Istota interpretacji:

Stawka podatku przy sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 17 sierpnia 2010 r. (data wpływu 23 sierpnia 2010 r.), uzupełnionym w dniu 3 listopada 2010 r. (data wpływu), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości na rzecz użytkownika wieczystego -jest nieprawidłowe.

W dniu 23 sierpnia 2010 r. złożono wniosek, uzupełniony w dniu 3 listopada 2010 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości na rzecz użytkownika wieczystego.

W przedmiotowym wniosku oraz jego uzupełnieniu, zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Gmina zamierza sprzedać nieruchomość gruntową oddaną uprzednio w użytkowanie wieczyste. Obecny użytkownik wieczysty nabył prawo użytkowania wieczystego tej nieruchomości w dniu 23 sierpnia 2005 r. aktem notarialnym od spółdzielni mieszkaniowej. Ustanowienie ww. prawa na rzecz spółdzielni mieszkaniowej nastąpiło w 1993 r. Sprzedaż przedmiotowej nieruchomości na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego nastąpi w trybie bezprzetargowym, na podstawie art. 32 i art. 37 ust. 2 pkt 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego. Teren nieruchomości w części posiada nawierzchnię z kostki polbrukowej (służącej jako dojście do budynku), częściowo jest ogrodzony. Część granicy działki stanowi zabudowa budynkiem usługowym. Dla terenu, na którym położona jest nieruchomość, brak jest planu zagospodarowania przestrzennego. Według zapisów Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, nieruchomość położona jest w strefie B – śródmiejskiej, w granicach strefy ochrony konserwatorskiej, na obszarze wyszczególnionym jako B1 – obszar zabudowy i zagospodarowania o ukształtowanej strukturze i funkcjach:

• usługowych, ponadlokalnych, miejskich, podstawowych elementarnych, publicznych i komercyjnych z zakresu administracji publicznej i gospodarczej, oświaty, zdrowia, opieki społecznej, kultury, finansów, ubezpieczeń społecznych, łączności, turystyki, handlu, gastronomii, rzemiosła itp.,
• mieszkaniowo-usługowych w zakresie średniointensywnej wielorodzinnej i jednorodzinnej,
• produkcyjno-usługowych fragmentach przy ul. P. i B.,
• zieleni urządzonej wśród zabudowy,
• skwerów i zieleńców.

Przedmiotem dostawy będzie wyłącznie grunt.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż nieruchomości na rzecz jej użytkownika wieczystego podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług...

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż nieruchomości na rzecz użytkownika wieczystego nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Po powołaniu treści art. 5 ust. 1 pkt 1 i art. 7 ust. 1 ustawy, Gmina stwierdziła, że definicja dostawy towarów obejmuje, w znaczeniu podatkowym, ustanowienie prawa użytkowania wieczystego, które daje użytkownikowi prawo do rozporządzania gruntem jak właściciel. Użytkownik uzyskuje władztwo nad gruntem w chwili ustanowienia ww. prawa, co znajduje wyraz w swobodzie korzystania z gruntu i czerpania z niego pożytków w sposób taki, jak w przypadku własności tego gruntu oraz możliwości przeniesienia takiego władztwa na inny podmiot, jak przy dokonywaniu sprzedaży gruntu przez właściciela.

W ocenie Gminy, w związku z tym, że do ustanowienia prawa wieczystego użytkowania doszło w okresie, gdy czynność ta nie podlegała opodatkowaniu, sprzedaż nieruchomości na rzecz użytkownika wieczystego nie będzie stanowić przeniesienia prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, a jedynie powoduje zmianę tytułu prawnego do tej nieruchomości. Transakcja sprzedaży nie może być traktowana jako ponowna dostawa tego samego towaru, zawarta między tymi samymi podmiotami. Wskazała, że takie stanowisko reprezentują także Wojewódzkie Sądy Administracyjne w wyrokach: I SA/Kr 605/10 z dnia 24 maja 2010 r. i I SA/Lu 134/07 z dnia 11 lipca 2007 r.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1. przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2. wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3. wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4. wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5. ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6. oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7. zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

W myśl art. 2 pkt 6 cyt. ustawy, przez towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Według przepisów art. 11 i art. 12 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.), z zastrzeżeniem wyjątków wynikających z przepisów niniejszej ustawy oraz odrębnych ustaw, organem reprezentującym Skarb Państwa w sprawach gospodarowania nieruchomościami jest starosta, wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej, a organami reprezentującymi jednostki samorządu terytorialnego są ich organy wykonawcze.

Zgodnie z art. 32 ust. 1 powyższej ustawy, nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu, z zastrzeżeniem ust. 1a i ust. 3.

Stosownie do ust. 1a cyt. artykułu, nieruchomość gruntowa stanowiąca własność Skarbu Państwa może być sprzedana użytkownikowi wieczystemu za zgodą wojewody.

Według ust. 2 tego artykułu, z dniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości wygasa, z mocy prawa, uprzednio ustanowione prawo użytkowania wieczystego (...).

W myśl art. 37 ust. 2 pkt 5 ww. ustawy, nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz jej użytkownika wieczystego.

Zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się gruntu. W praktyce oznacza to, iż grunt opodatkowany jest taką stawką podatku od towarów i usług jak budynek z nim trwale związany i będący przedmiotem dostawy.

W celu prawidłowego określenia przedmiotu dostawy i stawki podatku od towarów i usług, należy powołać uregulowania ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.). Zgodnie z art. 46 § 1 powyższej ustawy, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Takim przepisem szczególnym jest art. 235 § 1 ustawy Kodeks cywilny, w myśl którego budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

Zatem budynek lub budowla stanowiące własność wieczystego użytkownika wzniesione na gruncie obciążonym prawem wieczystego użytkowania, stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Co do zasady stawka podatku, na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednakże zarówno w treści wskazanej ustawy, jak i z przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie z podatku.

Zgodnie z treścią przepisu art. 43 ust. 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Gmina zamierza dokonać sprzedaży nieruchomości gruntowej na rzecz jej wieczystego użytkownika. Teren nieruchomości w części posiada nawierzchnię z kostki polbrukowej (służącej jako dojście do budynku), częściowo jest ogrodzony. Część granicy działki stanowi zabudowa budynkiem usługowym. Dla terenu, na którym położona jest nieruchomość, brak jest planu zagospodarowania przestrzennego. Według zapisów "Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego" znajduje się ona w strefie B – śródmiejskiej, w granicach strefy ochrony konserwatorskiej, na obszarze wyszczególnionym jako B1 – obszar zabudowy i zagospodarowania o ukształtowanej strukturze i różnorodnych funkcjach. Sprzedaż nastąpi w trybie art. 32 i art. 37 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przedmiotem dostawy będzie wyłącznie grunt.

Mając na uwadze powyższe oraz powołane regulacje prawne, należy stwierdzić, iż w przedmiotowej sprawie nie znajdzie zastosowania przepis art. 29 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług. Dostawa na rzecz użytkownika wieczystego gruntu, który położony jest w strefie oznaczonej według "Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego" jako B1 – obszar zabudowy i zagospodarowania, będzie podlegała opodatkowaniu - stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy - podstawową stawką podatku w wysokości 22%. Sprzedaż przedmiotowego gruntu nie może korzystać ze zwolnienia od podatku z uwagi na fakt, iż znajduje się on w strefie określonej jako obszar zabudowy, co powoduje, iż nie można uznać, aby ww. nieruchomość stanowiła grunt inny niż budowlany bądź przeznaczony pod zabudowę.

Końcowo odnosząc się do powołanych we wniosku wyroków Wojewódzkich Sądów Administracyjnych: I SA/Kr 605/10 z dnia 24 maja 2010 r. i I SA/Lu 134/07 z dnia 11 lipca 2007 r., stwierdzić należy – uznając rolę i znaczenie orzecznictwa sądowego w zakresie wskazywania kierunków wykładni przepisów materialnego prawa podatkowego - iż każdorazowo orzeczenia sądu są rozstrzygnięciami w konkretnych sprawach i tylko do nich się zawężają, w związku z tym nie mają mocy powszechnie obowiązującego prawa, którymi na terytorium RP są - zgodnie z art. 87 ust. 1 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. (Dz. U. Nr 78, poz. 483) - Konstytucja, ustawy, ratyfikowane umowy międzynarodowe oraz rozporządzenia. Organ podatkowy jest zobowiązany traktować indywidualnie każdą sprawę, a orzeczenia sądów podejmowane są w oparciu o zebrany materiał dowodowy, dlatego trudno jest określić w jakim stopniu sprawy będące przedmiotem rozstrzygnięć sądów oraz sytuacja Wnioskodawcy wskazana we wniosku są tożsame.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu datowania niniejszej interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku, ul. H. Sienkiewicza 84, 15-950 Białystok, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, 87-100 Toruń, ul. Św. Jakuba 20.

Referencje