Pytanie:

Podatnik - Gmina, dokonuje dostawy lokalu mieszkalnego, powstałego w wyniku adaptacji pomieszczeń strychowych na rzecz dotychczasowego najemcy. Stosownie do art. 218 ustawy o gospodarce nieruchomościami, najemcy na poczet ceny sprzedaży zalicza nakłady poniesione na przebudowę. Od pozostałej kwoty Gmina udziela najemcy, stosownie do uchwały Rady Miejskiej bonifikaty, z tytułu jednorazowej zapłaty w wys. 95 %. Cenę lokalu ustala się w oparciu o wartość rynkową określoną przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 67 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Wartość nakładów poniesionych na adaptację ustala się w oparciu o kosztorys podwykonawczy sporządzony przez osobę uprawnioną. W kosztorysie ujmuje się faktycznie wykonane roboty oraz ich wartość w dniu ustalenia ceny lokalu. Tak określoną wartość nakładów zalicza się na poczet ceny lokalu. Od pozostałej kwoty udziela się najemcy bonifikaty w wysokości określonej w uchwale odpowiedniego organu. Wobec powyższego podatnik zwrócił się z zapytaniem co stanowi podstawę opodatkowania w przedmiotowej sytuacji czy cena lokalu, czy kwota nakładów, czy też kwota którą najemca wniesie na rzecz gminy po odjęciu nakładów i udzielonej bonifikacie.

Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej. Przez pojęcie towarów rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT).
Zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy o podatku VAT podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy, czyli podstawą opodatkowania w przedmiotowej kwestii jest cena za dany lokal mieszkalny. Ustęp 4 tego artykułu stanowi natomiast, że obrót zmniejsza się o kwoty udokumentowanych, prawnie dopuszczalnych i obowiązujących rabatów (bonifikat, opustów, uznanych reklamacji i skont) i o wartość zwróconych towarów, zwróconych kwot nienależnych w rozumieniu przepisów o cenach oraz zwróconych dotacji, subwencji i innych dopłat o podobnym charakterze, a także kwot wynikających z dokonanych korekt faktur. Ww. unormowanie nie zawiera zapisu o możliwości pomniejszenia obrotu o wartość nakładów poniesionych przez najemcę.
Zaznaczyć należy, że w świetle ust. 5 w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.
Biorąc pod uwagę powyższe, podstawę opodatkowania w przypadku dostawy lokalu mieszkalnego (części obiektu budowlanego) określoną wg powyższych zasad można pomniejszyć tylko i wyłączenie o wyżej wskazane dopuszczalne obniżenia (np. bonifikaty). Bowiem w rozumieniu art. 29 ustawy o podatku VAT obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę podatku należnego bez względu na fakt sposobu w jaki została uregulowana. Regulacja zaś zwrotu nakładów jest to jedynie sposób rozliczenia się pomiędzy stronami umowy cywilnoprawnej.