Pytanie:

Czy pobierane od najemców lokali mieszkalnych zaliczki na pokrycie kosztów zużycia wody, ścieków, centralnego ogrzewania, wywozu nieczystości stałych, są zwolnione od podatku od towarów i usług?

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Strona realizuje politykę mieszkaniową miasta mając na celu zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. Jednym z głównych zadań statutowych jest budowa i nabywanie domów mieszkalnych oraz ich eksploatacja na zasadach najmu.

Jako właściciel budynków mieszkalnych, Wnioskodawca wynajmuje mieszkania, z tego tytułu pobiera od najemców czynsz w wysokości regulowanej ustawowo (art. 28 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz. U. z 2000 Nr 98, poz. 1070 z późn. zm.) i zaliczki na świadczenia takie jak woda i ścieki, co, wywóz śmieci. W czynszu regulowanym zawarta jest spłata kredytu z KFM, koszty eksploatacji i konserwacji. Koszty zużycia wody, ścieków, c.o., wywozu nieczystości są rozliczane i pokrywane z zaliczek. W rozliczeniach z najemcami lokali mieszkalnych Wnioskodawca nie wystawia faktur ani rachunków, a rozliczeń z tytułu czynszu regulowanego i zaliczek dokonuje na podstawie książeczek czynszowych.

Z § 4 pkt. 1, załączonej do wniosku Strony przykładowej umowy najmu lokalu mieszkalnego wynika, że za wynajmowany lokal najemca obowiązany jest uiszczać miesięcznie czynsz w określonej kwocie zawierającej następujące składowe (z podaniem sposobu naliczania i obliczeniem kwot w poszczególnych pozycjach):

1. czynsz regulowany,
2. zimna woda i ścieki - zaliczka,
3. centralne ogrzewanie - zaliczka,
4. odbiór nieczystości stałych.

Z pkt. 2 wym paragrafu umowy wynika, że opłaty wymienione w punktach 2 - 4 zawierają podatek VAT, zgodnie z obowiązującymi przepisami. Z kolei w pkt. 3 i 4 tego paragrafu określono, że opłaty za zimną wodę i ścieki oraz centralne ogrzewanie są wnoszone zaliczkowo i zimna woda i ścieki podlegają rozliczeniu kwartalnemu, natomiast centralne ogrzewanie będzie rozliczane raz w roku na koniec sezonu grzewczego.
W § 5 umowy najmu odrębnie określono sposób dokonywania zmian wysokości czynszu regulowanego oraz opłat za tzw. media.

Zdaniem Wnioskodawcy, pobierane od najemców lokali mieszkalnych zaliczki na pokrycie kosztów zużycia wody, ścieków, centralne ogrzewanie i wywozu nieczystości stałych są zwolnione od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 pkt. 1 (załącznik 4 poz. 4 PKWiU ex 70.20.11) ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług), ponieważ są składnikami czynszu.

Tut. Organ nie podziela poglądu Wnioskodawcy w sprawie.

Stosownie do art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 cyt ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt. 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Na podstawie art. 8 ust. 1 cyt ustawy przez świadczenie usług, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt. 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej nie mającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

W myśl art. 29 ust. 1 cyt. ustawy podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Art 28 ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz. U. Z 2000 r. Nr 98, poz. 1070 z późn. zm.) stanowi, że stawki czynszu za 1 m kw. powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego w zasobach mieszkaniowych towarzystwa są ustalane przez zgromadzenie wspólników, walne zgromadzenie akcjonariuszy albo walne zgromadzenie w takiej wysokości, aby suma czynszów za najem wszystkich lokali eksploatowanych przez towarzystwo pozwalała na pokrycie kosztów eksploatacji i remontów oraz spłatę kredytu zaciagniętego na budowę. Ust. 2 tego przepisu stanowi, że czynsz, o którym mowa w ust. 1, nie może być wyższy w skali roku niż 4% wartości odtworzeniowej lokalu, obliczonej według przepisów ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmnianie Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem art. 30 ust. 5 pkt. 3.

Z przedłożonej umowy najmu lokalu wynika, że wolą stron umowy było odrębne rozliczanie usług w zakresie dostawy zimnej wody, centralnego ogrzewania oraz usług odbioru ścieków i nieczystości stałych, ze stawkami VAT właściwymi dla tych usług.

W przypadku rozliczeń dokonywanych z najemcami lokali mieszkalnych, stroną umowy o dostawę mediów jest podmiot wynajmujący lokale, zatem uznaje się, że to Wnioskodawca nabywa, a następnie świadczy (odprzedaje) najemcom te usługi.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt. 1 cyt ustawy zwolnione od podatku od towarów i usług są wymienione w poz.4 załącznika nr 4 do ustawy zaliczane do PKWiU ex 70.20.11 - usługi w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek, z wyłączeniem wynajmu lokali w budynkach mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe.

W przedmiotowym przypadku, na podstawie tego przepisu jedynie czynsz regulowany należny Wnioskodawcy od najemców lokali mieszkalnych podlega zwolnieniu od podatku od towarów i usług. Swiadczenie usług dostawy zimnej wody i centralnego ogrzewania oraz odbioru ścieków i nieczystości stałych podlega opodatkowaniu wg stawek właściwych dla poszczególnych usług.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie jej wydania.

Interpretacja nie jest wiążąca dla podatnika, płatnika lub inkasenta; wiąże natomiast właściwe organy podatkowe i organy kontroli skarbowej - do czasu jej zmiany lub uchylenia.

Interpretacja traci moc w momencie zmiany stanu prawnego.

Na niniejsze postanowienie służy Stronie prawo wniesienia zażalenia do Dyrektora Izby Skarbowej w Olsztynie, za pośrednictwem Naczelnika tut. Urzędu, w terminie 7 dni od dnia doręczenia postanowienia.

Stosownie do art. 222 Ordynacji podatkowej zażalenie na postanowienie powinno zawierać zarzuty przeciw postanowieniu, określać istotę i zakres żądania będącego przedmiotem zażalenia oraz wskazywać dowody uzasadniające to żądanie oraz powinno zawierać znaki opłaty skarbowej (o wartości 5,00 zł od pisma i o wartości 0,50 zł od każdego załącznika).