Istota interpretacji:

1.Czy sprzedaż udziałów będzie podlegała opakowaniu podatkiem od towarów usług? 2.Jeżeli sprzedaż udziałów w nieruchomości podlega podatkowi VAT, to czy jest objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy o podatku od towarów i usług?

• uznania dostawy udziałów w nieruchomości za czynność podlegającą opodatkowaniu –jest nieprawidłowe,

• stawki podatku VAT przy dostawie udziałów w nieruchomości –jest prawidłowe.
  
  

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni nabyła w roku 1997 udziały w nieruchomości zabudowanej zespołem budynków w zwartej zabudowie (kamienica), wybudowanymi w latach przedwojennych (tj. przed rokiem 1939), z lokalami mieszkalnymi i użytkowymi, w 6263/135168 części do majątku osobistego.

W przypadku tego zakupu notariusz pobrał opłatę skarbową, ponieważ transakcja nie podlegała podatkowi VAT. Zainteresowanej nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem. W ramach nabytego udziału nie objęła w posiadanie żadnego lokalu.

Ze względu na to, że nieruchomość znajduje się obecnie w zarządzie sądowym z uwagi na konflikt między współwłaścicielami, współwłaściciele zamierzają dokonać sprzedaży udziałów w nieruchomości.

Z uzupełnienia do wniosku z dnia 16 czerwca 2009 r. wynika, iż udziały w nieruchomości zostały nabyte w celu objęcia w posiadanie lokalu mieszkalnego, dla własnych potrzeb, po zniesieniu w przyszłości współwłasności przez Sąd. Do chwili obecnej Zainteresowana nie objęła w posiadanie żadnego lokalu mieszkalnego i użytkowego. Wnioskodawczyni nie prowadziła i nie prowadzi działalności gospodarczej w żadnym z lokali znajdujących się w nieruchomości. W związku z posiadaniem udziałów w nieruchomości Zainteresowana nie osiągała i nie osiąga dochodów, ponieważ koszty utrzymania nieruchomości przewyższają przychody. Wnioskodawczyni zamierza sprzedać udziały w nieruchomości ze względu na trwający od lat konflikt pomiędzy współwłaścicielami oraz proces o zniesienie współwłasności.

W roku 2005 Zainteresowana sprzedała działkę budowlaną w x., którą nabyła w roku 1998. Za uzyskane środki finansowe, w roku 2006, kupiła działkę budowlaną w x, na której planuje wybudować dom jednorodzinny dla siebie i rodziny.

Zainteresowana jest podatnikiem podatku VAT z tytułu prowadzenia w x działalności gospodarczej jako radca prawny we własnej kancelarii.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1. Czy sprzedaż udziałów będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów usług...
   
2. Jeżeli sprzedaż udziałów w nieruchomości podlega podatkowi VAT, to czy jest objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy o podatku od towarów i usług...
   
   

Zdaniem Wnioskodawczyni, sprzedaż udziałów w nieruchomości zakupionej do majątku prywatnego, nigdy nie wprowadzonej do ewidencji środków trwałych i nigdy nie amortyzowanej nie podlega podatkowi od towarów i usług.

Dla oceny, czy planowana sprzedaż części nieruchomości podlega podatkowi VAT decydujące znaczenie ma treść art. 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.). Zgodnie z nim podatnikami podatku VAT są podmioty wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność podmiotów tam wymienionych, tj. m. in. producentów, handlowców lub usługodawców, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy.

Przepis art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług, definiuje podatnika podatku VAT jako producenta, handlowca lub usługodawcę, których wszelkie działania - o ile są podejmowane w takim właśnie charakterze, nawet, jeśli są to czynności wykonane jednorazowo - podlegają podatkowi VAT. Przywołany przepis wyraźnie określa, że podatnikiem jest wyłącznie taki podmiot, który wykonuje działalność gospodarczą. Ta z kolei jest definiowana wyłącznie poprzez status podmiotu ustalany w odniesieniu do konkretnych działań. Działalnością gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT, są wyłącznie czynności producentów, handlowców lub usługodawców, nawet jeśli są one wykonane jednorazowo. Na takie rozumienie definicji podatnika VAT wskazuje całe dotychczasowe orzecznictwo sądów administracyjnych, jak również orzecznictwo ETS, jakie dotyczy prywatnego obrotu nieruchomościami. Wielokrotnie wskazywano tam, że skoro podatkowi VAT podlegają czynności wykonywane przez producenta, handlowca lub usługodawcę, to podatnik musi uprzednio (przed sprzedażą) być jedną z tych osób, aby uznać, że wykonywane przez niego czynności - także te, które wykona jednorazowo - podlegają podatkowi VAT. Z orzecznictwa tego jednoznacznie wynika, że o opodatkowaniu podatkiem VAT decyduje zamiar towarzyszący zakupowi nieruchomości. Jeżeli nieruchomość zostaje nabyta z zamiarem odsprzedaży, jej sprzedaż podlega podatkowi VAT. Jeśli natomiast sprzedawca nie miał zamiaru odsprzedaży w momencie zakupu i nieruchomość jest jego majątkiem osobistym, to sprzedaż nie podlega VAT. Na taki wniosek wskazuje także art. 2 ust. 1 lit a Dyrektywy Rady 2006/112/WE z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, zgodnie z którym opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze. Sprzedaż nieruchomości podlegałaby więc podatkowi VAT, gdyby właściciele sprzedając "działali w charakterze podatników". Ponieważ udziały w nieruchomości zostały nabyte przez Zainteresowaną do majątku prywatnego bez zamiaru ich późniejszej sprzedaży, a planowana sprzedaż nastąpi po 12 latach od zakupu - nie powinna podlegać podatkowi VAT.

Gdyby jednak uznać, że sprzedaż udziału w nieruchomości podlega podatkowi VAT - to jednocześnie należy przyjąć, że sprzedaż ta jest zwolniona od podatku. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
   
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.<
   
   

Pierwsze zasiedlenie oznacza oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
   
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 % wartości początkowej.
   
   

Zważywszy na to, że nieruchomość będzie sprzedawana - po jej wybudowaniu - kolejnemu nabywcy i że nigdy nie była ulepszana - jej sprzedaż będzie zwolniona od podatku VAT, nie jest to bowiem sprzedaż w ramach pierwszego zasiedlenia, ani sprzedaż dokonywana w okresie krótszym niż dwa lata od pierwszego zasiedlenia.

Gdyby jednak przyjąć, że w opisanej sytuacji dojdzie do pierwszego zasiedlenia, tzn. do wydania nieruchomości pierwszemu nabywcy w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu (z ustawy nie wynika wprost, czy chodzi o pierwszą sprzedaż w ogóle, czy pierwszą podlegającą co do zasady VAT), dokonujący sprzedaży w ramach czynności podlegających podatkowi VAT może skorzystać ze zwolnienia opisanego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Zgodnie z nim, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
   
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
   
   

W opinii Wnioskodawczyni, ponieważ:

1. nabycie nieruchomości przez współwłaścicieli nie podlegało podatkowi od towarów i usług,
   
2. przy nabyciu nie przysługiwało dokonującemu dzisiaj ich sprzedaży prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
   
3. dokonujący ich sprzedaży nie poniósł w przeszłości wydatków na ich ulepszenie,

- planowana sprzedaż części nieruchomości będzie zwolniona od podatku VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za:

• nieprawidłowe– w zakresie uznania dostawy udziałów w nieruchomości za czynność podlegającą opodatkowaniu,

• prawidłowe– w zakresie stawki podatku VAT przy dostawie udziałów w nieruchomości.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy, należy rozumieć rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W świetle powołanych przepisów, należy stwierdzić, iż przedmiotowa kamienica spełnia definicję towarów wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – na mocy ust. 2 powołanego artykułu – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Aby dostawa części budynku (udziałów w kamienicy) podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być dokonana przez podatnika podatku od towarów i usług w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Z treści przytoczonych wyżej definicji wynika, że aby stać się podatnikiem podatku od towarów i usług wystarczy wykonać nawet jednorazową czynność, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy, w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania tej czynności w sposób częstotliwy i zarobkowy.

Z powyższych przepisów wynika ponadto, iż dla uznania danego podmiotu za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, nie ma znaczenia rezultat prowadzonej działalności. Oznacza to, że aby uznać działalność podmiotu za działalność gospodarczą nie jest konieczne, aby przyniosła ona jakiekolwiek efekty. Podatnikiem jest zatem również podmiot prowadzący działalność generującą straty, a nawet podmiot, który w ogóle nie dokona żadnej sprzedaży. Za podatnika należy uznać również osobę, która zadeklarowała zamiar prowadzenia działalności gospodarczej i poczyniła w tym celu pewne nakłady, mimo że sama działalność gospodarcza jeszcze się nie rozpoczęła, nawet w sytuacji jeśli nigdy nie zostanie rozpoczęta.

W świetle powyższego stwierdzić należy, iż każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

Zatem podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku udziałów w nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

Według art. 41 ust. 1 ustawy, podstawowa stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Oprócz stawki podstawowej, na wybrane grupy towarów i usług, ustawodawca przewidział trzy stawki preferencyjne: 7%, 3% i 0% oraz zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
   
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
   
   

Na podstawie art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
   
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
   
   

Z powyższych przepisów wynika, iż dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia nie minęły co najmniej dwa lata. Jeśli jednak dostawa nieruchomości jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, to może ona korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a, po spełnieniu określonych w tym przepisie warunków.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
   
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
   
   

Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (art. 43 ust. 7a ustawy).

Nadmienić należy, iż zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
   
2. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.
   
   

Z opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawczyni w roku 1997 nabyła udziały w nieruchomości zabudowanej zespołem budynków w zwartej zabudowie (kamienica), wybudowanej w latach przedwojennych. Zainteresowanej nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem udziałów w kamienicy. Przedmiotowa nieruchomość nigdy nie była ulepszana. Obecnie Wnioskodawczyni planuje sprzedać udziały w nieruchomości. Zainteresowana z tytułu posiadania udziałów w nieruchomości nie osiąga dochodów, ponieważ koszty utrzymania nieruchomości przewyższają przychody.

Mając na uwadze opisane zdarzenie przyszłe należy stwierdzić, iż Wnioskodawczyni z tytułu zbycia udziałów w nieruchomości będzie działała w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Dla uznania przedmiotowej dostawy za czynność podlegającą opodatkowaniu istotnym jest fakt, iż opisane we wniosku udziały w nieruchomości wykorzystywane były do działalności gospodarczej polegającej na odpłatnym udostępnianiu lokali znajdujących się w nieruchomości. Wskazać należy, iż definicja zawarta w art. 15 ust. 1 ustawy nie uzależnia posiadania statusu podatnika od celu lub wyników prowadzonej działalności gospodarczej, co oznacza, że działalność ta nie musi być ukierunkowana na osiągnięcie zysku. Podatnikiem będzie również podmiot prowadzący działalność generującą straty.

Z opisu zawartego we wniosku wynika, iż Wnioskodawczyni nie zakupiła lokalu mieszkalnego, lecz bliżej nieokreślone udziały w kamienicy. Powyższe nie wskazuje na to, aby zakup miał służyć zaspakajaniu własnych potrzeb mieszkaniowych, lecz na to, iż Zainteresowana miała zamiar osiągać przychody z tych udziałów. Tak więc posiadane przez Wnioskodawczynię udziały w nieruchomości stanowią mienie służące w istocie działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, natomiast sprzedaż udziałów winna być traktowana jako sprzedaż majątku związanego z prowadzoną w sposób zorganizowany działalnością gospodarczą.

Reasumując, sprzedaż przez Wnioskodawczynię udziałów w nieruchomości zabudowanej zespołem budynków w zwartej zabudowie (kamienica) będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, jednakże będzie korzystać ze zwolnienia zawartego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, jeżeli nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub ze zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10a, jeżeli warunki zawarte w pkt 10 tego przepisu nie będą spełnione.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczyni i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, ul. Piotrkowska 135, 90-434 Łódź po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.