Istota interpretacji:

Zwolnienie od podatku VAT sprzedaży nieruchomości z okresu międzywojennego

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Zarząd Powiatu podjął uchwałę w sprawie zbycia nieruchomości będącej własnością Powiatu, zabudowaną budynkiem z okresu międzywojennego. Do czasu podjęcia uchwały budynek był oddany w trwały zarząd i stanowił integralną część budynków przeznaczonych na cele szkolno-wychowawcze. Część budynku jest wykorzystywana na cele mieszkaniowe (umowy najmu lokali z roku 1974), natomiast część była urządzona jako pralnia obsługująca zaplecze socjalno-bytowe, w tym internat dla uczniów szkoły. Decyzją z dnia xxx Starosta wygasił trwały zarząd w zakresie ww. nieruchomości z uwagi na zaprzestanie funkcji usługowej dla szkoły (pralnia). Nie została także dokonana zmiana sposobu użytkowania nieruchomości. Po dwóch negatywnie rozstrzygniętych przetargach (nikt nie przystąpił do przetargu) obecnie prowadzone jest postępowanie na zbycie nieruchomości w trybie rokowań.

W uzupełnieniu do wniosku przesłanym w dniu 24 sierpnia 2009 r. Zainteresowany wskazał, iż przedmiotowy budynek, od momentu wybudowania w okresie międzywojennym do chwili obecnej, nie był ulepszany, zatem właściciel budynku nie ponosił wydatków na jego ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Pomiędzy pierwszym zasiedleniem – rozumianym zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) – a dostawą budynku, budowli lub ich części nie upłynął okres krótszy niż 2 lata. W stosunku do nieruchomości nie przysługiwało dokonującemu jej dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy w przypadku zbycia nieruchomości umową sprzedaży, należy doliczyć podatek VAT do wartości nieruchomości przedstawionej przez rzeczoznawcę majątkowego...

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż nieruchomości zabudowanej korzysta ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b ustawy o podatku od towarów i usług, zatem sprzedający nie nalicza podatku VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy, należy rozumieć rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1. przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2. wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3. wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4. wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5. ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6. oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7. zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika.

Stosownie do postanowień art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z przepisem § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 listopada 2008 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 212, poz. 1336), zwalnia się od podatku czynności związane z wykonywaniem zadań publicznych nałożonych odrębnymi przepisami, wykonywane w imieniu własnym i na własną odpowiedzialność przez jednostki samorządu terytorialnego, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jednostki samorządu terytorialnego są podatnikami podatku od towarów i usług w zakresie wszelkich czynności, które mają charakter cywilnoprawny, tzn. są przez nie realizowane na podstawie umów cywilnoprawnych. Będą to zatem wszystkie realizowane przez te jednostki czynności w sferze ich aktywności cywilnoprawnej, np.: czynności sprzedaży, zamiany (nieruchomości i ruchomości), wynajmu, dzierżawy itd. Czynności wykonywane na podstawie umów cywilnoprawnych nie korzystają ponadto ze zwolnienia określonego w § 13 ust. 1 pkt 11 ww. rozporządzenia.

W myśl art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 5 czerwca 1998 r. o samorządzie powiatowym (t. j. Dz. U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1592 ze zm.), powiat wykonuje określone ustawami zadania publiczne w imieniu własnym i na własną odpowiedzialność. Do zadań publicznych o charakterze ponadgminnym, wykonywanych przez powiat należą m. in. zadania w zakresie gospodarki nieruchomościami (art. 4 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy).

Stosownie do art. 8 ust. 2 ustawy o samorządzie powiatowym, organami powiatu są rada powiatu i zarząd. Zarząd jest organem wykonawczym powiatu (art. 26 ust. 1 cyt. ustawy), który w myśl art. 33 powołanej ustawy wykonuje zadania powiatu przy pomocy starostwa powiatowego oraz jednostek organizacyjnych powiatu, w tym powiatowego urzędu pracy.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, iż Wnioskodawca dokona sprzedaży nieruchomości zbudowanej budynkiem z okresu międzywojennego.

Biorąc pod uwagę przywołane przepisy prawa oraz opisane zdarzenie przyszłe, zauważyć należy, iż z uwagi na fakt, że sprzedaż nieruchomości jest niewątpliwie czynnością cywilnoprawną (nie zaś publicznoprawną), dla zamierzonej czynności zbycia nieruchomości Powiat będzie występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, natomiast powyższa czynność sprzedaży nieruchomości w świetle ustawy o VAT będzie traktowana jako odpłatna dostawa towarów.

Podstawowa stawka podatku VAT, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Oprócz stawki podstawowej, na wybrane grupy towarów i usług, ustawodawca przewidział trzy stawki preferencyjne: 7%, 3% i 0%. Ustawodawca daje także podatnikom możliwość stosowania zwolnień podatkowych.

W świetle art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z przepisem art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 % wartości początkowej.

Z powyższych przepisów wynika, iż dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia nie minęły co najmniej dwa lata.

Należy podkreślić, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Ponadto, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W myśl art. 43 ust. 7a ustawy warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Natomiast, treść art. 29 ust. 5 ustawy stanowi, iż w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z tym gruntem.

Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, bądź też opodatkowana jest 22% stawką podatku, na takich samych zasadach opodatkowana jest dostawa gruntu, na którym posadowione są budynki.

Z opisu sprawy wynika, iż przedmiotowy obiekt był oddany w trwały zarząd, stanowiąc integralną część budynków przeznaczonych na cele szkolno-wychowawcze. Część budynku jest wykorzystywana na cele mieszkaniowe (umowy najmu lokali z roku 1974), natomiast część była urządzona jako pralnia obsługująca zaplecze socjalno-bytowe, w tym internat dla uczniów szkoły. Starosta na mocy decyzji wygasił trwały zarząd w zakresie ww. nieruchomości.

Wnioskodawca oświadczył, iż w stosunku do nieruchomości nie przysługiwało mu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Ponadto, przedmiotowy budynek od momentu wybudowania do chwili obecnej nie był ulepszany. Pomiędzy pierwszym zasiedleniem – rozumianym zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług – a dostawą budynku, budowli lub ich części nie upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Należy zauważyć, iż przekazanie budynku w trwały zarząd nie spełnia definicji pierwszego zasiedlenia – rozumianego zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy, bowiem w przypadku tego rodzaju czynności oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi nie nastąpiło.

Na marginesie wskazuje się, że przekazanie nieruchomości w trwały zarząd ich jednostkom organizacyjnym regulują obecnie przepisy art. 43 ust. 1 i 5, art. 44 ust. 1 oraz art. 45 ust. 1 i ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.).

Z powołanych wyżej przepisów wynika, iż trwały zarząd jest formą prawną władania nieruchomością przez jednostkę organizacyjną. Nieruchomości stanowiące przedmiot własności lub przedmiot użytkowania wieczystego jednostki samorządu terytorialnego oddaje się w drodze decyzji w trwały zarząd odpowiedniej jednostce organizacyjnej na czas oznaczony lub nieoznaczony.

A zatem w myśl powyższych przepisów przekazanie majątku w trwały zarząd następuje w drodze decyzji administracyjnej, co wskazuje na inny niż cywilnoprawny charakter tej czynności.

Opierając się jednakże na oświadczeniu Zainteresowanego, należy uznać, że jeżeli mimo to cała nieruchomość była oddana do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi i od tego momentu minęło ponad dwa lata, to planowana dostawa będzie korzystała ze zwolnienia na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jeżeli natomiast warunek odnoszący się do pierwszego zasiedlenia nie został spełniony, to przedmiotowa dostawa budynku – z uwagi na brak prawa do odliczenia podatku naliczonego przy jego nabyciu i nie poniesienia nakładów na jego ulepszenie – i tak korzysta ze zwolnienia, jednakże na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Skoro zatem dostawa przedmiotowego budynku korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, to również dostawa gruntu, na którym budynek ten posadowiono podlega zwolnieniu od podatku od towarów i usług – zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy odnośnie dostawy budynku zwolnionej od podatku VAT należało uznać za prawidłowe, jednakże częściowo w oparciu o inną podstawę prawną niż wskazana w stanowisku Zainteresowanego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.