Pytanie:

Firma zwraca się z zapytaniem, czy sprzedaż nieruchomości objęta byłaby zwolnieniem w całości od podatku VAT, czy też podlegać będzie w części pod opodatkowanie podatkiem VAT, a jeżeli tak, to od jakiej podstawy. Spółka zamierza sprzedać działki gruntu, użytkowane na zasadzie prawa wieczystego użytkowania tych działek wraz z budynkami, posadowionymi na tych działkach i stanowiących własność Spółki:Nieruchomość powierzchnia wartość netto % VAT(wg firmy) ......1. działka 1,0789 ha 128.286 zw.z budynkiem wagi kolejowej 6,9 m kwadr. 1.741 zw.2. działka z budynkiem 1,4775 ha 175.682 zw. magazynowym 51,1 m kwadr. 12.998 zw. 3. działka 1,2786 ha 152.032 zw. lub 22% Przez wszystkie działki przebiega sporadycznie używana sieć kolejowa, która zajmuje znaczną część powierzchni, a w szczególności dotyczy to działki z poz. 1.Ww. nieruchomości Spółka otrzymała jako aport od udziałowca (w momencie zawiązania Spółki, tj. w marcu 2002r.), przy czym jeśli chodzi o budynki- to pochodzą one z lat 80-tych.Spółka nie odliczała podatku VAT naliczonego (aport był zwolniony z VAT).Wg firmy opodatkowanie sprzedaży powinno być następujące:a)poz. 1 i poz. 2 - cała wartość (prawo wieczystego użytkowania gruntu + wartość budynków) winna być zwolniona z podatku VAT,b)poz. 3 - jest to działka gruntu wolna od jakiejkolwiek zabudowy, wobec czego, gdyby istniała pewność, że jest to teren budowlany lub przeznaczony pod zabudowę, to opodatkowanie sprzedaży prawa wieczystego użytkowania winno wynosić 22%. Firma informuje, że w tzw. operacie szacunkowym z wyceny nieruchomości, ustalono, że przedmiotowe działki położone są na terenach zabudowy o charakterze przemysłowym, w tzw. segmencie przemysłowych działek niezabudowanych, jednakże podkreślono, że obejmujący te tereny ostatni miejscowy Plan Przestrzennego Zagospodarowania utracił ważność 31.12.2002r., i nowego planu nie ma.Wg firmy zastosowanie ma tu zwolnienie z podatku VAT w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, jeżeli możnaby uznać sprzedaż prawa wieczystego użytkowania niezabudowanych gruntów jako dostawę towaru. Dodatkowo firma przytacza uzasadnienie decyzji NSA w wyroku z dnia 06.11.2003r. sygn. akt S.A./Bd 2265/03, w którym uznano, że: "przeznaczenie gruntu nie może wynikać wyłącznie z zamiaru podatnika. O jego przeznaczeniu decyduje bowiem miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, z którego wynikać powinno, ze grunt ten znajduje się na terenie przeznaczonym pod zabudowę......służącą zaspokojeniu potrzeb.........."

Tut. organ informuje, że:1) zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535) zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt 10, pod warunkiem że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (...).Budynki, budowle lub ich części uznaje się za towar używany jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat (art. 43 ust. 2 pkt 1).W przedstawionej sprawie budynki (wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej) stanowią towary używane, gdyż od końca roku, w którym zakończono ich budowę minęło co najmniej 5 lat. Spółce nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a więc ich dostawa (sprzedaż) podlega zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z § 8 ust. 1 pkt 12 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 97, poz. 970 z p. zm.) zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku lub opodatkowane stawką podatku w wysokości 0 %. W związku z powyższym spełnienie powyższych przesłanek spowoduje zwolnienie opisanych transakcji w punkcie 1 i 2, tj. sprzedaży budynków oraz prawa wieczystego użytkowania gruntów, na których znajdują się ww. budynki - z opodatkowania podatkiem VAT. 2) transakcja sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu podlega opodatkowaniu stawką 22%.

Zgodnie z art. 5 ust.1 pkt.1 ww. ustawy, opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Pojęcie towaru definiuje art. 2 ust.6 cyt. ustawy odnosząc je do " rzeczy ruchomych, wszelkich postaci energii, budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także do gruntów". Świadczenie usług to, zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy, każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy. Prawo użytkowania wieczystego gruntu nie jest, wobec przytoczonej powyżej definicji, towarem, a tym samym podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Odpłatne przeniesienie przez Spółkę prawa do użytkowania wieczystego na inny podmiot, wobec braku preferencji (np. zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntów przeznaczonych na cele rolnicze), podlegać będzie opodatkowaniu stawką podstawową w wysokości 22%.