Wnioskodawca jest firmą budowlaną (deweloper). W ramach prowadzonej działalności zawiera on umowy z kupującymi jego produkty (lokale mieszkalne) zobowiązujące obie strony do zawarcia przedwstępnej umowy ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokalu. Jednym z warunków zawarcia umowy przedwstępnej jest uzyskanie przez Wnioskodawcę prawomocnej decyzji pozwolenia na budowę. Umowa zobowiązuje kupującego do wpłaty kwoty 10.000,00 zł na rzecz Wnioskodawcy tytułem zabezpieczenia roszczenia sprzedającego o zapłatę kary umownej. W przypadku, gdy sprzedający i kupujący zawrą przedwstępną umowę ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży, kwota 10.000,00 zł zostanie zaliczona na poczet zaliczki na cenę lokalu.W przypadku, gdy kupujący nie przystąpi do przedwstępnej umowy ustanowienia odrębnej własności (mimo uzyskania przez Wnioskodawcę pozwolenia na budowę), wpłacona przez niego kwota nie podlega zwrotowi i zostaje zatrzymana przez Wnioskodawcę tytułem kary umownej.W przypadku nie przystąpienia przez sprzedającego do przedwstępnej umowy ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokalu (pomimo uzyskania pozwolenia na budowę), kwota zabezpieczenia podlega zwrotowi w całości, powiększona o kwotę 10.000,00 zł tytułem kary umownej.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Czy otrzymana od kupującego kwota stanowiąca zabezpieczenie, mająca formę kary umownej podlega podatkowi VAT? Czy Wnioskodawca powinien wystawić kupującemu fakturę VAT zaliczka?

Zdaniem Wnioskodawcy, omówiona powyżej wpłata stanowiąca zabezpieczenie, powinna pozostać nie objęta zakresem działania ustawy o VAT i stać się przedmiotem opodatkowania dopiero z chwilą, gdy sprzedający i kupujący zawrą przedwstępną umowę ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokalu. Z chwilą podpisania tej umowy uiszczone zabezpieczenie zostanie (zgodnie z umową) potraktowane jako zaliczka na cenę lokalu (zaliczenie wpłaty na poczet płaconej ceny). W przypadku gdy umowa nie dojdzie do skutku i nastąpi zatrzymanie kwoty pieniężnej jako kary umownej - nie stanowi to obrotu w rozumieniu ustawy o VAT lecz jedynie przychód podatkowy w podatku dochodowym.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy o podatku od towarów i usług, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.Stosownie do art. 2 pkt 6 ww. ustawy o podatku od towarów i usług, przez towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle oraz ich części będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.Zgodnie z art. 8 ust. 1 ww. ustawy o podatku od towarów i usług, świadczeniem usług,o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, jest każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1. przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2. zobowiązanie się do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3. świadczenie usług zgodnie z nakazem władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Z opisu stanu faktycznego wynika, że wpłata kwoty 10.000,00 zł ma na celu zabezpieczenie roszczenia Wnioskodawcy o zapłatę kary umownej. Zdarzenie to nie mieści się w definicji żadnej z czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Nie można go bowiem uznać za odpłatną dostawę towarów, gdyż na gruncie ustawy o VAT pieniądz nie jest towarem. Nie jest to również odpłatne świadczenie usług, gdyż sama wpłata kwoty zabezpieczenia nie powoduje obowiązku świadczenia wzajemnego. Wniesienie kwoty 10.000,00 zł nie gwarantuje również przeniesienia prawa do rozporządzania towarem jak właściciel. Jest jednym z warunków, który każdy zainteresowany musi spełnić, aby być dopuszczonym do zawarcia "Przedwstępnej umowy ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokalu". Pomimo, że kwota ta może zostać zaliczona na poczet wartości lokalu, to w momencie jej wpłaty pomiędzy Wnioskodawcą, a kupującym nie dochodzi jeszcze do porozumienia w zakresie dokonania transakcji.W przypadku nieprzystąpienia kupującego do "Przedwstępnej umowy ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokalu użytkowego", Wnioskodawca zatrzymuje przedmiotową kwotę zabezpieczenia, która przybiera charakter kary, natomiast nigdy nie stanie się zaliczką na poczet dostawy lokalu.Pojęcie "kary" nie mieści się również w katalogu czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

W myśl art. 29 ust. 1 ww. ustawy o podatku od towarów i usług podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.Zgodnie z art. 29 ust. 2 ww. ustawy o VAT w przypadku gdy pobrano zaliczki, zadatki, przedpłaty lub raty, obrotem jest również kwota otrzymanych zaliczek, zadatków, przedpłat lub rat, pomniejszona o przypadającą od nich kwotę podatku. Dotyczy to również otrzymanych zaliczek na dotacje, subwencje i na inne dopłaty o podobnym charakterze.

W świetle art. 106 ust. 1 ww. ustawy o VAT podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16.W myśl art. 106 ust 3 ww. ustawy o VAT przepisy ust. 1 i 2 stosuje się odpowiednio do części należności otrzymywanych przed wydaniem towaru lub wykonaniem usługi.W związku z powyższym nie znajdzie w tym przypadku zastosowania art. 29 ust. 2 ustawy o VAT. Pobrana kwota 10.000,00 zł nie stanowi bowiem przedpłaty na zakup lokalu. W konsekwencji w chwili wpłaty zabezpieczenia Wnioskodawca nie będzie podlegał obowiązkowi wystawienia faktury, wynikającemu z art. 106 ust. 1 oraz ust. 3 ww. ustawy o VAT.

Natomiast kiedy z chwilą podpisania umowy przedwstępnej uiszczone zabezpieczenie zgodnie z przedmiotową umową, zostanie potraktowane jako zaliczka na cenę lokalu, czyli nastąpi zaliczenie wpłaty zabezpieczenia na poczet płaconej ceny, u Wnioskodawcy powstanie obowiązek podatkowy z tytułu otrzymania zaliczki (art. 19 ust. 11 ustawy o VAT), a w konsekwencji konieczność wystawienia faktury na otrzymaną (zaliczoną na poczet ceny lokalu) zaliczkę (art. 106 ust. 3 ustawy). W świetle powyższego, mając na uwadze przedstawiony przez Wnioskodawcę stan faktyczny, należy uznać, że otrzymana od kupującego kwota stanowiąca zabezpieczenie, mająca formę kary umownej nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a zatem Wnioskodawca nie ma obowiązku wystawienia z powyższego tytułu faktury VAT. W przypadku gdy umowa przedwstępna nie dojdzie do skutku i nastąpi zatrzymanie kwoty pieniężnej jako kary umownej również czynność ta nie będzie podlegała opodatkowaniu. Jedynie w sytuacji gdy dojdzie do podpisania umowy przedwstępnej a kwota zabezpieczenia zostanie zgodnie z umową zaliczona na poczet ceny lokalu należy rozpoznać obowiązek podatkowy z tytułu otrzymania zaliczki z chwilą dokonania tego zaliczenia oraz wystawić fakturę zaliczkową zgodnie z art. 106 ust. 3 ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać zaprawidłowe.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Jednocześnie należy zauważyć, że tut. organ, wydając interpretację indywidualną co do zakresu stosowania prawa podatkowego, dokonuje oceny przedstawionego we wniosku stanowiska Wnioskodawcy. Nie jest natomiast uprawniony do analizy lub oceny prawnej załączonych do wniosku o interpretację dokumentów.Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a 43-300 Bielsko-Biała.