Istota interpretacji:

Czy zaliczki na dostawę mediów stanowią obrót własny oraz czy podlegają opodatkowaniu.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

MZBM Zakład Budżetowy administruje w imieniu Gminy nieruchomościami wspólnymi na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych. Wspólnoty Mieszkaniowe wystawiają rachunki na rzecz MZBM pełniącego we Wspólnotach obowiązki właściciela w imieniu Gminy tytułem zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną i dostawy mediów w części dotyczącej Gminnych lokali mieszkalnych i użytkowych. Wspólnoty Mieszkaniowe nie są podatnikami VAT i wystawiają z tego tytułu rachunki. Rozliczenie niniejsze będzie odbywało się w następujący sposób: MZBM pobiera od najemców w części dotyczącej gminnych lokali mieszkalnych i użytkowych zaliczki na pokrycie kosztów dostaw mediów, które przekaże na rachunki Wspólnot Mieszkaniowych.

MZBM zakład budżetowy jest czynnym podatnikiem VAT od 1993r. i co miesiąc składa deklaracje podatkowe VAT w przedmiotowej sprawie. Podatkiem VAT objęta jest sprzedaż w zakresie: zaliczek na media, najem lokali użytkowych oraz materiały do przetargu, zakładanie wodomierzy, prace konserwacyjne itp. Zwolnienie z VAT-u natomiast obejmuje czynsz za najem lokali mieszkalnych.

Najemcy gminnych lokali mieszkalnych i użytkowych w budynkach Wspólnot Mieszkaniowych nie mają umów zawartych bezpośrednio z dostawcami mediów (energia cieplna, woda, wywóz nieczystości). Bezpośrednia umowa z dostawcami mediów jest zawarta ze Wspólnotą Mieszkaniową. MZBM z upoważnienia Gminy administruje gminnymi lokalami mieszkalnymi i użytkowymi i w jej imieniu zawiera umowy najmu z najemcami lokali jako Wynajmujący. Na mocy tych umów zarówno najemcy lokali mieszkalnych jak i użytkowych są zobowiązani uiszczać oprócz opłat z tytułu najmu także zaliczki na poczet mediów (energia cieplna, woda, wywóz nieczystości, gaz, anteny).

Za najem lokali mieszkalnych (gminnych) nie wystawia się faktur VAT (rachunków) na każdego najemcę (lokatora). Ustalona stawka zaliczki na media w danym roku obrotowym jest przesyłana do najemcy lokalu mieszkalnego w momencie zmiany stawki w formie zawiadomienia (informacji). Miesięcznie MZBM dokonuje przypisu na gminne lokale ww. zaliczek. Natomiast w przypadku lokali użytkowych z tytułu czynszu oraz zaliczek mediów wystawiane są faktury VAT.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy zaliczki na dostawę mediów (energia cieplna, woda, gaz, wywóz nieczystości, windy, anteny, energia elektryczna) naliczone najemcom gminnych lokali mieszkalnych i użytkowych w budynkach Wspólnot Mieszkaniowych stanowią obrót własny w rozumieniu przepisów ustawy o podatku VAT i czy podlegają opodatkowaniu VAT...

Zdaniem Wnioskodawcy, MZBM Zakład Budżetowy będzie otrzymywał rachunki od Wspólnot Mieszkaniowych, w których ujęte będą koszty zarządu nieruchomością oraz zaliczki na dostawę mediów. Rachunki w części zaliczek na dostawę mediów zaewidencjonuje na koncie księgowym 240 "Rozrachunki z tytułu zaliczek na media" po stronie Wn w korespondencji z kontem 202 "Zobowiązania wobec Wspólnot Mieszkaniowych" - strona Ma. Następnie MZBM na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych z najemcami lokali gminnych i użytkowych dokona naliczenia zaliczek za dostawę mediów w budynkach Wspólnot, które to zaliczki zaewidencjonuje na koncie księgowym 201 "Należności od najemców" - strona Wn i konto 240 "Rozrachunki z tytułu zaliczek na media" - Ma. Dokonane wpłaty na rachunek bankowy MZBM z tytułu zaliczek na dostawę mediów od najemców z budynków Wspólnot zostaną przekazane na rachunki bankowe Wspólnot Mieszkaniowych.

W sytuacji takiego rozliczenia zaliczek na dostawy mediów, zdaniem Wnioskodawcy, nie miałby zastosowania art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towaru i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), z którego wynika, że opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel - art. 7 ust. 1 cyt. Ustawy o podatku od towarów i usług. Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej czy jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy w rozumieniu art. 7 - zgodnie z art. 8 ust. 1 ww. ustawy. W myśl niniejszego MZBM wykonywałby czynności w ramach administrowania na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych polegające na ściąganiu należności z tytułu czynszu najmu i zaliczek na dostawy mediów od najemców gminnych lokali mieszkalnych w budynkach wspólnot mieszkaniowych. Wnioskodawca wskazał, że MZBM nie jest stroną umowy o dostawę mediów. Wpłaty dokonywane przez najemców gminnych lokali mieszkalnych - w tej sytuacji - nie będą środkami pieniężnymi MZBM, pozostającymi do jej dyspozycji. Pobrane środki pieniężne MZBM przekaże na konta bankowe Wspólnot Mieszkaniowych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Kierując się brzmieniem art. 8 ust. 1 ustawy przez świadczenie usług (...) rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

Na podstawie art. 29 ust. 1 ustawy o VAT, postawą opodatkowania jest obrót. Obrotem jest kwota należna tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy.

W myśl art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Najem jest więc umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Zgodnie z art. 9 ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2005r. Nr 31, poz. 266 ze zm.) w stosunkach najmu oprócz czynszu wynajmujący może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela, a w wypadku innych tytułów prawnych uprawniających do używania lokalu, oprócz opłat za używanie lokalu, właściciel może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela, z zastrzeżeniem ust. 6. Natomiast w myśl art. 9 ust. 6 ww. ustawy opłaty niezależne od właściciela mogą być pobierane przez właściciela tylko w wypadkach, gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług.

Z wniosku wynika, iż MZBM Zakład Budżetowy administruje w imieniu Gminy nieruchomościami wspólnymi na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych. Wspólnoty Mieszkaniowe wystawiają rachunki na rzecz MZBM pełniącego we Wspólnotach obowiązki właściciela w imieniu Gminy tytułem zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną i dostawy mediów w części dotyczącej Gminnych lokali mieszkalnych i użytkowych. Wspólnoty Mieszkaniowe nie są podatnikami VAT i wystawiają z tego tytułu rachunki. Rozliczenie niniejsze będzie odbywało się w następujący sposób: MZBM pobiera od najemców w części dotyczącej gminnych lokali mieszkalnych i użytkowych zaliczki na pokrycie kosztów dostaw mediów, które przekaże na rachunki Wspólnot Mieszkaniowych.

Najemcy gminnych lokali mieszkalnych i użytkowych w budynkach Wspólnot Mieszkaniowych nie mają umów zawartych bezpośrednio z dostawcami mediów (energia cieplna, woda, wywóz nieczystości). Bezpośrednia umowa z dostawcami mediów jest zawarta ze Wspólnotą Mieszkaniową. MZBM z upoważnienia Gminy administruje gminnymi lokalami mieszkalnymi i użytkowymi i w jej imieniu zawiera umowy najmu z najemcami lokali jako Wynajmujący. Na mocy tych umów zarówno najemcy lokali mieszkalnych jak i użytkowych są zobowiązani uiszczać oprócz opłat z tytułu najmu także zaliczki na poczet mediów (energia cieplna, woda, wywóz nieczystości, gaz, anteny).

W świetle powyższego wydatki za dostawę mediów do poszczególnych lokali, jak również kwoty utrzymania części wspólnych nieruchomości, obowiązani są pokryć korzystający z lokali, czyli najemcy tych lokali. Przepis art. 9 ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego nie daje podstaw do refakturowania wydatków za media fakturą VAT czy rachunkiem lub notą uznaniową na najemców lokali gminnych. Bowiem wydatki z tytułu utrzymania poszczególnych lokali i części wspólnych nieruchomości, jak również opłaty za dostarczone media w sytuacji gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów, stanowią obrót w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług z tytułu świadczenia przez Wnioskodawcę usług najmu na rzecz lokatorów. Zatem w sytuacji gdy MZBM występuje w imieniu Gminy (w przypadku gdy umowy o dostawę mediów ma zawarte Wspólnota), ww. wydatki są świadczeniem należnym Wynajmującego z tytułu umowy najmu lokali, a nie z tytułu odsprzedaży mediów czy przeniesienia na najemców kosztów z mediami związanych.

Tym samym wydatki za media stanowiące obrót w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług z tytułu świadczenia przez Wnioskodawcę usług najmu będą opodatkowane stawką właściwą dla świadczonych usług najmu, tj:

• w przypadku najmu lokalu użytkowych, będzie miała zastosowanie 22% stawka podatku VAT, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy,
• w przypadku najmu lokali mieszkalnych, zastosowanie znajdzie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 1 w związku z pozycją 4 załącznika nr 4 do ustawy.

Mając na uwadze powyższe, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Tut. organ informuje, iż nie ocenia poprawności zapisu na kontach księgowych gdyż pozostaje to poza zakresem art. 14b ustawy o VAT.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a 43-300 Bielsko-Biała.