W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny oraz zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest jednostką budżetową Gminy Miejskiej X i zajmuje się administrowaniem i wynajmem lokali mieszkalnych. Większość lokali mieszkalnych będących zasobem gminy znajduje się we wspólnotach mieszkaniowych. Obecnie najemcy lokali obciążani są czynszem w skład którego wchodzą:

• stawka jakościowa,
• stawka bazowa,
• woda i ścieki,
• centralne ogrzewanie,
• abonament za wodomierz główny,
• wywóz śmieci.

Administracja stosuje stawkę - zwolnione ZW - tylko dla stawki jakościowej i bazowej, natomiast pozostałe składniki - woda i ścieki, śmieci, CO, abonament za wodomierz (media) - obciążane są stawkami 22% i 7%.

Administracja nie kupuje tych mediów a obciążana jest nimi przez wspólnotę mieszkaniową na koniec roku (w rozliczeniu rocznym właściciela we wspólnocie mieszkaniowej). Zakup mediów stosuje się tylko do budynków socjalnych, w których Gmina ma 100% udziału.

Najemcy obciążani są mediami, które podlegają rozliczeniu na koniec roku, dlatego administracja nie ponosi żadnych kosztów ani nie osiąga z tego tytułu dochodów.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy wszystkie składniki czynszu mieszkaniowego (stawka bazowa, jakościowa, media) powinny być zwolnione z VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy wszystkie składniki czynszu mieszkaniowego, tj. media, stawka bazowa i jakościowa powinny być objęte zwolnieniem. Powyższe stanowisko Podatnik uzasadnia tym, że zgodnie z punktem 4 załącznika nr 4 ustawy o podatku od towarów i usług - usługi w zakresie wynajmu lub dzierżawy nieruchomości o charakterze mieszkalnym objęte są zwolnieniem z VAT, a częścią usługi wynajmu są media, które stanowią jeden ze składników czynszu mieszkaniowego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów, w myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Według art. 2 pkt 6 ww. ustawy, towarami są rzeczy ruchome, wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Natomiast zgodnie z art. 8 ust. 1 cyt. ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

Podstawowa stawka podatku VAT, zgodnie z art. 41 ust. 1 ww. ustawy wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 1 cyt. ustawy, zwalnia się od podatku od towarów i usług usługi wymienione w zał. nr 4. W załączniku tym, stanowiącym "Wykaz usług zwolnionych od podatku" pod poz. 4 sklasyfikowano usługi ex PKWiU 70.20.11 - Usługi w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek, z wyłączeniem wynajmu lokali w budynkach mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe.

Ponadto stosownie do art. 29 ust. 1 ustawy o VAT, podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych i usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Ze stanu faktycznego przedstawionego we wniosku wynika, że Wnioskodawca zajmuje się administrowaniem i wynajmem lokali mieszkalnych. Najemcy lokali obciążani są czynszem w skład którego wchodzą stawka jakościowa i bazowa (zwolnione od podatku VAT) oraz pozostałe składniki, tzw. media takie jak woda i ścieki, śmieci, CO, abonament za wodomierz, opodatkowane wg właściwych stawek, tj. 7% i 22%.

Zgodnie z art. 353 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) strony zawierające umowę np. najmu, mogą ułożyć stosunek prawny według swojego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Zatem w zakresie sposobu obliczania i odprowadzania podatku VAT przez Wynajmującego z tytułu świadczonej usługi najmu decydujące znaczenie ma treść umowy najmu oraz fakt spełnienia bądź niespełnienia przesłanek dotyczących możliwości refakturowania.

W praktyce stosowane są dwa sposoby rozliczeń opłat związanych z umową najmu:

• poprzez odrębne określanie kwoty czynszu oraz pozostałych kosztów użytkowania lokalu (zużyta energia elektryczna, ciepła woda itp.),
• poprzez określanie wyłącznie kwoty czynszu w skład której wchodzą wszystkie koszty związane z obsługą lokalu.

Obowiązujące przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do ustawy nie regulują kwestii refakturowania kosztów. Jednak przyjęta praktyka i orzecznictwo dopuszczają sytuacje, w których koszty niektórych usług, gdzie odbiorcą jest inny podmiot niż podmiot obciążony przez świadczącego usługę, mogą być w ramach zawartych umów przenoszone na faktycznego odbiorcę, poprzez wystawianie tzw. "refaktur".

W przypadku, gdy podatnik działając we własnym imieniu lecz na rachunek innej osoby, bierze udział w świadczeniu usług uznaje się, że podatnik ten nabył i wyświadczył te usługi. Zatem, gdy podatnik kupuje usługi a następnie odsprzedaje ją swojemu kontrahentowi "w stanie nieprzetworzonym", jest on traktowany tak jakby świadczył te usługi.

Z sytuacji przedstawionej we wniosku wynika, że wolą Stron zawartych umów na najem lokali mieszkalnych jest odrębne rozliczanie usług w zakresie dostawy wody, odprowadzania ścieków, centralnego ogrzewania, abonamentu za wodomierz główny oraz wywóz śmieci. Zatem Stronami umów o dostawę mediów są podmioty wynajmujące lokale, stąd uznaje się, że to Wnioskodawca nabywa, a następnie świadczy najemcom te usługi.

Jak wspomniano wyżej, zwolnione od podatku VAT są usługi w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek, z wyłączeniem wynajmu lokali w budynkach mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe. Wobec powyższego jedynie czynsz regulowany (w skład którego wchodzi stawka jakościowa i bazowa) należny Wnioskodawcy od najemców lokali mieszkalnych podlega zwolnieniu od podatku od towarów i usług. Natomiast opłaty za media nie będące składnikiem kompleksowej usługi najmu lokali mieszkalnych podlegają opodatkowaniu wg stawek właściwych dla poszczególnych usług.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym, a w przypadku interpretacji dotyczącej zdarzenia przyszłego - stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.