W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Spółdzielnia zajmuje się między innymi zarządzaniem lokalami mieszkalnymi i pomieszczeniami gospodarczymi (pomieszczenia gospodarcze przypisane są do lokali mieszkalnych). Wnioskodawca zarządza ogółem 182 lokalami, których podział przedstawia się następująco:

• 164 lokale stanowiące własność prywatną,
• 9 lokali stanowiących własność spółdzielni,
• 9 lokali stanowiących własność Skarbu Państwa.

Spółdzielnia naliczając co miesiąc czynsz za lokale w informacji o wysokości opłat rozpisywała poszczególne składniki czynszu następująco:

• eksploatacja - zw,
• ogrzewanie - 22 %,
• czynsz za energię - zw,
• zimna woda - 7%,
• ścieki - 7%,
• nieczystości stałe - 7%,
• pomieszczenia gospodarcze - 22%,
• fundusz remontowy - zw.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1. Czy pozycje czynszu przedstawione w opisie stanu faktycznego w całości winny korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług?
2. Czy lokale będące własnością Skarbu Państwa winny być traktowane jak pozostałe lokale?

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z zapisem art. 43 ust. 1 pkt 11 ustawy o VAT wymienione składniki czynszu wchodzą w zakres opłat czynszowych i powinny być zwolnione od podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca uważa, iż 9 mieszkań stanowiących własność Skarbu Państwa należy potraktować jak własność Spółdzielni.

Pomieszczenia gospodarcze, w rozumieniu ustawy o własności lokali oraz innych ustaw w tym zakresie, uważane są jako powierzchnie użytkowe przypisane do lokali mieszkalnych, zdaniem Wnioskodawcy, również nie powinny być opodatkowane podatkiem VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają:

1. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;
2. eksport towarów;
3. import towarów;
4. wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;
5. wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W myśl art. 41 ust.1 ustawy o podatku od towarów i usług stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem art. 41 ust. 2-12 , art. 83 , art. 119 ust. 7 , art. 120 ust. 2 i 3 ,art. 122 i art. 129 ust. 1 ustawy.

Oznacza to, że wymienioną wyżej stawkę należy stosować, jeżeli brak jest przepisu szczególnego określającego obniżoną stawkę podatku lub zwolnienie od podatku, przy czym przepisy takie zawiera zarówno ustawa, jak też rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 97, poz. 970 ze zm.).

Jednym z przepisów szczególnych jest art. 43 ust. 1 pkt 1 cyt. ustawy, zgodnie z którym zwalnia się od podatku od towarów i usług usługi wymienione w zał. nr 4. W załączniku tym, stanowiącym "Wykaz usług zwolnionych od podatku" pod poz. 4 wymieniono usługi ex PKWiU 70.20.11 - Usługi w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek, z wyłączeniem wynajmu lokali w budynkach mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe.

Zgodnie natomiast z art. 43 ust. 1 pkt 11 powołanej ustawy, zwalnia się od podatku czynności wykonywane na rzecz członków spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali mieszkalnych, członków spółdzielni będących właścicielami lokali mieszkalnych lub na rzecz właścicieli lokali mieszkalnych niebędących członkami spółdzielni, za które pobierane są opłaty, zgodnie z art. 4 ust. 1, 2, 4 i 5 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tj. Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.).

Zwolnieniu z podatku na mocy § 8 ust. 1 pkt 18 cyt. rozporządzenia podlegają również czynności wykonywane na rzecz osób niebędących członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali mieszkalnych, za które są pobierane opłaty zgodnie z art. 4 ust. 1, 2, 4 i 5 cyt. ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Opłatami, pobieranymi zgodnie z art. 4 ust. 1, 2, 4 i 5 powołanej ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, są:

1. w przypadku członków spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, opłaty za:

a) eksploatację i utrzymanie nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale,
b) eksploatację i utrzymanie nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni,
c) zobowiązania spółdzielni z innych tytułów.
2. w przypadku członków spółdzielni będących właścicielami lokali, opłaty za:

a) eksploatację i utrzymanie ich lokali,
b) eksploatację i utrzymanie nieruchomości wspólnych,
c) eksploatację i utrzymanie nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni,
d) zobowiązania spółdzielni z innych tytułów,
e) fundusz remontowy.
3. w przypadku właścicieli lokali niebędących członkami spółdzielni, opłaty za:

a) eksploatację i utrzymanie ich lokali,
b) eksploatację i utrzymanie nieruchomości wspólnych,
c) eksploatację i utrzymanie nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu,
e) inne koszty zarządu tymi nieruchomościami na takich samych zasadach, jak członkowie spółdzielni.

Stosownie do przepisu § 8 ust. 1 pkt 8 cyt. rozporządzenia zwalnia się od podatku usługi w zakresie zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone na zlecenie z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych (PKWiU ex 70.32.11).

W myśl art. 2 ust. 1 powołanej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, lokalem jest samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, o którym mowa w przepisach ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tj. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.). Natomiast zgodnie z art. 2 ust. 2 powołanej ustawy, przez samodzielny lokal mieszkalny rozumie się wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku izbę lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.

Ponadto stosownie do art. 29 ust. 1 ustawy o VAT, podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych i usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Ze stanu faktycznego przedstawionego we wniosku wynika, że Wnioskodawca zajmuje się zarządzaniem lokalami mieszkalnymi i pomieszczeniami gospodarczymi, przypisanymi do lokali mieszkalnych. Spółdzielnia zarządza 182 lokalami, z których 164 stanowi własność prywatną, 9 lokali stanowi własność spółdzielni, a 9 własność Skarbu Państwa. W skład czynszu naliczanego przez Spółdzielnie wchodzą: eksploatacja, ogrzewanie, czynsz za energię, zimna woda, ścieki, nieczystości stałe, pomieszczenia gospodarcze oraz fundusz remontowy.

Należy zauważyć, iż zgodnie z art. 353 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) strony zawierające umowę np. najmu, mogą ułożyć stosunek prawny według swojego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Zatem w zakresie sposobu obliczania i odprowadzania podatku VAT przez wynajmującego z tytułu świadczonej usługi najmu decydujące znaczenie ma treść umowy najmu oraz fakt spełnienia bądź niespełnienia przesłanek dotyczących możliwości refakturowania.

W praktyce stosowane są dwa sposoby rozliczeń opłat związanych z umową najmu:

• poprzez określanie wyłącznie kwoty czynszu w skład której wchodzą wszystkie koszty związane z obsługą lokalu,
• poprzez odrębne określanie kwoty czynszu oraz pozostałych kosztów użytkowania lokalu (zużyta energia elektryczna, zimna woda itp.).

Obowiązujące przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do ustawy nie regulują kwestii refakturowania kosztów. Jednak przyjęta praktyka i orzecznictwo dopuszczają sytuacje, w których koszty niektórych usług, gdzie odbiorcą jest inny podmiot niż podmiot obciążony przez świadczącego usługę, mogą być w ramach zawartych umów przenoszone na faktycznego odbiorcę.

W przypadku, gdy podatnik działając we własnym imieniu lecz na rachunek innej osoby, bierze udział w świadczeniu usług uznaje się, że podatnik ten nabył i wyświadczył te usługi. Zatem, gdy podatnik kupuje usługi a następnie odsprzedaje je swojemu kontrahentowi "w stanie nieprzetworzonym", jest on traktowany tak jakby świadczył te usługi.

Jeżeli zatem z umów zawartych na najem lokali stanowiących własność Skarbu Państwa wynika, iż odrębnie rozliczane są usługi w zakresie mediów, to stronami umów o ich dostawę są podmioty wynajmujące lokale.

W świetle cytowanych powyżej przepisów należy uznać, iż czynności, które realizuje Spółdzielnia w zakresie opłat, które pobierane są przez Spółdzielnię tj. dotyczących eksploatacji, ogrzewania, zimnej wody, ścieków, nieczystości stałych, pomieszczeń gospodarczych przynależnych do mieszkań, funduszu remontowego, czynszu za energię zarówno:

• na rzecz członków spółdzielni będących właścicielami lokali mieszkalnych lub którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokali, jak też na rzecz właścicieli lokali mieszkalnych lub którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokali nie będących członkami spółdzielni,
• w zakresie wynajmu lokali stanowiących własność Skarbu Państwa jeżeli opłaty te stanowią część składową czynszu, pozostając w związku ze świadczoną usługą najmu (odrębnie opodatkowaniu nie będą podlegać poszczególne koszty, ale usługa najmu, w której jako elementy kalkulacyjne mogą znajdować się ww. koszty ponoszone przez Spółdzielnię)

- korzystają ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Stanowisko w kwestii opodatkowania opłat czynszowych w zakresie wynajmu lokali stanowiących własność Skarbu Państwa uznaje się za prawidłowe, jednakże z uwagi na zastosowanie innych przepisów prawa niż wskazane przez Wnioskodawcę.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.