Istota interpretacji:

Opodatkowania czynności polegającej na sprzedaży nieruchomości wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca zamierza sprzedać budynek biurowy wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu. Budynek został wybudowany przez S. w roku 1960. W stosunku do tego budynku nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu budynku. S. nie poniosła wydatków na ulepszenie budynku, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej budynku. Ponadto, budynek nie był wynajmowany ani wydzierżawiany.

Grunt będący w wieczystej dzierżawie S., który ma być przedmiotem sprzedaży, składa się z dwóch działek. Działka pierwsza jest zabudowana budynkiem biurowym, a na drugiej znajdują się schody murowane prowadzące do budynku i świetliki związane z tym budynkiem.

Ustawodawca w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT postanowił, że ze zwolnienia z VAT korzysta dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Na podstawie art. 2 pkt 14 cyt. ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonywaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeśli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W art. 43 ust. 1 pkt 10a cyt. ustawy, ustawodawca zwalnia natomiast od podatku VAT dostawę budynków, budowli lub ich części nie objętą zwolnieniem, o którym mowa w punkcie 10, pod warunkiem, że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zgodnie z art. 43 ust 7a ustawy, warunku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Z powyższego wynika, że jeżeli podatnik po wybudowaniu lub ulepszeniu nieruchomości nie dokonał jej sprzedaży lub nie oddał jej do używania (najem, dzierżawa itp.), lecz użytkował ją na własne potrzeby, to nie doszło do pierwszego zasiedlenia. Późniejsza sprzedaż przedmiotowej nieruchomości będzie zatem dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, podatnik nie może więc skorzystać ze zwolnienia z art. 43 ust.1 pkt 10 ustawy.

W świetle powyższego S. będzie dokonywała sprzedaży budynku przed pierwszym zasiedleniem, może więc skorzystać ze zwolnienia wymienionego w art. 43 ust. 1 pkt 10a, gdyż spełnia dwa warunki wymienione w tym przepisie (punkt a i b).

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1. Czy w przypadku zbycia nieruchomości składającej się z budynku biurowego wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu S. będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT zarówno od budynku, jak również od sprzedaży prawa wieczystego użytkowania działki, na której znajduje się powierzchnia zabudowy budynku, jak i prawa wieczystego działki, na której znajdują się schody i świetliki...
2. Czy wartość prawa wieczystego użytkowania należy wyodrębnić z podstawy opodatkowania, tj. czy na fakturze dokumentującej zbycie ww. nieruchomości wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu należy wyodrębnić oddzielnie wartość budynku i oddzielnie wartość prawa wieczystego użytkowania gruntu...

Zdaniem Wnioskodawcy, w związku z opisanym zdarzeniem przyszłym:

Ad. 1

Sprzedaż budynku biurowego przez S., która go wybudowała i wykorzystuje na potrzeby związane z działalnością gospodarczą dokonywana jest przed pierwszym zasiedleniem i w związku z tym nie podlega zwolnieniu od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. S. może natomiast skorzystać ze zwolnienia wymienionego w art. 43 ust. 1 pkt 10a, gdyż spełnione są łącznie dwa warunki wymienione w tym przepisie, tj. w stosunku do tego budynku nie przysługiwało S. prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz S. nie poniosła wydatków na ulepszenie budynku w wysokości co najmniej 30% wartości początkowej budynku.

Zwolnienie obejmuje również - w myśl § 13 ust. 1 pkt 10 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 listopada 2008 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 212, poz. 1336) - zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

W przypadku sprzedaży prawa wieczystego użytkowania wraz z budynkiem trwale z gruntem związanego, jeżeli budynek ten jest zwolniony od podatku, to zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu też korzysta ze zwolnienia od podatku VAT.

Mając na uwadze ww. przepisy oraz uwzględniając stan w przedmiotowej sprawie Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż zwolniona od podatku od towarów i usług jest zarówno dostawa budynku biurowego trwale związanego z gruntem będącym w użytkowaniu wieczystym, jak również zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu (obie działki).

Ad. 2

Dokonując sprzedaży budynku wraz z prawem wieczystego użytkowania nie ma konieczności wyodrębniania z podstawy opodatkowania wartości prawa wieczystego użytkowania gruntu. Wynika to z art. 29 ust. 5 ustawy, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W związku z powyższym, przy sprzedaży nieruchomości, której towarzyszy zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu nie ma obowiązku wyodrębnienia na fakturze wartości budynku oraz wartości zbywanego prawa wieczystego użytkowania.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1. przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2. wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3. wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4. wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5. ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6. oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7. zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

W oparciu o art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Należy zauważyć, że użytkowanie wieczyste stanowi wprawdzie prawo do rzeczy cudzej, ale daje użytkownikowi wieczystemu uprawnienia do dysponowania rzeczą w sposób zbliżony do właściciela.

W myśl art. 41 ust. 1 ustawy, podstawowa stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Oprócz stawki podstawowej, na wybrane grupy towarów i usług, ustawodawca przewidział trzy stawki preferencyjne: 7%, 3% i 0% oraz zwolnienie od podatku.

Zgodnie z brzmieniem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie - art. 2 ust. 14 ustawy - rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zatem, przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć objęcie we władnie budynków, budowli lub ich części (lokalu mieszkalnego) przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Wydanie obiektów nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu.

W świetle art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Należy podkreślić, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Stosownie do art. 29 ust. 5 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Przepis ten należy interpretować w ten sposób, że do dostawy gruntu, na którym posadowiony jest trwale związany z tym gruntem budynek lub budowla, stosuje się taką samą stawkę podatku VAT, jaka jest właściwa dla tych budynków, budowli lub ich części. Jeżeli zatem dostawa budynków, budowli albo ich części podlega zwolnieniu od podatku VAT, to ze zwolnienia korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekty te są posadowione.

Zgodnie z ust. 5a powołanego wyżej artykułu, przepisu ust. 5 nie stosuje się do czynności oddania w użytkowanie wieczyste gruntu, dokonywanego z równoczesną dostawą budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli.

W myśl natomiast § 13 ust. 1 pkt 10 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 listopada 2008 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 212, poz. 1336), zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

W oparciu o art. 106 ust. 1 ustawy, podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 2, ust. 4 i ust. 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16.

Na podstawie art. 106 ust. 8 ustawy, Minister Finansów wydał rozporządzenie z dnia 28 listopada 2008 r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 212, poz. 1337).

W świetle § 5 ust. 1 ww. rozporządzenia, faktura stwierdzająca dokonanie sprzedaży powinna zawierać co najmniej:

1. imiona i nazwiska lub nazwy bądź nazwy skrócone sprzedawcy i nabywcy oraz ich adresy;
2. numery identyfikacji podatkowej sprzedawcy i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 10 i 11;
3. numer kolejny faktury oznaczonej jako "FAKTURA VAT";
4. dzień, miesiąc i rok wystawienia faktury, a w przypadku gdy data ta różni się od daty sprzedaży, również datę sprzedaży; w przypadku sprzedaży o charakterze ciągłym podatnik może podać na fakturze miesiąc i rok dokonania sprzedaży, pod warunkiem podania daty wystawienia faktury;
5. nazwę (rodzaj) towaru lub usługi;
6. miarę i ilość sprzedanych towarów lub zakres wykonanych usług;
7. cenę jednostkową towaru lub usługi bez kwoty podatku (cenę jednostkową netto);
8. wartość towarów lub wykonanych usług, których dotyczy sprzedaż, bez kwoty podatku (wartość sprzedaży netto);
9. stawki podatku;
10. sumę wartości sprzedaży netto towarów lub wykonanych usług z podziałem na poszczególne stawki podatku i zwolnionych od podatku oraz niepodlegających opodatkowaniu;
11. kwotę podatku od sumy wartości sprzedaży netto towarów (usług), z podziałem na kwoty dotyczące poszczególnych stawek podatku;
12. kwotę należności ogółem wraz z należnym podatkiem.
    
    

Z opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawca zamierza sprzedać nieruchomość wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu. Na nieruchomość składa się wybudowany w roku 1960 i wykorzystywany na potrzeby własne budynek biurowy, znajdujący się na dwóch działkach. Jedna z działek zabudowana jest przedmiotowym biurowcem, z kolei na drugiej działce znajdują się schody prowadzące do budynku oraz świetliki. S. nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu ww. budynku. Wnioskodawca nie ponosił również wydatków na ulepszenie budynku, które stanowiłyby 30% wartości początkowej.

Mając na uwadze treść powołanych przepisów oraz opis zdarzenia przyszłego należy stwierdzić, iż zbycie działki zabudowanej budynkiem biurowym oraz działki zabudowanej schodami prowadzącymi do budynku i świetlikami będzie miało miejsce przed pierwszym zasiedleniem, zatem spełnia negatywne przesłanki zawarte w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i nie będzie korzystało ze zwolnienia na podstawie tego przepisu.

Jednakże w stosunku do przedmiotowego budynku Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu, ponadto, Zainteresowany nie ponosił żadnych wydatków na jego ulepszenie, w tej sytuacji transakcja zbycia nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Nadto, również sprzedaż prawa wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowej korzysta ze zwolnienia od podatku VAT.

Zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy, Wnioskodawca nie ma obowiązku wyodrębnienia na fakturze oddzielnie wartości zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntu oraz wartości sprzedaży budynku.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.