Pytanie:

Czy obciążenie wnioskującego o sprzedaż mieszkania kosztami wyceny winno być opodatkowane i udokumentowane fakturą oraz czy możliwe jest odliczenie podatku od jego zakupu.

POSTANOWIENIE

Naczelnik Pierwszego Wielkopolskiego Urzędu Skarbowego w Poznaniu, działając na podstawie przepisów art. 14 a § 1, § 3, § 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r., Nr 8, poz. 60 z późn. zm.), po rozpatrzeniu wniosku w sprawie udzielenia pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego, postanawia uznać za prawidłowy pogląd Podatnika, wyrażony w złożonym wniosku, w części dotyczącej opodatkowania, właściwej stawki, zasad dokumentowania oraz prawa odliczenia podatku naliczonego, w związku z obciążaniem nabywców mieszkań kosztami sporządzenia operatu szacunkowego.

UZASADNIENIE

Z przedstawionego w złożonym wniosku stanu faktycznego wynika, iż Urząd Miasta, działając na podstawie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz uchwały nr XLV/532/II/2000 Rady Miasta w sprawie sprzedaży komunalnych lokali mieszkalnych, prowadzi sprzedaż lokali mieszkalnych z zasobu Miasta. W postępowaniu przygotowującym nieruchomość do sprzedaży, Urząd zleca w drodze postępowania przetargowego zewnętrznym rzeczoznawcom majątkowym sporządzenie operatów szacunkowych, które opodatkowane są podstawową stawką podatku od towarów i usług. Kosztami sporządzenia operatu szacunkowego w pełnej wysokości obciążani są wnioskodawcy o sprzedaż lokalu mieszkalnego, do czego zobowiązują się jednostronnym oświadczeniem woli we wniosku o sprzedaż mieszkania oraz powtarzają to oświadczenie w protokole uzgodnień przed przystąpieniem do sporządzenia aktu notarialnego. W przypadku rezygnacji z zakupu mieszkania, wnioskodawcy obciążani są jedynie kwotą stanowiącą 25 % kosztów wyceny mieszkania, do czego również zobowiązują się jednostronnym oświadczeniem woli we wniosku o sprzedaż mieszkania. W przypadku zakupu mieszkania, nabywca otrzymuje egzemplarz operatu, natomiast nie otrzymuje go w przypadku rezygnacji z zakupu mieszkania. Wnioskujący wskazał ponadto, iż zbycie mieszkania następuje w drodze umowy cywilnoprawnej. Nie występuje w tym przypadku w charakterze organu władzy publicznej, o którym mowa w art. 15 ust. 6 ustawy o VAT. Stroną umowy i zamawiającym operat jest Urząd. Cena sporządzenia operatu nie jest wliczana w cenę sprzedaży mieszkania, jednak zwrot kosztów jego sporządzenia jest warunkiem spisania aktu notarialnego. Wnioskujący wskazał, iż obciążenie kosztami sporządzenia operatu szacunkowego należy do grupowania PKWiU 70.3 - usługi związane z obsługą nieruchomości świadczone na zlecenie.

W związku z tak przedstawionym stanem faktycznym, Wnioskujący zwrócił się z zapytaniami:

- czy obciążenie wnioskodawcy o sprzedaż mieszkania kosztami wyceny winno być opodatkowane podatkiem od towarów i usług i dokumentowane fakturą VAT?,

- czy zakup operatu szacunkowego należy traktować jako zakup związany ze sprzedażą zwolnioną od podatku od towarów i usług, czyli dostawą obiektów budownictwa mieszkalnego, czy też jako związany ze sprzedażą opodatkowaną - odsprzedaż operatu oraz obciążenie fakturą VAT wnioskodawcy o sprzedaż mieszkania a w związku z tym, czy Wnioskującemu przysługuje prawo do odliczenia od podatku należnego podatku naliczonego związanego z jego nabyciem?

W ocenie Podatnika, zakup operatu szacunkowego należy traktować jako zakup związany ze sprzedażą opodatkowaną (odsprzedaż operatu oraz obciążenie fakturą VAT wnioskodawcy o sprzedaż mieszkania). Podatnik podnosi, iż usługi wyceny, jako niewymienione w załącznikach do ustawy o podatku od towarów i usług, podlegają opodatkowaniu na zasadach ogólnych. W opinii Podatnika, ustawa o VAT nie przewiduje refaktury kosztów. Zatem zwrot tych kosztów będzie w istocie oznaczał odsprzedaż operatu, opodatkowaną na tych samych zasadach. Nadto Wnioskujący wyraził opinię, iż przysługuje Mu prawo, w tak przedstawionym stanie faktycznym, do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem operatu szacunkowego.

Ustosunkowując się do przedstawionych powyżej kwestii, stwierdza się co następuje;

Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie natomiast z art. 8 ust. 1 ww. ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Stosownie zaś do art. 29 ust. 1 przywoływanej ustawy, podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Zgodnie z powyższymi regulacjami, podlegającymi opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług są wszelkie czynności, w wyniku których dochodzi do świadczenia przez podatnika podatku od towarów i usług na rzecz innego podmiotu. Jak wskazał we wniosku Podatnik, obciążenie nabywcy mieszkania kosztem sporządzenia operatu szacunkowego ma charakter sprzedaży niezależnej od sprzedaży mieszkania. Urząd wskazał, iż cena operatu nie jest wliczona w cenę zbywanego mieszkania, a jego zbycie następuje na podstawie odrębnego oświadczenia, składanego przez nabywcę mieszkania niezależnie od podpisywanej następnie umowy dotyczącej nabycia mieszkania, sporządzonej w formie aktu notarialnego. Nadto, Podatnik wskazał, iż tego rodzaju czynność należy do grupowania PKWiU 70.3 - usługi związane z obsługą nieruchomości, zaś jego zbycie następuje w ramach czynności wykonywanych przez Niego jako podatnika podatku VAT. Uwzględniając powyższe, czynność odpłatnego zbycia operatu szacunkowego jest czynnością opodatkowaną podatkiem od towarów i usług jako odpłatne świadczenie usług.

Odnosząc się do kwestii stawki właściwej dla czynności obciążenia nabywców mieszkania kosztami sporządzenia operatu szacunkowego, wskazać należy na regulację art. 41 ust. 1 ww. ustawy, zgodnie z którym, stawka podatku wynosi 22 %, z zastrzeżeniem ust. 2-12, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Biorąc pod uwagę, iż czynność obciążenia nabywców mieszkań kosztami sporządzenia operatu szacunkowego jest czynnością podlegającą opodatkowaniu jako odpłatne świadczenie usług, a nie została wymieniona w żadnym z przepisów uzasadniających opodatkowanie stawką podatku inną niż podstawową, co potwierdził również Podatnik, wskazując iż nabywając operat jest on opodatkowany również stawką podstawową, to takie świadczenie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w wysokości 22 %.

Stosownie do art. 106 ust. 1 przywoływanej ustawy, podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16.

Uwzględniając powyższe, wobec uznania czynności obciążenia nabywców mieszkań kosztami sporządzenia operatu szacunkowego za czynność podlegającą opodatkowaniu, Podatnik winien tą czynność udokumentować fakturą VAT, wystawioną zgodnie z zasadami zamieszczonymi w rozdziale 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 25 maja 2005 r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, zaliczkowego zwrotu podatku, wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług (Dz. U Nr 95, poz. 798 z późn. zm.).

Stosownie do art. 86 ust. 1 ww. ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Zważywszy, że nabycie operatu szacunkowego w związku ze sprzedażą mieszkania przez Wnioskujący Urząd związane jest z czynnością opodatkowaną - odsprzedażą tego operatu, Podatnikowi przysługuje uprawnienie do odliczenia podatku naliczonego związanego z jego nabyciem.

Uwzględniając powyższe, Naczelnik Pierwszego Wielkopolskiego Urzędu Skarbowego w Poznaniu postanowił, jak w sentencji.

Przedmiotowa interpretacja co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskującą i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia tego zdarzenia.