Istota interpretacji:

Planowana przez Zainteresowanego sprzedaż budynków i budowli wraz z prawem użytkowania wieczystego działek, podlegać będzie opodatkowaniu stawka 22% VAT.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca sprzedaje prawo użytkowania wieczystego działek posadowionych w X oraz własność budynków, budowli i urządzeń znajdujących się na sprzedawanych działkach (§ 1 ust. 4 i § 3 aktu notarialnego Rep. (…)). W dniu 17 września 2008 r. została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży.

Przedmiotem sprzedaży jest obecna siedziba Spółki, która jest jedynym miejscem wykonywania jej działalności. Jako osoba prawna prowadzi ona księgi na podstawie ustawy o rachunkowości oraz sporządza sprawozdanie zgodnie z wymogami ustawy o rachunkowości. Spełnia zatem wymogi art. 6 pkt 2 ustawy o VAT. Zainteresowany przeniesie swoją działalność na nową nabywaną nieruchomość w X, natomiast kupujący zorganizuje na nabywanej nieruchomości handel hurtowy i detaliczny stalą.

Sprzedawane obecnie nieruchomości zostały zakupione przez Wnioskodawcę w dniu 17 marca 2003 r. - akt notarialny Rep. (…). Stosownie do obowiązujących wówczas przepisów, prawo użytkowania wieczystego gruntów zostało nabyte bez podatku VAT, natomiast do budynków i budowli doliczony został podatek od towarów i usług, który pomniejszał podatek należny. Przysługujące przy nabyciu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od budynków i budowli powoduje, że nie spełniają one wymogów art. 43 ust. 1 pkt 2 i art. 43 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. W okresie użytkowania wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym, w latach 2004-2007 przekroczyły 30% ich wartości początkowych. Przy nabyciu tych usług o podatek naliczony pomniejszono kwoty podatku należnego.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy transakcja sprzedaży nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (budynki, budowle i prawa wieczystego użytkowania gruntów)...

Zdaniem Wnioskodawcy, przedmiotowa sprzedaż podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż nabywca nie jest następcą prawnym Spółki (art. 6 pkt 1 w powiązaniu z art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE), a także prawo do odliczenia VAT od budynków i budowli przy zakupie nieruchomości i przy pracach remontowo-modernizacyjnych wyłącza prawo do zwolnienia sprzedaży z opodatkowania, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 w powiązaniu z ust. 2 tego artykułu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy ruchome jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 grudnia 2008 r., przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1. przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2. wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3. wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4. wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5. ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6. oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7. zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Z opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawca zamierza sprzedać prawo użytkowania wieczystego działek wraz z prawem własności budynków, budowli i urządzeń znajdujących się na przedmiotowym terenie. Sprzedawane nieruchomości zostały zakupione przez Spółkę w 2003 r. i obecnie są jej siedzibą. Przy nabyciu prawa użytkowania wieczystego gruntów nie naliczono podatku VAT, natomiast w stosunku do budynków i budowli podatek ten został doliczony. Zainteresowany skorzystał z przysługującego mu prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od nabytych budynków i budowli oraz od wydatków poniesionych na ulepszenie w okresie użytkowania, które przekroczyły 30% wartości początkowej nieruchomości.

W myśl art. 41 ust. 1 ustawy, podstawowa stawka podatku wynosi 22% (…). Oprócz stawki podstawowej, na wybrane grupy towarów i usług, ustawodawca przewidział stawki preferencyjne oraz zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostaw towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt 10, pod warunkiem że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

W myśl art. 43 ust. 2, przez towary używane rozumie się:

1. budynki i budowle lub ich części - jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat;
2. pozostałe towary, z wyjątkiem gruntów, których okres używania przez podatnika dokonującego ich dostawy wyniósł co najmniej pół roku.

Zgodnie natomiast z art. 43 ust. 6 ustawy zwolnienia, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, nie stosuje się do dostawy towarów wymienionych w ust. 2 pkt 1, jeżeli przed wprowadzeniem ich do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej, a podatnik:

1. miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków;
2. użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych.

Z art. 43 ust. 6 ustawy wynika, że zwolnienie nie będzie przysługiwało wówczas, gdy wszystkie przesłanki wymienione w przepisie występują równocześnie, czyli: wydatki na ulepszenie przedmiotu dostawy w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej, podatnik miał prawo odliczyć podatek od tych wydatków i jednocześnie użytkował te towary krócej niż 5 lat.

Należy zwrócić uwagę na fakt, iż ustawodawca nie uzależnił zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy od tego, czy przy zakupie towaru naliczono podatek VAT, lecz od tego czy nabywcy przysługiwało prawo do odliczenia tego podatku.

W przedmiotowej sprawie przedmiotem dostawy będzie prawo wieczystego użytkowania gruntu oraz budynki i budowle, które są trwale z tym gruntem związane.

Zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Przepisu ust. 5 nie stosuje się do czynności oddania w użytkowanie wieczyste gruntu, dokonywanego z równoczesną dostawą budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli - art. 29 ust. 5a ustawy obowiązujący od dnia 1 grudnia 2008 r.

Ponadto, na mocy § 13 ust. 1 pkt 10 obowiązującego od dnia 1 grudnia 2008 r. rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 listopada 2008 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 212, poz. 1336), zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

Reasumując, w świetle opisanego zdarzenia przyszłego oraz obowiązujących w tym zakresie w dniu wydania interpretacji przepisów ustawy o podatku od towarów i usług należy stwierdzić, iż planowana przez Zainteresowanego sprzedaż przedmiotowych budynków i budowli wraz z prawem użytkowania wieczystego działek, podlegać będzie opodatkowaniu podstawową 22% stawką podatku VAT, na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy, ze względu na fakt niespełnienia wymogów zawartych w art. 43 ustawy.

Powyższe rozstrzygnięcie będzie miało zastosowanie w przypadku, gdy Zainteresowany dokona przedmiotowej sprzedaży nieruchomości do dnia 31 grudnia 2008 r.

Tut. Organ informuje, iż zgodnie z przepisami ustawy z dnia 7 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1320), od dnia 1 stycznia 2009 r., zmianie ulegają przepisy art. 43 ustawy.

W związku z powyższym przepisy regulujące przedmiotową kwestię otrzymają brzmienie:

• ust. 1 ustawy - zwalnia się od podatku:
  10) dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
  nbspnbsp a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
  nbspnbsp b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata;
  10a) dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:
  nbspnbsp a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
  nbspnbsp b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
• ust. 7a ustawy - warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.
• ust. 10 ustawy - podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli i ich części:
  1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
  2) złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.
• ust. 11 ustawy - oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:
  1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
  2) planowaną datę zawarcia mowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
  3) adres budynku, budowli lub ich części.
  
  

Ponadto, w sprawie będącej przedmiotem wniosku należy zwrócić uwagę, iż analiza załączników dołączonych do wniosku nie mieści się w ramach określonych w art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.), zgodnie z którym minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). W związku z powyższym Minister Finansów nie jest uprawniony do oceny prawnej załączników dołączonych przez Wnioskodawcę.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.