Istota interpretacji:

Wnioskodawca dokonując sprzedaży nieruchomości będącej przedmiotem wieczystego użytkowania powinien ją opodatkować podatkiem VAT w wysokości 22%. Odpowiadając na drugie z zadanych pytań należy stwierdzić, że Wnioskodawca jako sprzedający winien naliczyć podatek VAT od kwoty należnej z tytułu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, która stanowi różnicę pomiędzy wartością prawa własności nieruchomości gruntowej a wartością prawa użytkowania wieczystego.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W Urzędzie Miejskim toczy się w trybie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) postępowanie o nabycie prawa własności przez użytkownika wieczystego gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa oddanego w użytkowanie wieczyste.

Zgodnie z art. 67 ust. 1 cyt. ustawy cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości. Ponadto na podstawie art. 69 w/w ustawy na poczet ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu zalicza się kwotę równą wartości użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną według stanu na dzień sprzedaży.

W związku z powyższym tut. Urząd zlecił w trybie przepisów ustawy Prawo zamówień publicznych rzeczoznawcy majątkowemu określenie wartości nieruchomości sprzedawanej na rzecz użytkownika wieczystego.

Zgodnie z operatem szacunkowym z dnia 13.10.2008 r. rzeczoznawca majątkowy oszacował:

• wartość rynkową nieruchomości jako przedmiotu prawa własności w wysokości - 240.000 zł

• wartość rynkową nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego w wysokości - 153.600 zł
  
  

W związku z powyższym tut. Urząd ustalił, że cena sprzedaży prawa własności na rzecz użytkownika wieczystego określona z zastosowaniem art. 69 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynosi 139.200 zł brutto tj:

240.000 zł + 22% VAT - 153.600 zł = 292.800 zł brutto - 153.600 zł = 139.200 zł brutto

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Czy zbycie prawa własności gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste na rzecz użytkownika wieczystego jest opodatkowane podatkiem od towarów i usług w wysokości 22% zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 7 w związku z art. 7 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2004 r. Nr 54, po. 535 z późn. zm) oraz czy w związku z powyższym podatek VAT w wysokości 22% należy dodać do wartości prawa własności oszacowanej przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym przed odjęciem oszacowanej wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, czy też dopiero po odjęciu w/w prawa tj:

240.000 zł - 153.600 zł = 86.400 zł + 22% VAT = 105.408 zł brutto...

Zdaniem Wnioskodawcy:

W świetle wskazanych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług podatek VAT w wysokości 22% należy dodać do ustalonej wartości prawa własności nieruchomości przed odjęciem oszacowanej wartości nieruchomości jako przedmiotu użytkowania wieczystego tj:

240.000 zł + 22%VAT - 153.600 zł = 292.800 zł brutto - 153.600 zł = 139.200 zł brutto.

Podnieść należy, że zdaniem tut. Urzędu ponieważ przedmiotem zbycia jest jedynie prawo własności gruntu, to winno być ono opodatkowane podatkiem VAT w wysokości 22%. Natomiast oszacowana wartość rynkowa nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego zaliczana na poczet ceny nabycia prawa własności nie jest opodatkowana podatkiem VAT, gdyż nie zostało to zapisane w przepisach ustawy z dnia 11 marca 2004 r. jako dostawa towarów.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zmianami), zwanej dalej "ustawą o VAT" opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Art. 7 ust. 1 ustawy o VAT stanowi, iż przez dostawę, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel w tym również:

1. przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2. wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3. wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4. wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5. ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6. oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7. zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.
   
   

Natomiast w myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT przez towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Zgodnie z art. 32 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu. Z dniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości gruntowej wygasa, z mocy prawa, uprzednio ustanowione prawo użytkowania wieczystego.

Sprzedaż na podstawie art. 32 ustawy o gospodarce nieruchomościami, prawa własności gruntów objętych prawem użytkowania wieczystego, w myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT należy traktować jako dostawę towarów, gdyż grunty zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, są towarami w rozumieniu przepisów tej ustawy.

Stosownie do art. 29 ust. 1 ustawy o VAT, podstawą opodatkowania jest obrót z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 20-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. W myśl ust. 4 tego artykułu podstawę opodatkowania zmniejsza się o kwoty udokumentowanych, prawnie dopuszczalnych i obowiązujących rabatów (bonifikat, opustów, uznanych reklamacji i skont) i o wartość zwróconych towarów, zwróconych kwot nienależnych w rozumieniu przepisów o cenach oraz zwróconych kwot dotacji, subwencji i innych dopłat o podobnym charakterze, z zastrzeżeniem ust. 4a i ust. 4b. Udzielenie więc bonifikaty pomniejsza obrót, czyli podstawę opodatkowania.

W myśl art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, podstawowa stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Zgodnie z art. 106. ust. 1 ustawy o VAT podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16.

Zgodnie z art. 67 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości. Natomiast w myśl art. 69 tej ustawy na poczet ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu zalicza się kwotę wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną według stanu na dzień sprzedaży.

Z informacji zawartych we wniosku wynika, iż w Urzędzie Miejskim toczy się postępowanie w trybie przepisów o gospodarce nieruchomościami o nabycie prawa własności przez użytkownika wieczystego gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa oddanego w użytkowanie wieczyste. W myśl przepisów o gospodarce nieruchomościami na poczet ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej użytkownikowi wieczystemu wlicza się kwotę równą wartości użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną według stanu na dzień sprzedaży. W związku z tym Wnioskodawca zlecił w trybie przepisów ustawy Prawo zamówień publicznych rzeczoznawcy majątkowemu określenie wartości nieruchomości oraz określenie wartości prawa wieczystego użytkowania. Wątpliwości Wnioskodawcy sprowadzają się do tego, czy zbycie prawa własności gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste na rzecz użytkownika wieczystego jest opodatkowane podatkiem od towarów i usług w wysokości 22% zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 7 w związku z art. 7 ust. 1 pkt 6 ustawy o VAT oraz czy podatek VAT w wysokości 22% należy dodać do wartości prawa własności oszacowanej przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym przed odjęciem oszacowanej wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa wieczystego użytkowania, czy też dopiero po odjęciu w/w prawa.

Biorąc pod uwagę opisany we wniosku stan faktyczny oraz obowiązujące przepisy prawa Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie odpowiadając na zadane we wniosku pytania stwierdza, iż nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu podatkiem VAT w wysokości 22% na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy o VAT. Ponadto należy stwierdzić, że faktura VAT dokumentująca sprzedaż prawa własności gruntów objętych prawem użytkowania wieczystego powinna obejmować kwotę należną z tytułu sprzedaży przedmiotowego gruntu powiększoną o należny podatek VAT, stanowiącą różnicę pomiędzy wartością prawa własności nieruchomości gruntowej a wartością posiadanego przez nabywcę prawa użytkowania wieczystego.

Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić, iż podstawą opodatkowania podatkiem od towarów i usług jest kwota należna z tytułu sprzedaży pomniejszona o kwotę należnego podatku. Jeżeli zatem użytkownik wieczysty zobowiązany jest zapłacić Wnioskodawcy różnicę między wartością prawa własności nieruchomości (brutto) i wartością prawa wieczystego użytkowania (brutto), podstawą opodatkowania podatkiem VAT jest właśnie ta kwota, pomniejszona o kwotę należnego podatku.

Reasumując rozważania należy stwierdzić, iż Wnioskodawca dokonując sprzedaży nieruchomości będącej przedmiotem wieczystego użytkowania powinien ją opodatkować podatkiem VAT w wysokości 22%. Odpowiadając na drugie z zadanych pytań należy stwierdzić, że Wnioskodawca jako sprzedający winien naliczyć podatek VAT od kwoty należnej z tytułu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, która stanowi różnicę pomiędzy wartością prawa własności nieruchomości gruntowej a wartością prawa użytkowania wieczystego.

Podkreślenia wymaga jednak fakt, że tylko sprzedający jest w stanie określić, co dokładnie jest wkalkulowywane w kwotę należną od nabywcy.

Dodatkowo należy zauważyć, że organy podatkowe nie mają prawa ingerować w zawierane umowy i przyjęty w nich sposób rozliczeń pomiędzy kontrahentami, chyba że postanowienia umów naruszają przepisy podatkowe, a to może być stwierdzone jedynie w drodze postępowania podatkowego.

Ponadto Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie pragnie zaznaczyć, że organ podatkowy nie jest uprawniony do oceny załączonych przez Podatnika do wniosku dowodów. Załączniki mają jedynie charakter posiłkowy.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-ego Maja 10, 09-402 Płock.