Istota interpretacji:

Opodatkowanie obniżoną 7% stawką podatku VAT dostawy kamienicy sklasyfikowanej pod symbolem PKOB 112

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca posiada nieruchomość, tj. kamienicę sklasyfikowaną pod symbolem PKOB 112 (dział 11) – budynki wielorodzinne. Kamienica została wybudowana przez Spółkę w roku 2005. Podatek naliczony od zakupu materiałów na budowę zgodnie z przysługującym prawem został odliczony. Przedmiotowy budynek składa się z powierzchni mieszkalnej 2111,8 m2, powierzchni użytkowej 167 m2oraz garaży o powierzchni 381,5 m2. Spółka zamierza sprzedać tą nieruchomość jednemu z udziałowców prowadzącemu jednoosobową działalność gospodarczą.

Dnia 24 marca 2009 r. Wnioskodawca uzupełnił opis zdarzenia przyszłego wskazując, iż – po przeanalizowaniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. u. Nr 54, poz. 535 ze zm.) – Spółka po wybudowaniu kamienicy oddając do użytkowania lokale zasiedliła ją. Wynajem części użytkowej kamienicy był opodatkowany podatkiem VAT, a części mieszkalnej zwolniony od podatku od towarów i usług. Ponadto jak wskazał Wnioskodawca między pierwszym zasiedleniem, a ewentualną dostawą kamienicy upłynął okres 2 lat. Po wybudowaniu i przyjęciu do użytkowania kamienica nie była ulepszana (modernizowana). Sprzedaży podlegać będzie cała nieruchomość (kamienica, bez podziału na odrębne lokale). Poszczególne lokale nie są wyodrębnione i nie posiadają odrębnych ksiąg wieczystych.

Ponadto Zainteresowany wskazał, iż w przypadku zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, istnieje możliwość rezygnacji ze zwolnienia z VAT przy sprzedaży nieruchomości korzystającej z ww. regulacji, i spełnieniu określonych warunków. By jednak skutecznie zrezygnować z prawa do zwolnienia, niezbędne jest, żeby sprzedawca i nabywca budynku lub ich części, byli zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni oraz złożyli, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów, właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części. Oświadczenie takie, musi zawierać dane zawarte w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, w tym m. in. planowaną datę sprzedaży oraz adres nieruchomości.

W przedmiotowym uzupełnieniu Wnioskodawca zawarł pytanie w zakresie prawa do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, wskazując jednocześnie, iż dostawa budynku nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, pomiędzy pierwszym zasiedleniem a potencjalną dostawą budynku, lub ich części upłynęły 2 lata. Budynek po wybudowaniu i przyjęciu do użytkowania nie był ulepszany oraz spełnia warunki zawarte w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1. Czy sprzedaż przez Spółkę – czynnego podatnika podatku VAT – kamienicy sklasyfikowanej pod symbolem PKOB 112 (dział 11 – budynek wielorodzinny) jest opodatkowana stawką podatku VAT w wysokości 7%...
2. Czy w sytuacji gdy Wnioskodawca spełniałby warunki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług – przy sprzedaży kamienicy – mógłby zastosować 7% stawkę podatku VAT...

Zdaniem Wnioskodawców, w art. 2 pkt 12 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. u. Nr 54, poz. 535 ze zm.) ustawodawca zdefiniował pojęcie obiektów budownictwa mieszkaniowego. Przez obiekty takie rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane pod symbolem PKOB w dziale 11.

Jak wskazuje Zainteresowany zgodnie z § 5 ust. 1a rozporządzenia z dnia 27 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. u. Nr 97, poz. 970 ze zm.) stawkę podatku wymienioną w art. 41 ust. 1 ustawy obniża się do wysokości 7% również w odniesieniu do obiektów budownictwa mieszkaniowego, o których była mowa w art. 2 pkt 12 ustawy o VAT, lub ich części z wyłączeniem lokali użytkowych oraz lokali mieszkalnych w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych pod symbolem PKOB w dziale 12.

Ponieważ cała kamienica została sklasyfikowana pod symbolem PKOB 112 (Dział 11), stawkę VAT należy określić mając na uwadze art. 2 pkt 12 ww. ustawy o podatku od towarów i usług oraz § 5 ust. 1a ww. rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004 r. z powołanych przepisów wynika, iż stawka podatku VAT wynosi bezsprzecznie 7%.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. u. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 grudnia 2008 r., przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1. przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2. wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3. wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4. wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5. ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6. oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7. zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

W oparciu o art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Podstawowa stawka podatku VAT, zgodnie z art. 41 ust. 1 ww. ustawy, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednakże zarówno w treści ustawy o VAT, jak i przepisach wykonawczych do niej, przewidziane zostały zwolnienie od podatku oraz obniżone stawki.

Podstawową zasadą jest, że stosownie do przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.), zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie – art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Ponadto w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ww. ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jak stanowi przepis art. 43 ust. 7a ustawy o VAT, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Jednakże należy podkreślić, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie natomiast z art. 43 ust. 11 cyt. ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3. adres budynku, budowli lub ich części.

Stosownie do art. 41 ust. 12 cyt. ustawy, stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, tj. 7%, stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Jak stanowi ust. 12a powołanego przepisu, przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b.

Stosownie natomiast do ust. 12b ww. przepisu, do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się:

1. budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2;
2. lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2.

W myśl natomiast art. 41 ust. 12c ww. ustawy, w przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w ust. 12b stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej.

Jednakże jak stanowi § 6 ust. 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 listopada 2008 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. u. Nr 212, poz. 1336), stawkę podatku wymienioną w art. 41 ust. 1 ustawy obniża się do wysokości 7% również w odniesieniu do:

1. robót budowlano-montażowych oraz remontów i robót konserwacyjnych dotyczących obiektów budownictwa mieszkaniowego, o których mowa w art. 2 pkt 12 ustawy, lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokali mieszkalnych w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiektów sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych,
2. obiektów budownictwa mieszkaniowego, o których mowa w art. 2 pkt 12 ustawy, lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokali mieszkalnych w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12
   - w zakresie, w jakim wymienione roboty i remonty, obiekty lub ich części oraz lokale nie są objęte tą stawką na podstawie art. 41 ust. 12-12c ustawy.

W myśl art. 2 pkt 12 ustawy o podatku od towarów i usług, przez obiekty budownictwa mieszkaniowego rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.

Pojęcie nieruchomości określa art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. u. Nr 16, poz. 93 ze zm.), według którego nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunt), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Wyodrębnienie nieruchomości może mieć charakter fizyczny, prawny lub wieczystoksięgowy. Ten ostatni charakter cechuje założenie księgi wieczystej dla danej nieruchomości, jednakże wyodrębnienie nieruchomości nie jest uzależnione od tego czy ma ona urządzoną księgę wieczystą. Natomiast o liczbie nieruchomości decyduje liczba ksiąg wieczystych. Zatem połączenie kilku nieruchomości w jednej księdze wieczystej powoduje, że tracą one odrębność.

Z opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawca wybudował w roku 2005 kamienicę. Nieruchomość sklasyfikowana jest pod symbolem PKOB 112 (dział 11 budynki wielorodzinne). Podatek naliczony od zakupów materiałów na budowę został – stosownie do przysługującego prawa – odliczony. Spółka zamierza sprzedać posiadany budynek w całości, bowiem poszczególne lokale nie są wyodrębnione i nie posiadają odrębnych ksiąg wieczystych. Zainteresowany wskazał również, iż oddał kamienicę – po wybudowaniu – do użytkowania, co skutkowało dokonaniem zasiedlenia. Wynajem części użytkowej kamienicy opodatkowany był podatkiem VAT, a części mieszkalnej zwolniony od podatku od towarów i usług. Wnioskodawca wskazał jednocześnie, iż od pierwszego zasiedlenia upłynął okres dwóch lat. a nieruchomość od wybudowania i oddania do użytkowania nie była ulepszana (modernizowana). Wnioskodawca wskazał także, iż – w przypadku spełnienia przesłanek do zastosowania względem dostawy kamienicy warunków zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług – istnieje możliwość rezygnacji z przedmiotowego zwolnienia, po spełnieniu warunków uregulowanych w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ww. ustawy o VAT.

Mając na względzie powołane przepisy prawa oraz opisane zdarzenie przyszłe wskazać należy, iż dostawa przedmiotowej nieruchomości wypełnia przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług, uregulowanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 cyt. ustawy o podatku VAT. Nieruchomość została po wybudowaniu zasiedlona (oddana do użytkowania) i od tego terminu upłynął okres dwóch lat, w związku z czym w sytuacji jej sprzedaży nie wystąpi przesłanka wyłączenia ze zwolnienia, zawarta w art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a cyt. ustawy o podatku od towarów i usług. w konsekwencji sprzedaż przez Wnioskodawcę posiadanej kamienicy spełnia wymogi do zastosowania, zwolnienia od podatku VAT.

Jednakże w takim kształcie sprawy, Wnioskodawca uzyska prawo do opodatkowania dostawy kamienicy sklasyfikowanej pod symbolem PKOB 112 i posiadającej jedną księgę wieczystą, preferencyjną, tj. 7% stawką podatku VAT, po spełnieniu warunków zawartych w art. 43 ust. 10 i art. 41 ust. 12-12c cyt. ustawy oraz § 6 ust. 2 rozporządzenia z dnia 28 listopada 2008 r.

Ponadto informuje się, że w niniejszej interpretacji załatwiono wniosek w części dotyczącej zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania obniżoną 7% stawką podatku VAT dostawy kamienicy sklasyfikowanej pod symbolem PKOB 1120. Natomiast, kwestia dotycząca zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości została załatwiona interpretacją indywidualną nr ILPB1/415-129/09-4/AA z dnia 20 kwietnia 2009 r.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. u. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.

Referencje