Istota interpretacji:

prawidłowość refakturowania opłat za media na najemców lokali gminnych.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Zakład Gospodarki Mieszkaniowej dalej zwany ZGM reprezentuje Gminę - jednego z członków Wspólnoty Mieszkaniowej. Wspólnota Mieszkaniowa zamierza zawrzeć umowy o dostawę mediów z dostawcami mediów takich jak: energia cieplna, zimna woda, wywóz nieczystości. Odbiorcami mediów będą właściciele wyodrębnionych lokali oraz najemcy lokali stanowiących własność Gminy. Wspólnota Mieszkaniowa nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług. ZGM jest podatnikiem podatku od towarów i usług.W celu utrzymania należytego stanu lokali właściciele lokali, w tym Gmina są zobowiązani do ponoszenia wydatków na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością w formie comiesięcznych zaliczek. Koszty te można podzielić na koszty związane z częściami wspólnymi nieruchomości oraz utrzymaniem poszczególnych wyodrębnionych lokali.Zgodnie z pismem z dnia 23 grudnia 2003 roku Ministerstwa Finansów (PP1-811/912/03/JW) zaliczki wpłacane przez członków Wspólnoty na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną jak i poszczególnych wyodrębnionych lokali nie stanowią obrotu w rozumieniu art. 15 ustawy o podatku VAT, gdyż stanowią jedynie partycypację w kosztach Wspólnoty Mieszkaniowej przez jej członków.Wspólnota Mieszkaniowa będzie obciążała wszystkich właścicieli, w tym ZGM kosztami dostarczanych mediów. Na potwierdzenie tych należności ZGM jako jeden z właścicieli otrzyma od Wspólnoty notę lub rachunek z tytułu dostarczanych mediów do wszystkich lokali stanowiących własność Gminy.ZGM obciąża najemców lokali gminnych kosztami dostarczanych mediów w związku z tym, że najemcy lokali stanowiących własność Gminy nie mają możliwości zawarcia umowy bezpośrednio z dostawcą mediów. W takim przypadku obowiązek zapewnienia dostawy mediów spoczywa na właścicielu tych lokali tj. Gminie.Najemcy lokali gminnych na podstawie umów najmu zawartych z ZGM obowiązani są zgodnie z art. 9 ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie Gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego uiszczać oprócz czynszu opłaty niezależne od właściciela czyli opłaty za dostarczone media. Zgodnie bowiem z zapisem umowy: "Oprócz czynszu najmu Najemca płacił będzie Wynajmującemu opłaty niezależne od Wynajmującego...".

Ponadto w piśmie z dnia 10 marca 2008r. wskazano, iż ZGM jest gminnym zakładem budżetowym. Jako zakład użyteczności publicznej służy zaspokojeniu potrzeb społecznych. Przedmiotem działania Zakładu jest zarządzanie nieruchomościami, a w szczególności:

• gospodarowanie budynkami mieszkalnymi i użytkowymi,
• sprawowanie obsługi technicznej budynków i budowli wchodzących w skład zarządzanych nieruchomości,
• gospodarowanie terenami wchodzącymi w skład zarządzanych nieruchomości.

Zakład może świadczyć usługi w zakresie administrowania nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa, jednostek gospodarczych oraz osób fizycznych na zlecenie właścicieli tych nieruchomości.W piśmie z dnia 19 marca 2008r. wyjaśniono, że w związku z tym, że przedmiotem działania Zakładu jest zarządzanie nieruchomościami, w ramach posiadanego pełnomocnictwa Dyrektor jest upoważniony do zawierania m.in. umów najmu lokali mieszkalnych i użytkowych oraz umów o dostawę mediów do lokali. W zawartych umowach najmu lokali mieszkalnych i użytkowych Wynajmującym jest Zakład Gospodarki Mieszkaniowej. Na wystawianych fakturach VAT za czynsz i media dostarczane do lokali (np. dla najemców lokali użytkowych) jako sprzedawca występuje Zakład Gospodarki Mieszkaniowej.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy ZGM obciążając najemców lokali gminnych opłatami za media powinien czynność tę opodatkować podatkiem od towarów i usług czy też powinien potraktować ją jako rozliczenie niepodlegające podatkowi od towarów i usług...

Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku gdy ZGM działający w imieniu Gminy (właściciela będącego członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej) dokonuje rozliczeń kosztów związanych z wynajmem lokali, przenosząc je na najemców zgodnie z zawartymi umowami najmu, czynność ta nie powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.ZGM nie jest stroną umowy o dostawę mediów (jest nią Wspólnota Mieszkaniowa) i ponosi koszty dostawy mediów w wysokości brutto, na podstawie dokumentów niedających prawa do odliczenia podatku VAT (w tym wypadku not lub rachunków). W takiej sytuacji w rozliczeniu pomiędzy ZGM jako podatnikiem podatku od towarów i usług, a najemcami lokali nie powinna występować odsprzedaż mediów dokumentowana fakturami VAT. ZGM nie otrzymując faktur VAT od Wspólnoty Mieszkaniowej nie ma bowiem możliwości refakturowania na najemców ponoszonych kosztów.Za takim rozwiązaniem przemawiają zapisy VI Dyrektywy Rady UE wskazujące na "neutralny charakter podatku VAT".Nieopodatkowanie powyższej czynności spowoduje, że ZGM odmiennie będzie obciążał najemców lokali gminnych w budynkach Wspólnot Mieszkaniowych, a odmiennie w budynkach stanowiących 100% własności Gminy.W pierwszym przypadku (w budynkach Wspólnot Mieszkaniowych) obciążenie najemców będzie traktowane jako obrót niepodlegający podatkowi od towarów i usług. W drugim przypadku (w budynkach stanowiących 100% własności Gminy) w związku z tym, że ZGM ma zawartą umowę z dostawcami mediów i otrzymuje faktury VAT będzie możliwe odliczenie podatku naliczonego VAT oraz potraktowanie obciążenia najemców jako sprzedaży mediów podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z obowiązującą stawką VAT dla danego rodzaju usługi tj. obecnie 22% dla sprzedaży energii cieplnej, 7% w przypadku wody i kanalizacji oraz wywozu nieczystości i wykazanie go jako podatku należnego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Kierując się brzmieniem art. 8 ust. 1 ustawy przez świadczenie usług (...) rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7. Na podstawie art. 29 ust. 1 ustawy o VAT, postawą opodatkowania jest obrót. Obrotem jest kwota należna tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy.

W myśl art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Najem jest więc umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Zgodnie z art. 9 ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2005r. Nr 31, poz. 266 ze zm.) w stosunkach najmu oprócz czynszu wynajmujący może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela, a w wypadku innych tytułów prawnych uprawniających do używania lokalu, oprócz opłat za używanie lokalu, właściciel może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela, z zastrzeżeniem ust. 6. Natomiast w myśl art. 9 ust. 6 ww. ustawy opłaty niezależne od właściciela mogą być pobierane przez właściciela tylko w wypadkach, gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawą mediów lub dostawą usług. Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że Zakład Gospodarki Mieszkaniowej, działający zgodnie ze statutem w imieniu i na rachunek Gminy, reprezentuje Gminę, jednego z członków Wspólnoty Mieszkaniowej. Wspólnota Mieszkaniowa zamierza zawrzeć umowy o dostawę mediów z dostawcami mediów takich jak: energia cieplna, zimna woda, wywóz nieczystości. Odbiorcami mediów będą właściciele wyodrębnionych lokali oraz najemcy lokali stanowiących własność Gminy. Wspólnota Mieszkaniowa nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług. ZGM jest podatnikiem podatku od towarów i usług.W celu utrzymania należytego stanu lokali właściciele lokali, w tym Gmina, są zobowiązani do ponoszenia wydatków na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością w formie comiesięcznych zaliczek. Wspólnota Mieszkaniowa będzie obciążała wszystkich właścicieli, w tym ZGM, kosztami dostarczanych mediów. Na potwierdzenie tych należności ZGM jako jeden z właścicieli otrzyma od Wspólnoty notę lub rachunek z tytułu dostarczanych mediów do wszystkich lokali stanowiących własność Gminy.ZGM obciąża najemców lokali gminnych kosztami dostarczanych mediów w związku z tym, że najemcy lokali stanowiących własność Gminy nie mają możliwości zawarcia umowy bezpośrednio z dostawcą mediów. W takim przypadku obowiązek zapewnienia dostawy mediów spoczywa na właścicielu tych lokali, tj. ZGM działającego w imieniu i na rzecz Gminy.

Ponadto z wniosku wynika, że ZGM, na podstawie przysługującego mu upoważnienia, zawarł umowy z dostawcami mediów w budynkach stanowiących 100% własności Gminy. Z tego tytułu otrzymuje faktury VAT i dokonuje obciążenia kosztami mediów najemców, zgodnie z obowiązującą stawką VAT dla danego rodzaju usługi.W związku z faktem, że przedmiotem działania Zakładu jest zarządzanie nieruchomościami, w ramach posiadanego pełnomocnictwa Dyrektor Zakładu zawiera umowy najmu lokali mieszkalnych i użytkowych oraz umów o dostawę mediów do lokali.

W świetle powyższego wydatki za dostawę mediów do poszczególnych lokali jak również kwoty utrzymania części wspólnych nieruchomości obowiązani są pokryć korzystający z lokali, czyli najemcy tych lokali. Przepis art. 9 ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego nie daje podstaw do refakturowania wydatków za media fakturą VAT czy rachunkiem lub notą uznaniową na najemców lokali gminnych. Bowiem wydatki z tytułu utrzymania poszczególnych lokali i części wspólnych nieruchomości, jak również opłaty za dostarczone media w sytuacji gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów stanowią obrót w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług z tytułu świadczenia przez Wnioskodawcę usług najmu na rzecz lokatorów. Zatem ww. wydatki są świadczeniem należnym Wynajmującego z tytułu umowy najmu lokali, a nie z tytułu odsprzedaży mediów czy przeniesienia na najemców kosztów z mediami związanych, zarówno wtedy gdy ZGM występuje w imieniu Gminy będącej członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej (w przypadku gdy umowy o dostawę mediów ma zawarte Wspólnota), jak i w sytuacji gdy występuje jako zarządca w budynkach stanowiących w 100% własność Gminy (i sam jest stroną umowy o dostawę mediów).

Tym samym wydatki za media stanowiące obrót w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług z tytułu świadczenia przez Wnioskodawcę usług najmu będą opodatkowane stawką właściwą dla świadczonych usług najmu, tj:

• w przypadku najmu lokalu użytkowych, będzie miała zastosowanie 22% stawka podatku VAT, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy,
• w przypadku najmu lokali mieszkalnych, zastosowanie znajdzie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 1 w związku z pozycją 4 załącznika nr 4 do ustawy.
  
  

Mając na uwadze powyższe, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać zanieprawidłowe.

Na marginesie tut. organ zaznacza, iż w przypadku najmu lokali mieszkalnych, do którego znajdzie zastosowanie ww. zwolnienie z podatku VAT, należy pamiętać o zasadzie wynikającej z art. 86 ust. 1, zgodnie z którą w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.