Istota interpretacji:

Obowiązek podatkowy w zakresie podatku od towarów i usług, w części obejmującej otrzymaną należność, w dacie zaliczenia wadium na poczet ceny nieruchomości na zasadach określonych w art. 19 ust. 11 ustawy.

Wniosek uzupełniony został w dniu 08.10.2009 r. (data wpływu 13.10.2009 r.)

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Spółka organizuje przetargi publiczne na sprzedaż nieruchomości. Warunkiem przystąpienia do przetargu jest wniesienie przez oferenta określonej kwoty wadium. Wadium złożone przez oferentów, których oferty nie zostały przyjęte, zostaje zwrócone bezpośrednio po dokonaniu wyboru oferty. Natomiast wadium wpłacone przez oferenta, którego oferta została przyjęta, podlega zarachowaniu na poczet należności – ceny nabycia.

W przypadku uchylenia się uczestnika, który wygrał przetarg, od zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, wniesione przez niego wadium przepada na rzecz organizatora. Zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości będącej przedmiotem przetargu w formie aktu notarialnego następuje w terminie wskazanym przez Spółke. Niejednokrotnie podpisanie aktu notarialnego następuje po kilku tygodniach od rozstrzygnięcia przetargu.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

W jakim momencie wpłacone wadium, które jest warunkiem przystąpienia do przetargu ogłoszonego na zbycie nieruchomości, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług ...

Stanowisko Wnioskodawcy:

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm., dalej również "ustawa o VAT") opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jednocześnie w myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Na gruncie ustawy o VAT zasady określające moment powstania obowiązku podatkowego zawarte zostały w art. 19 ustawy. Zgodnie z zasadą ogólną wyrażoną w art. 19 ust. 1 ustawy o VAT, za moment powstania obowiązku podatkowego uznaje się dzień wydania towaru lub wykonania usługi. Jednocześnie w myśl art. 19 ust. 11 ustawy o VAT, jeżeli przed wydaniem towaru lub wykonaniem usługi otrzymano część należności, w szczególności : przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, obowiązek podatkowy w tej części powstaje z chwilą jej otrzymania.

Mając na uwadze powyższe należy uznać, iż przedpłata, zaliczka, zadatek bądź rata podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług tylko wówczas, gdy kwota ta stanowi część ceny za mające nastąpić w przyszłości, wyraźnie skonkretyzowane świadczenia, czyli za określoną dostawę towaru lub określone świadczenie usług.

Przepisy prawa podatkowego nie definiują instytucji wadium. Należy więc odnieść się do przepisów prawa, w których to pojęcie zostało zdefiniowane. Zgodnie z art. 704 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. 16 poz. 93 dalej również KC), za wadium uznaje się sumę pieniężną lub odpowiednie zabezpieczenie zapłaty tej sumy, wnoszone pod rygorem niedopuszczenia do uczestnictwa w przetargu lub aukcji. Przyjmuje się zatem, iż podstawowym celem wadium jest kształtowanie swoistej bariery finansowej, mającej zagwarantować, iż uczestnikami przetargu będą wyłącznie faktycznie zainteresowane podmioty. Ponadto wadium stanowi również gwarancję odszkodowania w przypadku, gdy podmiot wybrany w wyniku przeprowadzenia procedury będzie uchylać się od zawarcia umowy.

Przyjęcie wadium nie stanowi zatem żadnej z czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Jednocześnie brak jest również jakichkolwiek podstaw do uznania, iż wadium stanowi zaliczkę na poczet przyszłego świadczenia. Jego wpłata nie gwarantuje bowiem przeniesienia prawa do rozporządzania przedmiotem przetargu jak właściciel.

Do czasu faktycznego zawarcia umowy sprzedaży, wadium ma charakter wyłącznie zabezpieczenia dla organizatora przetargu na wypadek, gdyby oferent, który przetarg wygrał odmówił podpisania umowy lub nie doszło do transakcji ze względów leżących po jego stronie.

Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w interpretacjach organów podatkowych m.in. w postanowieniu z dnia 3 marca 2006 r. znak: 1471/NUR/443-615/06/AG Naczelnik Pierwszego Mazowieckiego Urzędu Skarbowego w Warszawie wskazał, iż "otrzymanie wadium stanowi warunek dopuszczający do przystąpienia do przetargu lub rokowań i nie jest żadną z czynności opodatkowanych wymienionych w ustawie o VAT, a co za tym idzie wpłaty te nie powodują powstania obowiązku podatkowego".

Mając na uwadze powyższe, należy zatem uznać, iż do czasu zawarcia umowy sprzedaży kwota wadium stanowi wyłącznie zabezpieczenie na okoliczność ewentualnej rezygnacji z zakupu nieruchomości. Zatem obowiązek w VAT powinien zostać rozpoznany dopiero w dniu zaliczenia wadium wpłaconego przez zwycięzcę przetargu na poczet ceny nabycia przedmiotu przetargu, przy czym w ocenie Wnioskodawcy zaliczenie to może mieć miejsce dopiero w dniu zawarcia umowy sprzedaży, która w przypadku nieruchomości w myśl art. 158 KC powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

Jednocześnie należy podkreślić, iż powyższe stanowisko zgodne jest z interpretacją Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 30.11.2007 r. znak: IP-PP2-443-275/07-2/AZ, w której organ podatkowy potwierdził, iż "warunki przetargu, wskazując możliwość zaliczenia wadium na poczet ceny, zwykle nie określają, w którym momencie takie zaliczenie na poczet ceny następuje, należy uznać, że zaliczenie kwoty wadium na poczet ceny następuje dopiero w momencie zawarcia umowy będącej przedmiotem przetargu, np. umowy sprzedaży.

Dopiero wtedy strony umowy podejmują decyzje co do zaliczenia kwoty wadium na poczet cen."

Mając na uwadze powyższe Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż obowiązek opodatkowania w VAT kwoty wadium może nastąpić dopiero w momencie przekształcenia się w zapłatę tj. w momencie zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Stosownie do art. 2 pkt 6 ww. ustawy o podatku od towarów i usług, przez towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle oraz ich części będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

W myśl art. 19 ust. 1 ww. ustawy o VAT obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wydania towaru lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 14 ust. 6, art. 20 i art. 21 ust. 1. Jeżeli dostawa towaru lub wykonanie usługi powinny być potwierdzone fakturą, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wystawienia faktury, nie później jednak niż w 7. dniu, licząc od dnia wydania towaru lub wykonania usługi (art. 19 ust. 4 ustawy o VAT).

Zgodnie z art. 19 ust. 11 ww. ustawy o VAT jeżeli przed wydaniem towaru lub wykonaniem usługi otrzymano część należności, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w tej części.

Stosownie do art. 29 ust. 1 i 2 ustawy o VAT podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku. W przypadku gdy pobrano zaliczki, zadatki, przedpłaty lub raty, obrotem jest również kwota otrzymanych zaliczek, zadatków, przedpłat lub rat, pomniejszona o przypadającą od nich kwotę podatku. Dotyczy to również otrzymanych zaliczek na dotacje, subwencje i na inne dopłaty o podobnym charakterze.

Z opisu stanu faktycznego wynika, że zgodnie z zasadami przetargów organizowanych przez Wnioskodawcę, warunkiem uczestnictwa w przetargu jest dokonanie przez oferenta wpłaty wadium. Wadium złożone przez oferentów, których oferty nie zostały przyjęte, zostaje zwrócone bezpośrednio po dokonaniu wyboru oferty. Natomiast wadium wpłacone przez oferenta, którego oferta została przyjęta, podlega zarachowaniu na poczet należności – ceny nabycia. Do czasu zawarcia umowy sprzedaży kwota wadium stanowi zabezpieczenie na okoliczność ewentualnej rezygnacji z zakupu. W przypadku uchylenia się uczestnika, który wygrał przetarg, od zawarcia umowy sprzedaży, wniesione przez niego wadium przepada na rzecz organizatora.

Zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego następuje w terminie wskazanym przez Wnioskodawcę, może to nastąpić nawet po kilku tygodniach od rozstrzygnięcia przetargu.

Wpłacone wadium na etapie przystąpienia do przetargu nie jest żadną z czynności opodatkowanych, wymienionych w ustawie o podatku od towarów i usług. W szczególności nie można uznać tych czynności za odpłatną dostawę towaru, gdyż na gruncie tej ustawy pieniądz nie jest towarem. Nie jest to również odpłatne świadczenie usług, gdyż sama wpłata wadium nie powoduje obowiązku świadczenia wzajemnego. Wniesienie wadium nie gwarantuje przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Istotą wadium jest zabezpieczenie właściwego przebiegu przetargu i wykonania umowy przez zwycięzcę przetargu.

W stanie faktycznym wskazano, że wadium staje się częścią zapłaty w momencie wygrania przetargu, tj. z chwilą wyboru i zatwierdzenia oferenta. W tej sytuacji wadium zostaje zaliczone na poczet należności jako zaliczka i podlega przepisom ustawy o podatku od towarów i usług. Wobec powyższego, po stronie sprzedawcy (Wnioskodawcy) powstaje obowiązek podatkowy w zakresie podatku od towarów i usług, w części obejmującej otrzymaną należność, w dacie zaliczenia wadium na poczet ceny nieruchomości na zasadach określonych w art. 19 ust. 11 ustawy.

W konsekwencji nie można zgodzić się ze stanowiskiem Wnioskodawcy, iż obowiązek podatkowy z tytułu wadium powstaje dopiero w momencie zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości.

Powołane przez Wnioskodawcę interpretacje organów podatkowych są rozstrzygnięciami w konkretnych sprawach, osadzonych w określonym stanie faktycznym i tylko do nich się zawężają, w związku z tym nie mają mocy powszechnie obowiązującego prawa.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedmiotowym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.