Pytanie:

Czy w przedstawionym stanie faktycznym sprawy sprzedaż nieruchomości będzie zwolniona z VAT?

Przedmiot sprzedaży jest objęty umową dzierżawy, w której sprzedawca (Podatnik) jest Wydzierżawiającym, zaś kupujący jest Dzierżawcą.

W ramach umowy Dzierżawca dokonał remontu i modernizacji nieruchomości na ustaloną przez strony kwotę 1.000.000,- zł. W przypadku zbycia przedmiotu dzierżawy Dzierżawca jest uprawnionym do żądania od Wydzierżawiającego zwrotu wartości poniesionych nakładów pomniejszonych proporcjonalnie o 1/100 ich wartości za każdy miesiąc użytkowania.

W ramach umowy sprzedaży strony ustaliły, iż cena musi być zapłacona w dniu jej podpisania w formie aktu notarialnego, w następujący sposób: 1.300.000,- zł gotówką oraz 1.000.000,- zł w ramach rozliczenia nakładów. W akcie notarialnym celem umożliwienia zaliczenia wartości nakładów na poczet ceny Wydzierżawiający sprzedawca przejmie nakłady poniesione przez kupującego-Dzierżawcę.

Wartość nakładów przekroczyła 30% wartości początkowej budynku.

Podatnik oświadczył, iż w przedmiotowym stanie faktycznym nie przysługiwało mu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków.

Podatnik zwraca się z zapytaniem czy w przedstawionym stanie faktycznym sprzedaż nieruchomości będzie zwolniona z podatku VAT.

Zdaniem Podatnika, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 w związku z ust. 2 pkt 1 tegoż artykułu ustawy o VAT oraz w związku z § 8 ust. 1 pkt 12 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004r. (Dz.U. Nr 97, poz. 970 z późn.zm.) zbycie prawa użytkowania wieczystego wraz z własnością posadowionego na niej budynku jest zwolnione z podatku VAT.

W opinii Podatnika w przedstawionym stanie faktycznym nie znajdzie zastosowania art. 43 ust. 6 ustawy o VAT, wyłączający możliwość zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, ponieważ:

• to nie sprzedający dokonał remontu i modernizacji (ulepszenia) budynku, lecz nakłady te dokonane zostały przez najemcę (nabywcę);
• sprzedający nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu remontu i modernizacji (ulepszenia), ponieważ zatrzymanie ulepszeń dokonanych przez najemcę za zwrotem ich wartości nie jest czynnością opodatkowaną podatkiem VAT i w związku z tym Wynajmujący (sprzedawca) nie miał prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków.

Po przeanalizowaniu wniosku Podatnika, mając na uwadze obowiązujące przepisy prawa tut. Organ podatkowy stwierdza, co następuje:

W art. 43 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. Nr 54, poz. 535 z późn.zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, ustawodawca umieścił katalog czynności zwolnionych od podatku VAT.

I tak zgodnie z pkt 2 tegoż przepisu zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, pod warunkiem że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Z kolei zgodnie z art. 43 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT przez towary używane rozumie się budynki i budowle lub ich części - jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat.

Z pisma Podatnika wynika, iż przedmiotowa nieruchomość spełnia warunki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, bowiem okres jej używania jest dłuższy niż 5 lat (budynek jest własnością Podatnika od 21.03.1993r. przy czym Podatnik użytkował go jeszcze przed tą datą - od 1951 roku budynek ten jest wynajmowany) , zaś Podatnikowi nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy jej nabyciu.

Jednakże w przedstawionym stanie faktycznym należy zwrócić uwagę na unormowania zawarte w art. 43 ust. 6 ustawy o VAT, zgodnie z którym powyższego zwolnienia nie stosuje się, jeżeli przed wprowadzeniem budynku, budowli lub ich części do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 % wartości początkowej, a podatnik:

• miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków;
• użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych.

Analizując powyższy przepis należy stwierdzić, że aby sprzedaż używanego budynku nie mogła korzystać ze zwolnienia, muszą być spełnione łącznie trzy warunki:

• łączna wartość nakładów modernizacyjnych poczynionych przed wprowadzeniem budynku do ewidencji środków trwałych oraz w trakcie użytkowania musi przewyższać 30% wartości początkowej;
• przy nabywaniu towarów i usług związanych z ulepszeniami musiało przysługiwać prawo do odliczania podatku naliczonego;
• okres użytkowania budynku w celu wykonywania czynności opodatkowanych był krótszy niż 5 lat.

Zdaniem tut. Organu podatkowego określenie "użytkowanie towarów" należy rozumieć szeroko, bowiem chodzi tu nie tylko o użytkowanie budynku na potrzeby własne, ale także o czerpanie korzyści z najmu lub dzierżawy. Okres użytkowania budynku liczy się od chwili rozpoczęcia tego użytkowania, a nie od chwili dokonania nakładów modernizacyjnych.

Przedmiotowy budynek, o którym mowa w piśmie Podatnika, jest niewątpliwie budynkiem używanym, przy jego kupnie nie wystąpił VAT naliczony, a Podatnik używał go w celu wykonywania czynności opodatkowanych ponad 5 lat, to - mimo dokonania nakładów ulepszeniowych przewyższających 30% wartości początkowej - jego sprzedaż będzie przedmiotowo zwolniona z VAT.

Dodatkowo Podatnik podkreśla, iż nakładów na ulepszenie dokonywał najemca (nabywca), w związku z czym wynajmujący (sprzedawca) nie miał prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków.

Ponadto z pisma Podatnika wynika, iż nie miał on tego prawa również w stosunku do kwoty stanowiącej jego zobowiązanie z tytułu rozliczenia wydatków na przedmiotowe nakłady poniesione przez kupującego-Dzierżawcę.

Natomiast w kwestii opodatkowania czynności zbycia prawa użytkowania wieczystego gruntu, tut. Organ podatkowy zauważa, iż zgodnie z § 8 ust. 1 pkt 12 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz.U. Nr 97, poz. 970 z późn.zm.), zwalnia się od podatku od towarów i usług zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku lub opodatkowane stawką podatku w wysokości 0%.

A zatem, mając na uwadze powyższy przepis należy stwierdzić, że jeżeli dostawa przedmiotowych budynków korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, to zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntów zabudowanych tymi budynkami jest również zwolnione od podatku od towarów i usług.

Interpretacja ta dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia tego zdarzenia i nie jest wiążąca dla wnioskodawcy.