Pytanie:

Przedmiotem zapytania Urzędu Miejskiego jest opodatkowanie podatkiem od towarów i usług oraz stawki podatku VAT w związku z wykonaniem następujących czynności: 1) sprzedaży, na rzecz dotychczasowego najemcy używanego lokalu mieszkalnego oraz związanego z tym lokalem udziału w prawie własności gruntu, 2) pobrania jednorazowej opłaty z tytułu oddania w użytkowanie wieczyste udziału w gruncie przy sprzedaży na rzecz dotychczasowego najemcy używanego lokalu mieszkalnego, 3) sprzedaży, na rzecz dotychczasowego najemcy używanego lokalu użytkowego oraz związanego z tym lokalem udziału w prawie własności gruntu, 4) pobrania jednorazowej opłaty z tytułu oddania w użytkowanie wieczyste udziału w gruncie przy sprzedaży na rzecz dotychczasowego najemcy używanego lokalu użytkowego, 5) pobrania rocznej opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu związanego ze sprzedanymi używanymi lokalami mieszkalnymi i użytkowymi.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 cyt. ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Towarami są rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty (art. 2 ust. 6).
Przepis art. 7 ust. 1 ww. ustawy stanowi, że przez dostawę towarów rozumie się co do zasady przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.
Natomiast w myśl art. 8 ust. 1 powołanej ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 - w tym również przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę w jakiej dokonano czynności prawnej. Ponieważ w ustawie tej nie zdefiniowano dla jej potrzeb pojęcia wartości niematerialnych i prawnych, uznać należy, że wartościami tymi są wartości niematerialne i prawne wymienione w art. 22b i 22c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) oraz art. 16b i 16c ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm.). W świetle tych przepisów wartością niematerialną i prawną jest m. in. prawo wieczystego użytkowania gruntów.
Jak wynika z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych, towarem jest grunt, lecz tylko ten, który jest objęty prawem własności; czynności z nim związane będą traktowane jako dostawa towarów. Natomiast obrót gruntami objętymi prawem użytkowania wieczystego stanowi świadczenie usług. Zarówno dostawa towarów (np. gruntów), jak i świadczenie usług (np. obrót gruntami objętymi prawem użytkowania wieczystego) podlega opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług cyt. wyż.
Zgodnie z przepisem art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4.
Ust. 5 teg artykułu stanowi, że w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.
Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług przewiduje zwolnienia od podatku w przypadku odpłatnej dostawy niektórych towarów.
Zwolnieniem takim objęta jest między innymi - na mocy art. 43 ust. 1 pkt 2 powyższej ustawy - dostawa towarów używanych, pod warunkiem, że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Budynki i budowle lub ich części uznaje się za używane, jeżeli od końca roku, w którym zakończono ich budowę, minęło co najmniej 5 lat (art. 43 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT). Natomiast pozostałe towary, z wyjątkiem gruntów, uznawane są za używane, gdy okres ich używania przez podatnika dokonującego ich dostawy wyniósł co najmniej pół roku.
Jednakże w sytuacji gdy składniki majątku wymienione w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług przed wprowadzeniem ich do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania uległy ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, przy czym wydatki poniesione przez podatnika na to ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej, a podatnik:
- miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków,
- użytkował budynki i budowle w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych wówczas zwolnienia nie stosuje się (art. 43 ust. 6 ww. ustawy o VAT).

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 cyt. ustawy o podatku od towarów i usług, zwalnia się od podatku dostawę obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyjątkiem obiektów i ich części, które mają być zasiedlone lub zamieszkane po raz pierwszy; zwolnienie nie dotyczy części budynków przeznaczonych na cele inne niż mieszkaniowe.
Zatem w sytuacji, gdy używany obiekt budownictwa innego niż mieszkaniowe spełnia warunki określone w cyt. powyżej art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług, jego dostawa podlega zwolnieniu od podatku od towarów i usług.
Natomiast dostawa obiektów budownictwa mieszkaniowego i ich części korzysta ze zwolnienia, jeżeli nie występuje pierwsze zasiedlenie lub zamieszkanie danego budynku lub jego części. Powyższe zwolnienie dotyczy tzw. wtórnego rynku, bez względu na fakt, czy dany obiekt spełnia kryteria uznania go za towar używany.
Powyżej przytoczone przepisy prawa podatkowego wskazują, iż w przypadku dostaw określonych w pkt 1 i 3 zapytania, dostawy te korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, przy spełnieniu warunków wymienionych w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 i 10.
Odnośnie pkt 2, 4 i 5 stwierdzić należy, iż ustanowienie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych oraz obrót tymi prawami podlega opodatkowaniu podatkiem VAT (co wynika z wymienionych wcześniej przepisów ustawy o VAT - art. 5 ust. 1 pkt 1, art. 8 ust. 1).
Obowiązek podatkowy w tym przypadku nie powstaje jednorazowo, ale z chwilą upływu terminu płatności poszczególnych opłat pobieranych z tego tytułu, o czym stanowi §3a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 97, poz. 970 ze zm.).
Tut. organ podatkowy uznał, iż stanowisko Urzędu Miejskiego w zakresie zwolnienia od podatku VAT rocznych opłat za użytkowanie wieczyste gruntu jest błędne. Zdaniem pytającego w przedmiotowej sprawie ma zastosowanie przepis §8 ust. 1 pkt 12 cyt. wcześniej rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, zgodnie z którym zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku lub opodatkowane stawką podatku w wysokości 0%.
Wyjaśnić należy, że oddanie gruntu w wieczyste użytkowanie nie jest objęte zwolnieniem przewidzianym w 8 ust. 1 pkt 12 cyt. rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004 r., gdyż przepis ten dotyczy zbycia wieczystego użytkowania gruntu, a więc zupełnie innej czynności prawnej. Oddanie w wieczyste użytkowanie gruntu nawet w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych, albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części zwolnione są od podatku lub opodatkowane stawką podatku w wysokości 0% - będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki 22%.
Oddanie w użytkowanie wieczyste gruntu jest usługą opodatkowaną stawką 22%, ponieważ ustawodawca nie przewidział dla tychże czynności ani stawek preferencyjnych, ani zwolnienia z opodatkowania VAT.