. 0.5493 ha, niezabudowana, rodzaj użytków "Tr" (tereny różne),
• działka nr 202/78 o pow. 0.0207 ha, niezabudowana, rodzaj użytków "Tr" (tereny różne),
• działka nr 161/8 o pow. 3.3481 ha, zabudowana rodzaj użytków "Tr" (tereny różne).
  
  

Łączna powierzchnia nieruchomości wynosi 3.9268 ha. Kopie wypisu z rejestru gruntów i odpisu księgi wieczystej stanowią załączniki nr 1 i 2 do wniosku.

Według operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego dnia 30 września 2009 r. wartość nieruchomości została określona na kwotę 3.116.000 zł, przy czym wartość działek niezabudowanych nr 196/79, 200/78, 202/78 wynosi 1.736.000 zł, natomiast wartość działki zabudowanej nr 161/8 wynosi 1.380.000 zł.

Nieruchomość została sprzedana w wyniku przetargu ustnego nieograniczonego zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.). Cenę wywoławczą nieruchomości podatnik określił na kwotę 3.500.000 zł. W wyniku przetargu przeprowadzonego dnia 10 sierpnia 2010 r. wyłoniony został nabywca nieruchomości. Ustalona w wyniku przetargu cena nieruchomości wynosi 3.535.000 zł. Nabywca nieruchomości jest osobą fizyczną która nabywa nieruchomość w celu niezwiązanym z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Działki nr 196/79, 200/78 i 202/78 zlokalizowane są na terenie, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zatwierdzony uchwałą nr … Rady Miasta G. z dnia …. W w/w planie działki nr 196/79, 200/78 i 202/78 położone są w granicach strefy planistycznej oznaczonej symbolem 173 - teren zamknięty. Stosownie do 8 ust. 1 pkt 5 uchwały nr … na rysunku planu pokazano granice terenów zamkniętych, a zapisy dotyczące terenów zamkniętych nie stanowią ustaleń planu.

Dla działki nr 161/8 nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Pismo Urzędu Miasta nr … z informacją o przeznaczeniu w/w działek w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego stanowi załącznik nr 3 do wniosku.

Według pisma Prezydenta Miasta sygn. … z dnia ... działki nr 200/78, 196/79 i 202/78 określone są w planie jako teren zamknięty, w związku z tym brak jest ustaleń dla przedmiotowych działek. Dla przedmiotowych nieruchomości możliwe jest ubieganie się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy W/w pismo stanowi załącznik nr 4 do wniosku.

Podatnik nie występował o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Na mocy decyzji nr … z dnia … (Dz. Urz. MON Nr 9 poz. 112) działki nr 196/79, 200/78, 202/78, 161/8 utraciły status terenu zamkniętego

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1. Czy dostawa działek nr 196/79, 200/78 i 202/78 podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług czy też podlega zwolnieniu z tego podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy...
2. Jeżeli dostawa działek nr 196/79, 200/78 i 202/78 podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług to, czy w sytuacji, gdy:
   1. nieruchomość została wyceniona na kwotę 3.116.000 zł,
   2. działki niezabudowane nr 196/79, 200/78 i 202/78 zostały wycenione na kwotę 1.736.000 zł,
   3. działka zabudowana nr 161/8 na kwotę 1.380.000 zł,
   4. wywoławcza cena całej nieruchomości wynosiła 3.500.000 zł,
   5. wylicytowana cena całej nieruchomości wyniosła 3.535.000 zł,
   6. dostawa działki nr 161/8 korzysta ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, podstawę opodatkowania przy dostawie działek nr 196/79, 200/78, 202/78 należy obliczyć, mając na uwadze przelicznik wynikający ze stosunku ich wartości określonej w operacie szacunkowym do wartości całej nieruchomości określonej w operacie szacunkowym, czy też stosując przelicznik uwzględniający powierzchnię tych działek w stosunku do ogólnej powierzchni całej nieruchomości...

Ad. 1.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. Pojęcie terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę nie zostało zdefiniowane w przepisach ustawy o podatku od towarów i usług. Niewątpliwie o "terenach" traktuje ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, stąd też w pełni uzasadnione jest odwołanie się do jej regulacji przy określaniu przeznaczenia nieruchomości. Ustawa ta normuje zagadnienie systemu planowania zagospodarowania przestrzennego, który ma wpływać na sposób wykonywania własności nieruchomości i wyznaczać granice zagospodarowania działki przez właściciela, w tym określać możliwość oraz ograniczenia zabudowy działki, a nawet zabudowę taką wykluczać.

Podstawowym instrumentem planowania i zagospodarowania przestrzennego w gminie jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, do którego postanowień zdaniem podatnika należy odwołać się przy określaniu, czy dany grunt jest terenem innym niż budowlany oraz przeznaczony pod zabudowę. Z zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przyjętego uchwałą nr … Rady Miasta z dnia … wynika, że działki nr 196/79, 200/78 i 202/78 położone są w granicach strefy planistycznej określonej jako teren zamknięty. Z postanowień uchwały wynika, że zapisy dotyczące terenów zamkniętych nie stanowią ustaleń planu. Powyższe prowadzi do wniosku, że w istocie dla w/w działki nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Wypada zauważyć, że działki nr 196/79, 200/78 i 202/78 (oraz działka nr 161/8) utraciły status terenu zamkniętego na mocy wymienionej w części F. decyzji nr … z dnia … W związku z powyższym podatnik zwrócił się do Prezydenta Miasta z postulatem dokonania zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Z przytoczonego w części F. pisma Prezydenta Miasta z dnia … wynika jednak, że organ wykonawczy Gminy Miasta nie widzi pilnej potrzeby przystąpienia do opracowania zmiany planu. Brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie jest jednak zdaniem Prezydenta Miasta przeszkodą w prowadzeniu ewentualnych inwestycji. Dla przedmiotowych nieruchomości możliwe jest ubieganie się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Zgodnie z postanowieniami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 4 ust. 2). Podatnik nie występował jednak o wydanie takiej decyzji. Wynika to ze specyfiki działalności podatnika, który jest państwową osobą prawną działającą na podstawie przepisów ustawy z dnia 30 maja 1996 r. o gospodarowaniu niektórymi składnikami mienia Skarbu Państwa oraz o Agencji M., powołaną w celu gospodarowania mieniem Skarbu Państwa zbędnym dla potrzeb jednostek organizacyjnych resortu obrony narodowej. Gospodarowanie nieruchomościami odbywa się przy odpowiednim zastosowaniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i polega w większości na sprzedaży nieruchomości bądź na ich oddaniu w najem lub dzierżawę.

W stosunku do działek będących przedmiotem niniejszego wniosku została podjęta decyzja o zagospodarowaniu w formie sprzedaży w drodze przetargu nieograniczonego. W przypadku podjęcia decyzji o sprzedaży nieruchomości podatnik nie decyduje o jej przeznaczeniu czy sposobie wykorzystywania, pozostawiając w tym zakresie decyzję nabywcy nieruchomości. Także w przypadku działek objętych wnioskiem koncepcję ich zagospodarowania będzie opracowywał i wdrażał przyszły nabywca nieruchomości.

Reasumując tą część rozważań należy stwierdzić, że w braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu nie sposób aktualnie określić działek nr 196/79 200/78 i 202/78 mianem terenów budowlanych czy przeznaczonymi pod zabudowę.

Procedura objęcia przedmiotowych działek miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jest szczegółowo określona w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Organy Gminy Miasta nie wszczęły jej w stosunku do przedmiotowych działek i nie ma pewności, czy uczynią to w przyszłości. Gdyby nawet procedura uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego została uruchomiona, zakończenie całego procesu może zakończyć się w odległym czasie. Tymczasem nieruchomość ma być sprzedana w bieżącym roku kalendarzowym, a obowiązek podatkowy powstanie w momencie, gdy działki nie będą objęte planem. Podobnie jest z możliwością ubiegania się o decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W chwili powstania obowiązku podatkowego nie będziemy mieli do czynienia z funkcjonowaniem tego rodzaju decyzji w obrocie prawnym. Sama hipotetyczna możliwość "ubiegania się o wydanie decyzji" (pismo Prezydenta Miasta z dnia ...) nie świadczy automatycznie o tym, że decyzja taka zostałaby w każdym przypadku wydana. Z kolei stwierdzenie, że brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie stanowi przeszkody prowadzeniu ewentualnych inwestycji zawarte w piśmie Prezydenta Miasta z dnia … trudno traktować jako źródło obowiązującego prawa.

Przy określaniu przeznaczenia nieruchomości nieprawidłowe jest natomiast odwoływanie się do zapisów w ewidencji gruntów i budynków. Ustawa o podatku od towarów i usług ustanawiając w art. 43 ust. 1 pkt 9 wyłączenie z opodatkowania tym podatkiem stanowi bowiem nie o dostawie gruntów, ale o dostawie terenów. Zastosowanego w tym przepisie pojęcia terenu (niezabudowanego budowlanego czy też przeznaczonego pod zabudowę) nie powinno się odnosić do przepisów regulujących ewidencję gruntów i budynków, skoro mowa w nich o "gruntach" a nie o "terenach".

Na chwilę obecną zatem zdaniem podatnika należy uznać, że podatnik zamierza dokonać dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. W związku z powyższym ich dostawa jest zwolniona od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Z kolei dostawa zabudowanej działki nr 161/8 korzysta zdaniem podatnika ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy (budynki zostały wybudowane w 1956 r., 1968 r., 1971 r., 1974 r., 1976 r., 1978 r., działka nie była przez podatnika oddawana osobom trzecim do odpłatnego lub nieodpłatnego korzystania, a zatem dostawa przedmiotowych obiektów nie będzie wykonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim).

Ad. 2.

Wnioskodawca jest państwową osobą prawną działającą na podstawie przepisów ustawy z dnia 30 maja 1996 r. o gospodarowaniu niektórymi składnikami mienia Skarbu Państwa oraz o Agencji M. powołaną w celu gospodarowania mieniem Skarbu Państwa zbędnym dla potrzeb jednostek organizacyjnych resortu obrony narodowej. Gospodarowanie nieruchomościami odbywa się przy odpowiednim zastosowaniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i polega w szczególności na ich sprzedaży, głównie w formie przetargu nieograniczonego. Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami cenę nieruchomości należy ustalić na podstawie jej wartości (art. 67 ust 1), cenę wywoławczą w pierwszym przetargu ustala się w wysokości nie niższej niż wartość nieruchomości (art. 67 ust. 2 pkt 1), natomiast opinię o wartości nieruchomości sporządza na piśmie w formie operatu szacunkowego rzeczoznawca majątkowy (art. 156 ust. 1).

W doktrynie prawa podatkowego dominuje pogląd że jedna dostawa może być opodatkowana oddzielnie, o ile możliwe jest oddzielne opodatkowanie składników dostawy. Dostawa zabudowanej działki nr 161/8 korzysta, zdaniem wnioskodawcy, że zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Przyjmując ze dostawa niezabudowanych działek nr 196/79 200/78 i 202/78 podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ustalenie podstawy opodatkowania możliwe jest przy zastosowaniu dwóch metod.

Pierwsza metoda ma swoje źródło w bezwzględnie obowiązujących przepisach prawa dotyczących określania wartości i ceny nieruchomości i uwzględnia istotną rolę operatu szacunkowego w tym procesie. Skoro wartość całej nieruchomości określono na kwotę 3.116.000 zł, to wartość działek niezabudowanych nr 196/79, 200/78 i 202/78 w kwocie 1.736.000 zł stanowi 55,71 % wartości całej nieruchomości. Jeżeli wylicytowana cena całej nieruchomości wyniosła 3.535.000 zł, to stosując przelicznik 55,71 % podstawa opodatkowania przy dostawie niezabudowanych działek wynosi 1.969.348,50 zł. Od kwoty 1.969.348,50 zł należy zatem obliczyć podatek VAT.

Inną możliwą metodą jest określenie podstawy opodatkowania przy dostawie niezabudowanych działek nr 196/79, 200/78 i 202/78 przy uwzględnieniu powierzchni działek niezabudowanych w stosunku do powierzchni całej nieruchomości. Nieruchomość ma łączną powierzchnię 3.9268 ha, z kolei powierzchnia niezabudowanych działek nr 196/79, 200/78 i 202/78 wynosi 0.5787 ha, tj. 14,74% powierzchni całej nieruchomości. Jeżeli wylicytowana cena całej nieruchomości wyniosła 3.535.000 zł, to stosując przelicznik 14,74% podstawa opodatkowania przy dostawie niezabudowanych działek nr 196/79, 200/78 i 202/78 wynosi 521.059 zł. Stosując tą metodę podatek VAT z tytułu dostawy działek nr 196/79, 200/78 i 202/78 byłby liczony od kwoty 521.059 zł.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie udzielają jakiejkolwiek wskazówki w zakresie oddzielnego opodatkowania dostawy nieruchomości - czy większe znaczenie ma wartość poszczególnych działek, czy też może ich powierzchnia. W opinii podatnika należałoby przyjąć raczej zasadę powierzchni niż wartości poszczególnych działek. Zasada powierzchni jest bardziej obiektywna. Przystępując do przetargu na sprzedaż nieruchomości jego uczestnik zna tylko cenę wywoławczą, za jaką wystawiana jest na sprzedaż cała nieruchomość. Uczestnik przetargu nie zna wartości poszczególnych działek ewidencyjnych ustalonej w operacie szacunkowym. Operat szacunkowy nie jest zaś udostępniany uczestnikom przetargu. Uczestnik przetargu ma zatem prawo oczekiwać, że w sytuacji gdy na sprzedaż wystawianych jest kilka działek ewidencyjnych stanowiących z punktu widzenia prawnego jedną nieruchomość oraz gdy dostawa niektórych z działek jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług, a dostawa niektórych jest z niego zwolniona to cena netto działek opodatkowanych będzie ustalona w oparciu o ich powierzchnię.

Nie bez znaczenia dla prawidłowej wykładni przepisów o podatku od towarów i usług jest również argument wywodzony z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych. Należy zauważyć, że nawet przyjęcie przez strony transakcji rozwiązania korzystniejszego w świetle podatku od towarów i usług dla interesów fiskalnych Skarbu Państwa strony transakcji nie mogą wykluczyć ryzyka z tytułu podatku od czynności cywilnoprawnych. Organ podatkowy może bowiem uznać, że przez "zaliczenie" większej wartości gruntu do dostawy opodatkowanej VAT, co daje nabywcy prawo do odliczenia tego podatku, zaniżona została odpowiednio podstawa opodatkowania z tytułu podatku od czynności cywilnoprawnych. Ryzyko to nie występuje co prawda w odniesieniu do czynności prawnych dokonywanych z Wnioskodawcą (art. 31 ust. 1 ustawy o gospodarowaniu niektórymi składnikami mienia Skarbu Państwa oraz o Agencji M.) należy je eliminować z uwagi na konieczność zapewnienia jednolitej wykładni przepisów prawa podatkowego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Ad. 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

W myśl powyższego, grunt spełnia definicję towaru w myśl ustawy, a jego sprzedaż traktowana jest jako czynność odpłatnej dostawy towaru na terytorium kraju.

Podstawowa stawka podatku – zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy – wynosi 22% z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ustawodawca zwolnił od podatku od towarów i usług dostawę terenów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Wątpliwości Wnioskodawcy sprowadzają się do kwestii, czy może zastosować zwolnienie przy sprzedaży gruntów niezabudowanych.

Należy podkreślić, iż zwolnienie z podatku VAT lub obniżenie stawki podatkowej, możliwe jest tylko wówczas, gdy przewiduje to ustawa lub przepisy wykonawcze do ustawy. Wszelkie zwolnienia są wyjątkiem od generalnej reguły opodatkowania sprzedaży wg stawki 22% i muszą być interpretowane ściśle, nie zaś rozszerzająco.

Zatem w przypadku działek sprzedawanych przez Wnioskodawcę, konieczne jest jednoznaczne określenie, iż są to grunty inne niż budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Należy zgodzić się z Wnioskodawcą, iż o charakterze danego gruntu rozstrzyga zapis w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – w myśl zapisów ust. 2 powołanego przepisu - określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1. lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2. sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
   
   

Zatem o charakterze danego gruntu winien rozstrzygać odpowiedni zapis w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który jako dokument prawa miejscowego, decyduje o kwalifikacji gruntu. W sytuacji, gdy dla danego terenu nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego, należy posłużyć się decyzją o warunkach zabudowy lub inną istniejącą na dzień zawarcia transakcji dokumentacją, sporządzoną na podstawie ww. ustawy o planowaniu przestrzennym.

Na mocy art. 20 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 193, poz. 1287) dane z ewidencji gruntów i budynków mogą być stosowane wyłącznie posiłkowo gdyż nie zawierają danych o "przeznaczeniu" danego gruntu, a jedynie obejmują dane – w przypadku gruntów – dotyczące ich położenia, granic, powierzchni, rodzajów użytków gruntowych oraz ich klas gleboznawczych (…).

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że dla określenia przeznaczenia danego terenu decydujące znaczenie, ma miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W opisie stanu faktycznego Wnioskodawca wskazał, iż przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość, na którą składają się następujące działki ewidencyjne: działki o numerach 196/79, 200/78, 202/78 – niezabudowane oraz działka 161/8 – zabudowana.

Działki 196/79, 200/78 i 202/78 zlokalizowane są na terenie, dla którego obowiązują ustalenia określone przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W ww. planie przedmiotowe działki położone są w granicach strefy planistycznej oznaczonej – teren zamknięty. Na mocy decyzji MON z dnia … działki 196/79, 200/78, 202/78, 161/8 utraciły status terenu zamkniętego.

Wnioskodawca zwrócił się do Prezydenta Miasta z postulatem dokonania zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jednakże z odpowiedzi wynika, iż organ wykonawczy Miasta nie widzi pilnej potrzeby przystąpienia do opracowania zmiany planu. Brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie jest jednak zdaniem Prezydenta Miasta przeszkodą w prowadzeniu ewentualnych inwestycji.

Zatem biorąc pod uwagę opis zdarzenia, Wnioskodawca będzie dokonywał sprzedaży gruntów oznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako "tereny zamknięte", a zapisy dotyczące terenów zamkniętych nie stanowią ustaleń planu.

Tereny zamknięte zostały natomiast zdefiniowane w ustawie z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 193, poz. 1287).

Zgodnie z art. 2 pkt 9 powyższej ustawy terenem zamkniętym jest teren o charakterze zastrzeżonym ze względu na obronność i bezpieczeństwo państwa, określony przez właściwych ministrów i kierowników urzędów centralnych.

W myśl natomiast § 3 Rozporządzenia Ministra Obrony Narodowej z dnia 18 lipca 2003 r. w sprawie terenów zamkniętych niezbędnych dla obronności państwa (Dz. U. z dnia 13 sierpnia 2003 r. Nr 141, poz. 1368) za tereny zamknięte niezbędne dla obronności państwa, na których Minister Obrony Narodowej nadzoruje prace geodezyjne i kartograficzne, uznaje się:

1. tereny zajęte pod:
   1. stanowiska kierowania państwem i stanowiska dowodzenia Siłami Zbrojnymi Rzeczypospolitej Polskiej w stanie zagrożenia bezpieczeństwa państwa i wojny,
   2. obiekty rozpoznania i walki radioelektronicznej oraz obrony powietrznej i przeciwlotniczej kraju,
   3. obiekty telekomunikacyjne służące do przekazywania informacji niejawnych stanowiących tajemnicę państwową,
   4. porty wojenne i urządzenia Marynarki Wojennej,
   5. lotniska wojskowe,
   6. składy i magazyny amunicji, uzbrojenia oraz materiałów pędnych i smarów,
   7. obiekty przeznaczone do produkcji materiałów i środków służących do celów obronności kraju,
2. tereny zamknięte przeznaczone w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego na cele, o których mowa w pkt 1.
   
   

Stosownie do § 1 powyższego rozporządzenia tereny zamknięte są to tereny niezbędne dla obronności państwa, na których Minister Obrony Narodowej nadzoruje prace geodezyjne i kartograficzne.

Wnioskodawca w opisie stanu faktycznego wskazał wprawdzie, iż przedmiotowe działki utraciły status terenu zamkniętego na mocy decyzji Ministra Obrony Narodowej z dnia ... (Dz. Urz. MON Nr 9, poz. 112), jednakże w planie zagospodarowania przestrzennego, dalej są oznaczone jako tereny zamknięte.

Opierając się na przedstawionym stanie faktycznym, tut. organ uznaje, iż w wyżej wymienionych dokumentach, decydujących o przeznaczeniu gruntu, nie została określona funkcja i przeznaczenie przedmiotowych terenów, po ich zwolnieniu z użytkowania na cele obronności i bezpieczeństwa państwa – odpowiednio na cele cywilne.

Zatem biorąc pod uwagę wyżej wskazane przepisy, szczególnie rozporządzenie z dnia 18 lipca 2003 r. w sprawie terenów zamkniętych niezbędnych dla obronności państwa, nie można zgodzić się z Wnioskodawcą w kwestii, iż działki objęte przedmiotem zapytania są terenami o funkcji innej niż budowlana oraz przeznaczona pod zabudowę.

Tereny zamknięte podlegają szczególnemu trybowi wydawania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz decyzji o pozwoleniu na budowę. Zgodnie z art. 51 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w sprawach ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego w odniesieniu do inwestycji celu publicznego na terenach zamkniętych decyzje wydaje – wojewoda. W myśl art. 60 ust. 3 powyższej ustawy, decyzje o warunkach zabudowy na terenach zamkniętych wydaje wojewoda. Biorąc po uwagę powyższe oraz przeznaczenie terenów zamkniętych, określonych z § 3 rozporządzenia z dnia 18 lipca 2003 r. w sprawie terenów zamkniętych niezbędnych dla obronności państwa, niewątpliwie są to tereny przeznaczone pod wznoszenie budowli.

Powyższe potwierdza również odpowiedź organu wykonawczego Gminy, z której wynika, iż brak zmiany statusu gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, nie jest przeszkodą w prowadzeniu ewentualnych inwestycji, dla przedmiotowych nieruchomości możliwe jest ubieganie się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Reasumując, w ocenie tut. organu, dostawa niezabudowanych działek o numerach 196/79, 200/78, 202/28, dla których miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego stanowi, iż mają przeznaczenie jako tereny zamknięte, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w stawce podstawowej 22% zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie tut. organ podkreśla, iż w przedmiotowej interpretacji nie dokonano oceny stanowiska Podatnika, w kwestii zastosowania zwolnienia dla dostawy zabudowanej działki nr 161/8, z uwagi na brak pytania w przedmiotowym zakresie.

Ad. 2

Zgodnie z art. 29 ust. 1 podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Wnioskodawca jest państwową osobą prawną działającą na podstawie przepisów ustawy z dnia 30 maja 1996 r. o gospodarowaniu niektórymi składnikami mienia Skarbu Państwa oraz o Agencji M., powołaną w celu gospodarowania mieniem Skarbu Państwa.

Gospodarowanie nieruchomościami odbywa się przy odpowiednim zastosowaniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102 poz. 651).

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość objęta jedną księgą wieczystą, na którą składają się działki niezabudowane, których dostawa będzie podlegała opodatkowaniu oraz działka zabudowana, korzystająca w ocenie Wnioskodawcy, ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W przypadku sprzedaży wyodrębnionych geodezyjnie działek, objętych jedną księgą wieczystą, zbycie to na gruncie przepisów podatkowych, należy rozpatrywać oddzielnie w odniesieniu do każdej z tych działek. Zatem określona stawka podatku, bądź zwolnienie nie może być rozszerzone na całą nieruchomość, lecz winno być przyporządkowane do konkretnej działki.

Zgodnie z ww. art. 29 ust. 1 ustawy podstawą opodatkowania jest kwota należna z tytułu sprzedaży pomniejszona o kwotę należnego podatku. Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie udzielają wskazówek odnośnie ustalania ceny dla nieruchomości.

Jednakże, jak sam Wnioskodawca wskazuje, zasady określania ceny nieruchomości wynikają z ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Zgodnie z art. 67 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości.

Z przepisu art. 67 ust. 2 wynika, iż przy sprzedaży nieruchomości w drodze przetargu stosuje się następujące zasady ustalania cen:

1. cenę wywoławczą w pierwszym przetargu ustala się w wysokości nie niższej niż wartość nieruchomości;
2. cenę wywoławczą w drugim przetargu można ustalić w wysokości niższej niż wartość nieruchomości, jednak nie niższej niż 50% tej wartości;
3. cenę nieruchomości, którą jest obowiązany zapłacić jej nabywca, ustala się w rokowaniach z nabywcą w wysokości nie niższej niż 40% jej wartości.
   
   

Opinię o wartości nieruchomości sporządza w formie operatu szacunkowego rzeczoznawca majątkowy (art. 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Mając powyższe na względzie, podstawę opodatkowania przy dostawie działek nr 196/79, 200/78, 202/78 należy obliczyć mając na uwadze przelicznik wynikający ze stosunku ich wartości określonej w operacie szacunkowym do wartości całej nieruchomości określonej w operacie szacunkowym.

Należy zgodzić się z Wnioskodawcą w kwestii, iż powyższa metoda ma swoje źródło w ww. obowiązujących przepisach dotyczących określania wartości i ceny nieruchomości. Z operatu szacunkowego, sporządzonego dla przedmiotowej nieruchomości wynika wartość całej nieruchomości oraz wartość zarówno działek niezabudowanych, jak i działki zabudowanej.

Tym samym ustalanie podstawy opodatkowania w oparciu o przelicznik uwzględniający powierzchnię przedmiotowych działek w stosunku do ogólnej powierzchni całej nieruchomości, w przypadku gdy znana jest wartość powyższych działek jest, w ocenie tut. organu, bezzasadne.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.