Istota interpretacji:

Jaką stawką podatku od towarów i usług - 7 % czy 22 % inwestor powinien opodatkowywać sprzedaż miejsc postojowych zbywanych jako udziały w prawie własności lokalu niemieszkalnego ze wskazaniem sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej (lokalu niemieszkalnego - garaż podziemny) - ustalenie prawa do korzystanie z poszczególnych miejsc postojowych (podział quad usum), jeśli lokal niemieszkalny znajduje się w wielorodzinnym budynku mieszkalnym z usługami i parkingiem podziemnym?

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Inwestor (deweloper) realizuje przedsięwzięcie polegające na wybudowaniu wielorodzinnego budynku mieszkalnego z częścią usługową i parkingiem podziemnym (budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym zaliczane do działu 11, klasa 1122 PKOB). Obok lokali mieszkalnych w przedmiotowym budynku zostanie wyodrębniony lokal niemieszkalny (garaż podziemny), a sprzedawane będą udziały w prawie własności tego lokalu ze wskazaniem sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej (lokalu niemieszkalnego - garaż podziemny) - ustalenie prawa do korzystanie z poszczególnych miejsc postojowych (podział guad usum).

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Jaką stawką podatku od towarów i usług - 7% czy 22% inwestor powinien opodatkowywać sprzedaż miejsc postojowych zbywanych jako udziały w prawie własności lokalu niemieszkalnego ze wskazaniem sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej (lokalu niemieszkalnego - garaż podziemny) - ustalenie prawa do korzystanie z poszczególnych miejsc postojowych (podział quad usum), jeśli lokal niemieszkalny znajduje się w wielorodzinnym budynku mieszkalnym z częścią usługową i parkingiem podziemnym...

Zdaniem Wnioskodawcy, dla dostawy obiektów budowlanych lub ich części zaliczanych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym (według definicji zawartej w art. 2 ust. 12 ustawy o podatku od towarów i usług są to obiekty budownictwa mieszkaniowego sklasyfikowane w dziale 11 Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych) stawka podatku wynosi 7% - na podstawie art. 41 ust. 12 w związku z ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Wnioskodawca przywołuje również definicję budynku mieszkalnego według PKOB, zgodnie z którą, budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest do celów mieszkalnych.

Całkowita powierzchnia użytkowa przedmiotowego budynku wynosić będzie 2.659,28 m2, z czego 1.846,61 m2zostanie przeznaczonych na lokale mieszkalne, 69,01 m2na lokal użytkowy, a 743,66 m2na garaż podziemny. Zatem, 69,44% całkowitej powierzchni użytkowej budynku wykorzystywana będzie do celów mieszkalnych. W związku z powyższym budynek, stanowiący przedmiot realizowanego przedsięwzięcia, zaliczany jest jako całość do kategorii budynków mieszkalnych - budynki o trzech mieszkaniach i więcej - i figuruje w sekcji l w dziale 11, grupie 112, klasie 1122 Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB). Tak więc mieści się w definicji budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, o którym mowa w art. 41 ust. 12 oraz ust. 12a ustawy o podatku od towarów i usług.

Według Wnioskodawcy, w związku z faktem, iż cały przedmiotowy budynek stanowi budowlę objętą społecznym programem mieszkaniowym, dostawa - na podstawie art. 41 ust. 12 cyt. ustawy - opodatkowana jest 7% stawką podatku VAT. Również sprzedaż miejsc postojowych jako udziałów w prawie własności lokalu niemieszkalnego - hali garażowej (ze wskazaniem sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej /lokalu niemieszkalnego - garaż podziemny/ -ustalenie prawa do korzystania z poszczególnych miejsc postojowych /podział quad usum/), znajdującej się w przedmiotowym budynku jest opodatkowywana stawką 7% i zgodnie z taką stawką inwestor (deweloper) winien wystawiać faktury VAT za sprzedaż przedmiotowych miejsc postojowych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem VAT podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę, w myśl art. 7 ust. 1 cyt. ustawy, należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Towarami, w świetle art. 2 pkt 6 powołanej ustawy, są rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Podstawowa stawka podatku VAT, zgodnie z art. 41 ust. 1 ww. ustawy wynosi 22%. Zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jaki i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi. Stosownie do zapisu art. 41 ust. 2 ustawy o VAT, dla towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1. Natomiast w myśl art. 41 ust. 12 i ust. 12a ww. ustawy stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b.

Na podstawie zapisu art. 41 ust. 12b, do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się:

1. budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2,
2. lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2.

Ponadto, stosownie do art. 41 ust. 12c ww. ustawy, w przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w ust. 12b stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej.

Natomiast zgodnie z art. 2 pkt 12 ustawy o VAT przez obiekty budownictwa mieszkaniowego rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.

W oparciu o dodany od 01 stycznia 2008 r. § 5 ust. 1a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 97, poz. 970 ze zm.), stawkę podatku wymienioną w art. 41 ust. 1 ustawy obniża się do wysokości 7% w odniesieniu do:

1. robót budowlano-montażowych oraz remontów i robót konserwacyjnych dotyczących obiektów budownictwa mieszkaniowego, o których mowa w art. 2 pkt 12 ustawy, lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokali mieszkalnych w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiektów sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych,
2. obiektów budownictwa mieszkaniowego, o których mowa w art. 2 pkt 12 ustawy, lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokali mieszkalnych w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12,
   - w zakresie, w jakim wymienione roboty i remonty, obiekty lub ich części oraz lokale nie są objęte tą stawką na podstawie art. 41 ust. 12-12c ustawy.
   
   

W celu zastosowania prawidłowej stawki niezbędnym jest zatem określenie, czy dany obiekt jest obiektem wymienionym w art. 2 pkt 12 cyt. ustawy i jakie spełnia funkcje - mieszkalne czy użytkowe. Z uwagi na fakt, iż przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do niej nie definiują pojęć: lokal mieszkalny i lokal użytkowy, dlatego też należy posiłkować się w tym zakresie przepisami ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.). Zgodnie z art. 2 ust. 2 tej ustawy, samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Do lokalu mieszkalnego przynależeć mogą, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej pomieszczeniami przynależnymi, o czym stanowi art. 2 ust. 4 cyt. ustawy o własności lokali.

Treść przywołanych wyżej zapisów wskazuje na wyraźne rozróżnienie pomiędzy dwoma pojęciami normatywnymi:

• pojęciem "pomieszczenie pomocnicze" - pomieszczenie, które wraz z izbą lub zespołem izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych (w danym przypadku chodzi więc wyraźnie o taki funkcjonalny związek tych "pomieszczeń" z "izbą lub zespołem izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi", który polega na wykorzystaniu całej tej "przestrzeni" bezpośrednio dla zaspokajania mieszkalnych potrzeb ludzi) - art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 2004 r.,
• pojęciem "pomieszczenie przynależne", które w sensie funkcjonalnym nie zawsze jest przestrzenią przeznaczoną do bezpośredniego zaspokajania mieszkaniowych potrzeb ludzi, lecz ma służyć zaspokojeniu innych potrzeb tych osób, które korzystają z samodzielnego lokalu mieszkalnego - art. 2 ust. 4 cyt. wyżej ustawy.
  
  

Porównanie powyższych przepisów prowadzi do wniosku, że ustawodawca dokonał wyraźnego rozróżnienia pomiędzy pojęciem samodzielnego lokalu mieszkalnego, a pojęciem części składowej tego lokalu. Jedynie pierwsza grupa pomieszczeń, tj. lokal mieszkalny wraz z pomieszczeniami pomocniczymi, służy bezpośrednio zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Natomiast pomieszczenia zdefiniowane przez ustawodawcę jako przynależne stanowią wprawdzie w sensie prawnym część lokalu mieszkalnego, jednakże w sensie funkcjonalnym są przeznaczone do realizacji potrzeb innych niż mieszkaniowe. W tym kontekście ustawodawca wymienił przykładowo piwnicę, strych, komórkę, garaż.

Ustawa o własności lokali wprowadza również pojęcie nieruchomości wspólnej, określa warunki, jakimi obwarowane jest jej powstanie i zasady obliczania w niej udziału. Według art. 3 ust. 1 tej ustawy, w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. Jednakże stosownie do ust. 2 ww. przepisu nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Jednocześnie Minister Infrastruktury w § 3 pkt 14 rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 ze zm.) określił, że lokalem użytkowym jest jedno pomieszczenie lub zespół pomieszczeń, wydzielone stałymi przegrodami budowlanymi, niebędące mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym albo pomieszczeniem gospodarczym.

Mając na uwadze powyższe regulacje prawne zawarte we wskazanym rozporządzeniu stwierdza się, że wielostanowiskowy parking w części podziemnej budynku jest lokalem użytkowym. Należy jednak zauważyć, że pojedyncze miejsce parkingowe, jako wyodrębniona część hali garażowej nie może stanowić samo w sobie pomieszczenia przynależnego. Pomieszczeniem tym jest wielostanowiskowa hala garażowa, jako całe pomieszczenie podziemne, w którym znajdują się poszczególne miejsca postojowe. Jedno miejsce postojowe jest więc ułamkową częścią pomieszczenia przynależnego.

Biorąc pod uwagę fakt, iż sprzedaż pomieszczenia przynależnego, służącego funkcjom innym niż mieszkaniowe, podlega wyłączeniu z opodatkowania stawką 7%, to sprzedaż jego części ułamkowej również podlega temu wyłączeniu, a w efekcie podlega opodatkowaniu stawką podatku w wysokości 22%.

Z treści złożonego wniosku wynika, iż Wnioskodawca ma zamiar dokonywać sprzedaży miejsc postojowych jako udziałów w prawie własności lokalu niemieszkalnego - hali garażowej, ze wskazaniem sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej (lokalu niemieszkalnego - garaż podziemny), zlokalizowanych w wielorodzinnym budynku mieszkalnym z częścią usługową (zaliczanym wg PKWiU do działu 11, klasy 1122 PKOB).

Wobec powyższego, należy stwierdzić, że miejsce postojowe nie stanowi lokalu mieszkalnego ani też pomieszczenia służącego zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych (pomieszczenia pomocniczego). Kwalifikuje się natomiast jako ułamkowa część pomieszczenia przynależnego będącego lokalem użytkowym. Zatem, dokonując sprzedaży udziału we współwłasności tego pomieszczenia, Spółka nie będzie posiadać prawa do zastosowania 7% stawki podatku VAT.

Należy bowiem zauważyć, że obniżona stawka podatku dotyczy wyłącznie towarów i usług wskazanych przez ustawodawcę w ustawie o podatku od towarów i usług lub w przepisach wykonawczych do tej ustawy.

Natomiast zgodnie z załącznikiem do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.), budynki mieszkalne to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. Część "mieszkaniowa" budynku obejmuje powierzchnie mieszkalne (kuchnie, pokoje wypoczynkowe, sypialnie) pomieszczenia pomocnicze, piwnice oraz pomieszczenia ogólnego użytkowania (np. wózkarnie, suszarnie). W przypadku obiektów budowlanych użytkowanych lub przeznaczonych do wielu celów, klasyfikuje się je w jednej pozycji, zgodnie z ich głównym użytkowaniem.

Budynek, w którym znajdują się lokale mieszkalne i garaż podziemny zaliczany będzie zatem do budynków mieszkalnych, jeżeli powierzchnia mieszkalna stanowi co najmniej połowę powierzchni tego budynku. Garaż usytuowany w budynku mieszkalnym stanowi część tego budynku, choć jego powierzchni nie wlicza się do części "mieszkaniowej".

Powyższe jednak nie przesądza o opodatkowaniu garażu preferencyjną 7% stawką podatku. Garaż choć zlokalizowany w budynku mieszkalnym stanowi lokal użytkowy.

Reasumując, sprzedaż miejsc postojowych jako udziałów w prawie własności lokalu niemieszkalnego - hali garażowej, ze wskazaniem sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej (lokalu niemieszkalnego - garaż podziemny), zlokalizowanych w wielorodzinnym budynku mieszkalnym z częścią usługową, podlega opodatkowaniu 22% stawką podatku, bez względu na sposób ich sprzedaży i ewentualną przynależność do lokali mieszkalnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.