W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości, na której w roku 2007 ustanowiono, na rzecz osoby prawnej, użytkowanie wieczyste na lat 99, o łącznej powierzchni 5.120 m2, położonej w obrębie 2 miasta, w skład której wchodzą:

• niezabudowana i bez zadrzewień działka ewidencyjna oznaczona numerem geodezyjnym 2(...) o pow. 788 m2,
• niezabudowana działka ewidencyjna oznaczona numerem geodezyjnym 2(...) o pow. 943 m2, na której posadowionych jest siedem drzew liściastych,
• zabudowana używanym budynkiem gospodarczym działka ewidencyjna oznaczona numerem geodezyjnym 2(...) o pow. 3.389 m2, na której posadowionych jest siedem drzew liściastych.

Gmina ustanowiła użytkowanie wieczyste na lat 99 w drodze przetargu na grunty opisane powyżej, obejmujące trzy działki ewidencyjne o łącznej pow. 5.120 m2, łącznie ze sprzedażą posadowionych na tych gruntach drzew i budynku gospodarczego, umową notarialną zawartą w roku 2007.

Przed zawarciem umowy notarialnej nabywca uiścił w całości podatek VAT, zgodnie z uzyskaną uprzednio przez Gminę interpretacją indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 12 listopada 2007 r. Nr ILPP1/443-115/07-2/HW, w której stwierdzono w szczególności:

Ad. 1

Opodatkowaniu podlegała całość świadczenia od nabywcy, na które składała się zarówno pierwsza opłata jak również należne opłaty roczne za cały okres użytkowania wieczystego t.j. za 98 lat.

Ad. 2

Opodatkowaniu podlegała całość świadczenia od nabywcy, na które składała się zarówno pierwsza opłata jak również należne opłaty roczne za cały okres użytkowania wieczystego t.j. za 98 lat. Sprzedaż drzew była opodatkowana 22% stawką podatku.

Ad. 3

Sprzedaż budynku gospodarczego była zwolniona od podatku VAT. Zwolnienie to dotyczyło również oddania gruntu w użytkowanie wieczyste. Sprzedaż drzew była opodatkowana 22% stawką podatku.

Użytkownik wieczysty opisanych wyżej gruntów jest obecnie zainteresowany ich nabyciem na własność w trybie bezprzetargowym na podstawie art. 37 ust. 2 pkt 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.).

Zgodnie z art. 69 powołanej wyżej ustawy na poczet ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu zalicza się kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną według stanu na dzień sprzedaży.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy przy wykupie nieruchomości oddanej w wieczyste użytkowanie należy pobrać 22% podatek VAT od ceny sprzedaży gruntu czy od różnicy między wartością sprzedaży a wartością prawa użytkowania wieczystego?

Zdaniem Wnioskodawcy, przy opisanej wyżej sprzedaży gruntów, na rzecz ich użytkownika wieczystego, winno nastąpić następujące opodatkowanie podatkiem od towarów i usług:

Ad. 1

W przypadku działki niezabudowanej i niezadrzewionej nr 2(...) - 22% stawką podatku VAT liczonego od ceny sprzedaży gruntu (a nie różnicy pomiędzy ceną sprzedaży a wartością prawa użytkowania wieczystego, o której mowa w art. 69 ustawy o gospodarce nieruchomościami, którą otrzyma Gmina).

Ad. 2

W przypadku niezabudowanej działki ewidencyjnej oznaczonej numerem geodezyjnym 2(...) o pow. 943 m2, na której posadowionych jest siedem drzew liściastych - 22% stawką podatku VAT liczonego od ceny sprzedaży gruntu (a nie różnicy pomiędzy ceną sprzedaży gruntu a wartością prawa użytkowania wieczystego, o której mowa w art. 69 ustawy o gospodarce nieruchomościami, którą otrzyma gmina). W transakcji tej nie uwzględnia się drzew albowiem drzewa już zostały sprzedane w roku 2007 i Gmina nie jest ich właścicielem.

Ad. 3

W przypadku zabudowanej używanym budynkiem gospodarczym działki ewidencyjnej oznaczonej numerem geodezyjnym 2(...) o pow. 3.389 m2, na której posadowionych jest siedem drzew liściastych - 22% stawką podatku VAT liczonego od ceny sprzedaży gruntu, (a nie różnicy pomiędzy ceną sprzedaży gruntu a wartością prawa użytkowania wieczystego, o której mowa w art. 69 ustawy o gospodarce nieruchomościami). W transakcji tej nie uwzględnia się drzew i budynku gospodarczego, albowiem drzewa i budynek gospodarczy zostały już sprzedane w roku 2007 i Gmina nie jest ich właścicielem.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54 poz. 535 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, iż przez dostawę, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Natomiast w myśl art. 2 pkt 6 przez towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Zgodnie z art. 32 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu. Z dniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości gruntowej wygasa, z mocy prawa, uprzednio ustanowione prawo użytkowania wieczystego.

Sprzedaż na podstawie art. 32 ustawy o gospodarce nieruchomościami, prawa własności gruntów objętych prawem użytkowania wieczystego, w myśl art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług należy traktować jako dostawę towarów gdyż grunty, zgodnie z art. 2 pkt 6, są towarami w rozumieniu przepisów tej ustawy.

Stosownie do art. 29 ust. 1 ustawy, podstawą opodatkowania jest obrót z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 20-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. W myśl ust. 4 tego artykułu obrót pomniejsza się o kwoty udokumentowanych, prawnie dopuszczalnych i obowiązujących rabatów (bonifikat, opustów, uznanych reklamacji i skont), a także wartość kwot wynikających z dokonanych korekt faktur. Udzielenie więc bonifikaty pomniejsza obrót, czyli podstawę opodatkowania.

Zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się gruntu. W praktyce oznacza to, iż grunt opodatkowany jest taką stawką podatku od towarów i usług jak budynek z nim trwale związany i będący przedmiotem dostawy. Jednakże aby w przedstawionym stanie faktycznym w sposób prawidłowy określić przedmiot dostawy i stawkę podatku od towarów i usług należy przywołać uregulowania ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.). Zgodnie z art. 46 § 1 powyższej ustawy nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Takim przepisem szczególnym jest art. 235 § 1 ustawy Kodeks cywilny, w myśl którego budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

Zatem budynek lub budowla znajdujące się na gruncie obciążonym prawem wieczystego użytkowania, stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Z uwagi na fakt, iż budynek i drzewa posadowione na gruncie stanowiącym przedmiot dostawy stanowią własność użytkownika wieczystego, na rzecz którego dokonywana jest sprzedaż gruntu, przedmiotem dostawy będzie w istocie jedynie grunt. Dlatego też zastosowania nie znajdą przepisy art. 29 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług.

W myśl art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, podstawowa stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Natomiast zgodnie z art. 43 ust. 9 cyt. ustawy zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Zgodnie z art. 67 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości.

Natomiast w myśl art. 69 tej ustawy na poczet ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu zalicza się kwotę wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną według stanu na dzień sprzedaży.

Z informacji zawartych we wniosku wynika, iż Gmina dokonuje sprzedaży gruntu na rzecz użytkownika wieczystego, w skład którego wchodzą następujące działki: działka niezabudowana i niezadrzewiona; działka niezabudowana, na której posadowionych jest 7 drzew liściastych, stanowiących własność użytkownika wieczystego oraz działka zabudowana używanym budynkiem gospodarczym, na której posadowionych jest 7 drzew liściastych.

Biorąc powyższe pod uwagę, należy stwierdzić, iż podstawą opodatkowania podatkiem od towarów i usług jest kwota należna z tytułu sprzedaży pomniejszona o kwotę należnego podatku. Jeżeli zatem użytkownik wieczysty jest zobowiązany zapłacić Gminie różnicę między wartością prawa własności, a wartością prawa użytkowania wieczystego gruntu określoną na dzień sprzedaży, podstawą opodatkowania podatkiem VAT jest właśnie ta kwota, pomniejszona o kwotę należnego podatku.

Podkreślenia wymaga również fakt, że tylko sprzedający jest w stanie określić, co dokładnie jest wkalkulowywane w kwotę należną od nabywcy. Odpowiadając zatem na pytanie, stwierdzić należy, że podstawa opodatkowania wynikać powinna wyłącznie z umowy zawartej pomiędzy kontrahentami.

Dodatkowo należy zauważyć, że organy podatkowe nie mają prawa ingerować w zawierane umowy i przyjęty w nich sposób rozliczeń pomiędzy kontrahentami, chyba że postanowienia umów naruszają przepisy podatkowe, a to może być stwierdzone jedynie w drodze postępowania podatkowego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Nadmienia się, iż zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008 r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016), rozpoznawanie spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych dotyczących wydawania w indywidualnych sprawach pisemnych interpretacji przepisów prawa podatkowego (interpretacje indywidualne), o których mowa w art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60, ze zm.), przekazuje się wojewódzkim sądom administracyjnym, na których obszarze właściwości strona skarżąca zamieszkuje lub ma siedzibę. Powyższe rozporządzenie, zgodnie z brzmieniem § 3, wchodzi w życie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia, tj. z dniem 11 października 2008 r.

W związku z powyższym tut. Organ informuje, że jeżeli skarga na niniejszą interpretację będzie składana po dniu 10 października 2008 r., właściwym do jej rozpoznania będzie Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.