Istota interpretacji:

opodatkowanie sprzedaży działek

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Dnia 7 stycznia 2008r. Wnioskodawca, niebędący czynnym podatnikiem VAT, zawarł wraz z małżonką akt notarialny w Kancelarii Notarialnej w K., przy ul. M. nr ..., nr ... . Na mocy powyższego aktu małżonkowie dokonali zakupu od Miasta K. parcel nr ... i ... o łącznym obszarze 3811 m2.

Nabyte parcele są niezabudowane, uzbrojone i zlokalizowane w K. przy ul. S. Przedmiotowa nieruchomość zakupiona została w celu zabudowy mieszkalnej, na potrzeby własne lub dla jednego z dwójki dzieci.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego nieruchomości przeznaczone są pod zabudowę jednorodzinną lub bliźniaczą, symbol MN oraz grunty rolne. Wnioskodawca nie wyklucza zmiany przeznaczenia parcel oznaczonych jako grunty rolne i uznanie za działki budowlane. Przedmiotowa nieruchomość nie jest zabudowana.

Nabycie parcel poprzedzone zostało ustnym przetargiem nieograniczonym z udziałem 11 oferentów. Przetarg został wygrany przez Wnioskodawcę i jego małżonkę za kwotę netto 700.600,00 zł powiększoną o podatek od towarów i usług w wysokości 154.132,00 zł, a wiec cena brutto stanowi kwotę 854 732,00 zł.

Wielkość nieruchomości dla kupujących była i jest zbyt duża, ale z uwagi na tryb poprzedzający transakcję (przetarg nieograniczony) zakup części niezbędnej dla Wnioskodawcy w niniejszym postępowaniu był niemożliwy.

Zbędną część jednej z działek o powierzchni ok. 1000 m2(dokładna powierzchnia zostanie ustalona po dokonaniu podziału jednej z parcel) Wnioskodawca wraz z małżonką zamierzają w najbliższym okresie sprzedać. Cena nabycia nieruchomości jest niewątpliwie wysoka i cena zbycia będzie równa cenie brutto zakupu. Zamierzona transakcja jest jednorazowa i sprzedający nie przewidują dalszych sprzedaży nieruchomości. Sprzedaż nieruchomości dokonana zostanie na rzecz osoby fizycznej niebędącej płatnikiem podatku od towarów i usług. Środki uzyskane ze sprzedaży przeznaczone zostaną na realizację ww. zabudowy oraz na spłatę kredytu.

Wnioskodawca wraz z małżonką posiada także trzy inne nieruchomości, których własność uzyskali w latach 2005 - 2007. W 2005r. od osób fizycznych nabyli jedną parcelę. Kolejną parcelę nabyła w 2006r. małżonka Wnioskodawcy w drodze spadkobrania. W 2007r. Wnioskodawcy nabyli jedną parcelę od Spółdzielni rolniczej.

Nie przewidują sprzedaży tych nieruchomości, na pewno w najbliższym okresie. Niepodobna natomiast jest wykluczyć takiej ewentualności w przyszłości, w czasie bliżej nieokreślonym (za rok, 5, 20 lat). Przed ewentualną sprzedażą nieruchomość prawdopodobnie byłaby dzielona na mniejsze działki. Nieruchomości te nie są zabudowane. Grunty te mogą być przeznaczone przez nabywców - przyszłych inwestorów pod budownictwo jednorodzinne lub szeregowe.

Nieruchomości zakupione zostały jako lokata. Nieruchomości najprawdopodobniej będą przedmiotem spadku lub darowizny na rzecz dzieci. W przypadku ewentualnej sprzedaży uzyskane środki pieniężne przeznaczone zostaną na inwestycje. Pojęcie "inwestycje" rozumiane jest szeroko:

• sfinansowanie inwestycji budowlanej,
  
• np. inwestycje kapitałowe, w tym zakup papierów.
  
  

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1. czy sprzedaż części nieruchomości, nabytej od Miasta K., zostanie uznana jako prowadzenie działalności gospodarczej i jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług...
   
   
2. czy sprzedaż w bliżej nieokreślonej przyszłości (na dzień dzisiejszy podatnik absolutnie nie ma zamiaru dokonywać sprzedaży) kolejnej części nieruchomości zakupionej od Miasta K. lub jakiejkolwiek innej, aktualnie posiadanej nieruchomości będzie opodatkowane podatkiem od towarów i usług zgodnie ze stanem prawnym obowiązującym w 2008r....
   
   

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad.1.

Zbycie uprzednio zakupionej od Miasta K. części nieruchomości nie powinno być opodatkowane podatkiem od towarów i usług, jak to zostało już wyżej wykazane nieruchomość nie została nabyła w celu podjęcia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług ponieważ:

• zakup całej nieruchomości w danych okolicznościach był konieczny,
  
• dokonana i zamierzana transakcja nie powinna być uznana za działalność gospodarczą z uwagi na brak zarobkowego charakteru (sprzedaż części nieruchomości dokonana zostanie po cenie zakupu brutto)
  
• zamierzana transakcja będzie miała charakter jednorazowy,
  
• podatnik nie był i nie może być uznany za przedsiębiorcę w dacie nabycia nieruchomości, a tym samym nie ma podstaw do odliczenia zapłaconego podatku VAT.
  
  

Ad. 2.

Zgodnie z treścią aktualnie obowiązujących przepisów o podatku VAT, podatnicy uzyskali prawo własności posiadanych przez nich nieruchomości absolutnie nie w celu podjęcia działalności handlowej, której podstawowym elementem jest uzyskanie zarobku. Uzyskując prawo własności podatnicy nie nosili się z zamiarem dokonywania jakiejkolwiek sprzedaży (z wyłączeniem części działki opisanej w niniejszym wniosku).

Ewentualna sprzedaż w przyszłości niewątpliwie będzie miała charakter sporadyczny, bez elementu zarobkowego. Zdaniem Wnioskodawcy taka sporadyczna sprzedaż nie powinna być obciążona podatkiem VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Czynności te podlegają opodatkowaniu niezależnie od tego, czy zostały wykonane z zachowaniem warunków oraz form określonych przepisami prawa (art. 5 ust. 2 ww. ustawy).

Towarami natomiast, w myśl art. 2 pkt 6 ww. ustawy są rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

W myśl art. 113 ust. 13 ww. ustawy zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług nie stosuje się do podatników dokonujących dostaw terenów budowlanych oraz przeznaczonych pod zabudowę.

Natomiast zgodnie z art. 15 ust. 1 ww. ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Przy czym, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w cytowanej ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, iż do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem "podatnik" tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto podatnikiem staje się również ten, kto wykonał czynność, podlegającą opodatkowaniu, jednorazowo, ale w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Chociaż ustawa nie definiuje pojęcia "częstotliwości", przez zamiar wykonywania danej czynności w sposób częstotliwy należy rozumieć chęć, wolę powtarzalnego, a nie jednorazowego wykonywania określonych czynności, składających się na istotę prowadzenia działalności. O kwestii częstotliwości nie decyduje czasookres wykonywania czynności (rok, dwa czy pięć lat), ani ilość dokonanych transakcji. Decydującym kryterium jest powtarzalność czynności. Dlatego też, w każdym przypadku należy indywidualnie rozstrzygnąć, czy intencją określonej czynności, z którą łączą się skutki podatkowo-prawne, było dokonywanie tej czynności wielokrotnie i w okolicznościach noszących znamiona działalności gospodarczej.

W kontekście powyższego nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W oparciu o przedstawiony stan prawny stwierdzić należy, że jeśli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży ze swojego majątku prywatnego nieruchomości gruntowej przeznaczonej pod zabudowę, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie, w okolicznościach wskazujących, iż działanie to nie jest czynione z zamiarem jego powtarzania (kontynuowania) i nie zmierza do nadania mu stałego charakteru, transakcja taka nie może być uznana za działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Przenosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy należy uznać, iż sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Przemawia za tym fakt, że Wnioskodawca nabywając działki od Miasta K. nie kierował się chęcią ich dalszej odsprzedaży, wykorzystania przedmiotowych nieruchomości do działalności gospodarczej czy też jako lokaty kapitału. Wnioskodawca kupując przedmiotową nieruchomość kierował się zamiarem wybudowania na niej budynku mieszkalnego na własne potrzeby. Natomiast sprzedaż części zakupionej nieruchomości jest podyktowana faktem, że wielkość zakupionych parcel przekracza potrzeby Wnioskodawcy, a ze względu na formę nabycia wspomnianej nieruchomości nie miał on możliwości zakupu parceli o odpowiednich rozmiarach. Ponadto przedmiotowa sprzedaż nie charakteryzuje się częstotliwością jak również nie cechuje się profesjonalnym obrotem nieruchomościami.

Ustosunkowując się natomiast do drugiego pytania zawartego we wniosku, tj. w kwestii dotyczącej obciążenia podatkiem od towarów i usług zbycia kolejnych nieruchomości w przyszłości najpierw należy określić jaki charakter będzie miała ta sprzedaż. A mianowicie czy będzie to sprzedaż zorganizowana, cechująca się powtarzalnością (faktyczną lub też tylko zamierzoną) oraz mająca cechy obrotu profesjonalnego, czyli należy ustalić czy przyszła sprzedaż będzie miała znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT.

Jak wynika ze stanu faktycznego ewentualna przyszła sprzedaż nieruchomości, przeznaczone pod zabudowę, byłaby poprzedzona jej podziałem na mniejsze działki.

W przedmiotowej sprawie twierdzić należy, że już sama okoliczność podziału nieruchomości gruntowej niezabudowanej na mniejsze działki wskazywałaby, iż powzięto zamiar sprzedaży działek w sposób częstotliwy. W przeciwnym razie dzielenie gruntów byłoby niecelowe i ekonomicznie nieuzasadnione. Jeżeli jest planowana sprzedaż kolejnych działek to Strona staje się podatnikiem podatku od towarów i usług z chwilą dokonania pierwszej sprzedaży.

Powyższe czynności noszą znamiona zaplanowanych, co wyczerpuje zakwalifikowanie ich jako prowadzonej działalności zarobkowej i gospodarczej. Analiza taka jest zgodna z przepisem art. 4 ust. 3 VI Dyrektywy oraz art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE, jak również z art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, z których wynika, że sporadyczność czynności, względnie jednorazowe ich wykonanie, tworzy z danej osoby podatnika również wówczas, gdy jednorazowe wykonanie czynności są czynnościami wykonywanymi w związku z działalnością producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne, oraz rolników, a także działalnością osób wykonujących wolne zawody.

Z przytoczonych wyżej przepisów wynika ponadto, iż dla uznania danego podmiotu za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług nie ma znaczenia rezultat prowadzonej działalności. Oznacza to, że aby uznać działalność podmiotu za działalność gospodarczą nie jest konieczne, aby przyniosła ona jakiekolwiek efekty. Podatnikiem jest zatem również podmiot prowadzący działalność generującą straty, a nawet podmiot, który w ogóle nie dokona żadnej sprzedaży a jedynie poczynił pewne kroki (podział nieruchomości) w celu dokonania przyszłej sprzedaży.

Oznacza to, że zgodnie z powołaną definicją działalności gospodarczej podatnikami będą również osoby, które wykonały czynności jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania ich w sposób częstotliwy. O zamiarze częstotliwości decyduje na przykład przygotowanie obiektu poprzez jego podział czy też oferowanie go na rynku - nawet gdyby nie dochodziło do wielu transakcji.

Zgodnie z powyższym sprzedaż wydzielonych działek oznacza wykonywanie działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, a Strona dokonując dostawy zachowa się jak podatnik podatku od towarów usług. W takiej sytuacji dostawa wskazanych we wniosku działek kwalifikuje te czynności jako działalność gospodarczą podejmowaną w celach zarobkowych.

Przy czym należy zastrzec, że przedstawiona interpretacja, w zakresie pytania drugiego, oparta jest na informacjach jakie zostały umieszczone we wniosku. Jednakże należy wskazać, iż każda sprawa podlega indywidualnemu rozpatrzeniu w oparciu o przedstawiony przez Wnioskodawcę stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe które jednak może ulec zmianie. Przedmiotem interpretacji indywidualnej może być jedynie ocena prawna tylko w kwestii wyczerpująco przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego tj. sprzedaż konkretnej nieruchomości, dokonana w określonych okolicznościach. Tym samym tut. Organ podatkowy nie może jednoznacznie stwierdzić czy dokonanie przez Wnioskodawcę w bliżej nieokreślonej przyszłości dostawy innych nieruchomości, z majątku osobistego lub nieosobistego niepodlega opodatkowaniu lub podlega opodatkowaniu wg właściwej stawki podatku VAT. Każda bowiem następna dostawa nieruchomości będzie podlegać odrębnej ocenie pod względem jej opodatkowania w zależności od okoliczności w jakich zostanie dokonana.

Dodatkowo podkreślenia wymaga, iż Organ podatkowy nie może przewidzieć jakie nastąpią zmiany w prawie podatkowym w przyszłości tj. za rok czy dwa lata oraz czy nie nastąpią zmiany w przedstawionym zdarzeniu przyszłym np. w okresie tym Wnioskodawca podejmie wykonywanie czynności, które będą spełniały definicję działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów.

W konsekwencji stanowisko Wnioskodawcy oceniane całościowo, należy uznać za nieprawidłowe, gdyż Wnioskodawca uważa, że zarówno w pierwszym i drugim analizowanym przypadku, sprzedaż nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę nie powinna być uznawana za działalność gospodarczą, i to bez względu na to, ile razy dochodzi do transakcji sprzedaży z majątku osobistego i jaki był zamiar sprzedawcy, co do częstotliwości tychże czynności oraz w sytuacji gdy nie jest to działalność zarobkowa.

Takie ogólne stwierdzenie nie może być uznane za prawidłowe, gdyż jak wynika z przytoczonych przepisów, dostawa nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom sprzedawcy można przypisać znamiona działalności gospodarczej prowadzonej z zamiarem wykonywania jej w sposób częstotliwy.

Kryterium prowadzenia działalności gospodarczej nie wyłącza z grona podatników osób fizycznych, jeśli dokonują one dostawy towarów w sposób stały, zorganizowany i powtarzalny. Bez znaczenia pozostaje fakt, w jakim okresie wykonywana jest dana czynność, ani ilość dokonanych transakcji. Jeśli odpłatna dostawa towarów została dokonana przez osobę działającą, w rozumieniu ustawy, w charakterze podatnika i w okolicznościach wskazujących na działalność gospodarczą, to nawet, jeśli dokonano tych czynności bez zachowania warunków i form określonych przepisami prawa (np. bez oficjalnego zarejestrowania działalności gospodarczej), to czynność taka podlega opodatkowaniu podatkiem VAT (art. 5 ust. 2 ustawy o VAT).

Podsumowując, stwierdzić należy, że sprzedaż nieruchomości o której mowa w pytaniu pierwszym nie będzie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Natomiast ewentualna sprzedaż w przyszłości innych nieruchomości która będzie prowadzona w sposób zorganizowany oraz będzie to sprzedaż charakteryzująca się częstotliwością (faktyczną lub też tylko planowaną) należy uznać za działalność gospodarczą a Wnioskodawcę z tego należy uznać za podatnika podatku VAT a co za tym idzie przyszła dostawa nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy, oceniane całościowo, należało uznać zanieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji. Dodatkowo należy podkreślić, iż niniejsza interpretacja traci swą aktualność w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego przez Wnioskodawcę zdarzenia przyszłego lub zmiany stanu prawnego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej ul. Traugutta 2a 43-300 Bielsko-Biała.