Istota interpretacji:

Faktura VAT z tytułu najmu, w skład której wchodzą opłaty za media.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący zaistniały stan faktyczny:

Wnioskodawca jest Spółką, której założycielem i jedynym akcjonariuszem jest Gmina. Aportem wniesionym przez Gminę do Spółki jest m.in. prawo użytkowania kamienicy. Gmina udzieliła zarządowi Spółki pełnomocnictwo do działania w jej imieniu w zakresie wykonywania wszelkich praw i obowiązków związanych z własnością nieruchomości. Aktem notarialnym z dnia 12 lutego 2002 r. Zgromadzenie Wspólnoty Mieszkańców powierzyło zarząd nieruchomością Biurze Zarządzania Nieruchomościami.Spółka część lokali przeznaczyła na własna działalność, jeden wynajęła firmie prowadzącej działalność gospodarczą i jeden lokal mieszkalny przydzielony został na podstawie decyzji (ustawa o ochronie lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego) osobie fizycznej.Spółka raz w miesiącu otrzymuje od Wspólnoty Mieszkaniowej notę księgową, która zawiera koszty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej oraz koszty związane z mediami (wodą, kanalizacją, wywozem nieczystości i c.o.).Spółka wynajmując lokale wystawia fakturę VAT umieszczając na niej opłaty za media w takiej samej wysokości jak na nocie księgowej otrzymanej od Wspólnoty Mieszkaniowej (w kwocie brutto) i nalicza podatek VAT w wysokości 22% (c.o.) i 7% (woda, kanalizacja, wywóz nieczystości).

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Czy Spółka postępuje prawidłowo refakturując media z podwójnym podatkiem od towarów i usług...

Zdaniem Wnioskodawcy, refakturowanie kosztów mediów na najemców jest czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (art. 29 ust. 1).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

W oparciu o art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez świadczenie usług zgodnie z art. 8 ust. 1 rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej nie mającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 w tym również:

1. przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2. zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3. świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.
   
   

Z przedmiotowego stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawca wynajmuje lokale. Jeden lokal wynajmuje od Wnioskodawcy firma prowadząca działalność gospodarczą, a drugi lokal mieszkalny został przydzielony osobie fizycznej. Najem lokali Wnioskodawca dokumentuje fakturami VAT. W myśl art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Najem jest więc umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Zgodnie z art. 9 ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2005r. Nr 31, poz. 266 ze zm.) w stosunkach najmu oprócz czynszu wynajmujący może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela, a w wypadku innych tytułów prawnych uprawniających do używania lokalu, oprócz opłat za używanie lokalu, właściciel może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela, z zastrzeżeniem ust. 6. Natomiast w myśl art. 9 ust. 6 ww. ustawy opłaty niezależne od właściciela mogą być pobierane przez właściciela tylko w wypadkach, gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawą mediów lub dostawą usług.

Zgodnie z art. 29 ust. 1 powołanej ustawy podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku. Zatem przedmiotem opodatkowania jest skategoryzowana usługa, nie zaś zbiór wyodrębnionych w jej ramach usług. Wobec powyższego podstawą opodatkowania w przedmiotowej sprawie jest czynsz należny z tytułu wynajmowanych lokali na cele działalności gospodarczej. Z zapisu art. 106 ust. 1 powołanej ustawy wynika, że podatnicy, o których mowa w art. 15 są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, którą zgodnie z art. 2 pkt 22 jest również odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Obowiązujące przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do ustawy nie regulują kwestii refakturowania kosztów, ani nie definiują pojęcia "refakturowania". Jednak przyjęta praktyka i orzecznictwo dopuszczają sytuacje wystawiania tzw. "refaktur" wtedy, gdy :

• przedmiotem refakturowania są usługi, z których nie korzysta podmiot (albo korzysta tylko w części), na który wystawiona jest pierwotna faktura,
• odsprzedaży dokonuje się po cenie zakupu, bez marży doliczonej przez odsprzedającego,
• podmiot, który dokonuje refakturowania, wystawia na rzecz nabywcy fakturę (refakturę) z uwzględnieniem tej samej stawki podatku VAT (bądź stosuje zwolnienie od podatku), która jest na fakturze pierwotnej wystawionej przez usługodawcę,
• strony łączy umowa o charakterze zasadniczym, która zawiera zastrzeżenie o odrębnym rozliczaniu (refakturowaniu) danego rodzaju czynności, które służą realizacji tej umowy.
  
  

Celem refakturowania jest przeniesienie poniesionych kosztów przez podmiot refakturujący na podmiot, który z danych usług faktycznie korzystał, pomimo że podmiot refakturujący danej usługi nie wykonał. "Refaktura" jest więc zwykłą fakturą VAT wystawioną przez podmiot pośredniczący pomiędzy właściwym usługodawcą, a rzeczywistym nabywcą tej usługi. Regulacje w przedmiotowej kwestii zawarto w VI Dyrektywie Rady z dnia 17 maja 1977 roku jak i w obowiązującej od dnia 1 stycznia 2007 roku Dyrektywie Rady Nr 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 roku w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dziennik Urzędowy UE L z 2006 r., Nr 347/1 ze zm.), Przepisy te pozwalają w określonych sytuacjach refakturującego traktować jako świadczącego usługę. Stosownie do dyspozycji przepisu art. 28 Dyrektywy z 2006 r. w przypadku, gdy podatnik działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług przyjmuje się, że podatnik ten sam otrzymał i wyświadczył te usługi.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca jest obciążany (na podstawie dokumentów nie będących fakturami, lecz notą księgową lub rachunkiem) przez Wspólnotę Mieszkaniową ogólnymi kosztami, tj. za wywóz nieczystości, centralne ogrzewanie, zużycie wody i koszty związane z kanalizacją, a także kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej. W świetle tak przedstawionego stanu faktycznego refakturowanie powyższych kosztów nie jest możliwe, gdyż Spółka nie otrzymuje faktury VAT, która stanowiłaby podstawę refakturowania. Należy podkreślić, iż Wspólnota Mieszkaniowa, która nabywa media oraz inne usługi od ich dostawców, pobierając od właścicieli lokali (w tym również Wnioskodawcy) będących członkami tej wspólnoty opłaty tytułem dostarczonych usług i wystawiając w związku z tym noty księgowe lub rachunki dla poszczególnych członków wspólnoty, nie dokonuje sprzedaży w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Wpłaty te stanowią partycypację w kosztach wspólnoty mieszkaniowej przez jej członków. Skoro więc w rozliczeniach wewnątrz wspólnoty nie występuje obrót (sprzedaż), to tym samym przy umownym zastrzeżeniu, co do odrębnego sposobu rozliczania opłat za media, nie można mówić o odsprzedaży mediów przez członka wspólnoty na rzecz osób trzecich, a jedynie o zwrocie wyłożonych środków pieniężnych, która to czynność nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zatem jeżeli Wnioskodawca jako właściciel lokalu w danej wspólnocie mieszkaniowej nie jest stroną umowy o dostawę mediów i ponosi koszt dostawy mediów na podstawie dokumentów nie dających prawa do odliczenia podatku naliczonego (w tym wypadku not księgowych lub rachunków), wówczas w rozliczeniach między Wnioskodawcą (członkiem wspólnoty), a najemcą lokalu nie występuje odsprzedaż mediów czy ww. świadczeń i w tej sytuacji brak jest uzasadnienia do dokumentowania tych czynności fakturą VAT na rzecz najemcy. Ponadto zauważa się, że opłaty te mogą zostać wkalkulowane w cenę (jako element kalkulacji otrzymywanej opłaty za najem) świadczonej usługi najmu czyli mogą stanowić część składową czynszu, pozostając w związku ze świadczoną usługą najmu.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że u Wnioskodawcy obrotem będzie cała wartość świadczenia jaką pobiera od najemców. Tym samym Wnioskodawca winien ww. świadczenie udokumentować jedną fakturą VAT oraz opodatkować przedmiotowe świadczenie, jako jedną usługę, stawką właściwą dla świadczonych usług najmu lokali tj.

• w przypadku najmu lokalu użytkowych, będzie miała zastosowanie 22% stawka podatku VAT, zgodnie z art. 41 ust. 1 ww. ustawy,
• w przypadku najmu lokali mieszkalnych, zastosowanie znajdzie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 1 w związku z pozycją 4 załącznika nr 4 do ustawy.
  
  

Reasumując, z uwagi na powyższe Wnioskodawca powinien wystawić jedną fakturę dla najemcy opiewającą na wartość brutto czynszu wraz z wszystkimi kosztami stanowiącymi element kalkulacyjny ceny za wynajem, w której zawiera się podatek należny.

W świetle powyższego stanowisko Wnioskodawcy należy uznać zanieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Nadmienia się, iż zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008 r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016), rozpoznawanie spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych dotyczących wydawania w indywidualnych sprawach pisemnych interpretacji przepisów prawa podatkowego (interpretacje indywidualne), o których mowa w art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.), przekazuje się wojewódzkim sądom administracyjnym, na których obszarze właściwości strona skarżąca zamieszkuje lub ma siedzibę. Powyższe rozporządzenie, zgodnie z brzmieniem § 3, wchodzi w życie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia, tj. z dniem 11 października 2008 r.

W związku z powyższym tut. organ informuje, że jeżeli skarga na niniejszą interpretację będzie składana po dniu 10 października 2008 r., właściwym do jej rozpoznania będzie Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a 43-300 Bielsko-Biała.