Istota interpretacji:

Podstawa opodatkowania sprzedaży nieruchomości, której cena transakcyjna jest niższa od ceny rynkowej.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca zarządza S(…). Na podstawie art. 24 ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarce nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz. U. Nr 107, poz. 464), Agencja Nieruchomości Rolnych oddział w X przekazała na własność Wnioskodawcy nieruchomość gruntową niezabudowaną (działki gruntu) o wartości rynkowej 20 mln zł. Wartość ta została ustalona na podstawie operatu wykonanego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Transakcja przekazania nie była objęta podatkiem VAT, na podstawie art. 7 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) Wartość przekazanych nieruchomości, tj. 20 mln zł Spółka uznała za przychód w myśl art. 12 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm.) Następnie Wnioskodawca sprzedał ww. nieruchomości za cenę 12 mln zł netto + 2,64 mln zł podatku VAT. Różnica pomiędzy wartością rynkową netto, a uzyskaną ceną netto, tj. 8 mln zł stanowi pomoc publiczną dla podmiotu, który zakupił tę nieruchomość i planuje na niej inwestycję w postaci budowy zakładu produkcyjnego.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy w deklaracjach VAT-7, Spółka powinna wykazać podatek VAT należny w wysokości 2,64 mln zł jako 22% od wartości transakcji netto 12 mln zł, czy też w wysokości 4,4 mln zł jako 22% liczone od wartości rynkowej nieruchomości, tj. 20 mln zł...

Zdaniem Wnioskodawcy, w myśl art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, jak również z uwagi na fakt braku powiązań wymienionych w art. 32 ww. ustawy, podstawę opodatkowania przedmiotowej transakcji stanowić będzie kwota 12 mln zł, a Spółka w deklaracji VAT powinna wykazać podatek należny w kwocie 2,64 mln zł.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Kwestie dotyczące podstawy opodatkowania reguluje art. 29 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.). Z ust. 1 powołanego przepisu wynika, iż podstawą opodatkowania podatkiem VAT jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku. W przypadku, gdy pobrano zaliczki, zadatki, przedpłaty lub raty - z uwagi na treść ust. 2 powołanego przepisu - obrotem jest również kwota otrzymanych zaliczek, zadatków, przedpłat lub rat, pomniejszona o przypadającą od nich kwotę podatku. Dotyczy to również otrzymanych zaliczek na dotacje, subwencje i na inne dopłaty o podobnym charakterze (art. 29 ust. 2). Obrót zmniejsza się o kwoty udokumentowanych, prawnie dopuszczalnych i obowiązkowych rabatów (bonifikat, opustów, uznanych reklamacji i skont) i o wartość zwróconych towarów, zwróconych kwot nienależnych w rozumieniu przepisów o cenach oraz zwróconych kwot dotacji, subwencji i innych dopłat o podobnym charakterze, a także kwot wynikających z dokonanych korekt faktur (art. 29 ust. 4).

Jednakże zgodnie z art. 32 ust. 1-4 ustawy o VAT, w przypadku gdy między nabywcą a dokonującym dostawy towarów lub usługodawcą istnieje związek, o którym mowa w ust. 2 czyli np. powiązania o charakterze kapitałowym lub rodzinnym oraz w przypadku gdy wynagrodzenie jest:

1. niższe od wartości rynkowej, a nabywca towarów lub usług nie ma zgodnie z art. 86, 88 i 90 oraz z przepisami wydanymi na podstawie art. 92 ust. 1 pkt 2 i ust. 3 pełnego prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;
2. niższe od wartości rynkowej, a dokonujący dostawy towarów lub usługodawca nie ma zgodnie z art. 86, 88 i 90 oraz z przepisami wydanymi na podstawie art. 92 ust. 1 pkt 2 i ust. 3 pełnego prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a dostawa towarów lub świadczenie usług są zwolnione od podatku;
3. wyższe od wartości rynkowej, a dokonujący dostawy towarów lub usługodawca nie ma zgodnie z art. 86, 88 i 90 oraz z przepisami wydanymi na podstawie art. 92 ust. 1 pkt 2 i ust. 3 pełnego prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego
   nbspnbsp - organ podatkowy określa wysokość obrotu na podstawie wartości rynkowej pomniejszonej o kwotę podatku, jeżeli okaże się, że związek ten miał wpływ na ustalenie wynagrodzenia z tytułu dostawy towarów lub świadczenia usług.

Z opisu stanu faktycznego przedstawionego we wniosku wynika, że Wnioskodawca sprzedał za cenę netto 12 mln zł nieruchomość, której cena rynkowa wynosi 20 mln zł. Spółka podkreśla, że między nią a podmiotem, który zakupił ww. nieruchomość nie istnieją powiązania wymienione w art. 32 ustawy o VAT.

Mając na uwadze treść powołanych przepisów należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie, podstawę opodatkowania podatkiem od towarów i usług stanowić będzie obrót (czyli kwota należna z tytułu sprzedaży pomniejszona o kwotę należnego podatku), tj. 12 mln zł., pod warunkiem jednak, że nie wystąpią okoliczności, o których mowa w cytowanym wyżej art. 32 ustawy o VAT. W związku z powyższym Wnioskodawca w deklaracji VAT powinien wykazać podatek należny w kwocie 2,64 mln zł.

W niniejszej interpretacji załatwiono wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie podstawy opodatkowania. Natomiast w zakresie interpretacji prawa podatkowego dotyczącego podatku dochodowego od osób prawnych zostanie wydana odrębna interpretacja.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.

Referencje