Pytanie:

Według jakich stawek VAT podlega opodatkowaniu dostawa lokali mieszkalnych i garaży?

Naczelnik Pierwszego Mazowieckiego Urzędu Skarbowego w Warszawie #8722; biorąc pod uwagę przedstawiony stan faktyczny oraz stan prawny postanawia uznać stanowisko Strony za prawidłowe.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż Spółka jest właścicielem mieszkań zakupionych od developera. Z aktu notarialnego wynika, iż na cenę sprzedaży składała się wartość udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz wartość lokalu wraz z udziałem w częściach budynku oraz urządzeniach nie służących do wyłącznego użytku właścicieli lokali. Ponadto w akcie notarialnym na podstawie którego strona nabyła przedmiotowe mieszkania ustalony został sposób korzystania z garażu podziemnego stanowiącego części wspólne budynku będącego przedmiotem współwłasności wszystkich lokali w ten sposób, że spółce przysługiwało prawo do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego w garażu podziemnym. Mieszkania te dotychczas były wynajmowane, ale obecnie Spółka zamierza je sprzedać. Zdaniem Strony sprzedaż lokalu mieszkaniowego jest zwolniona od podatku od towarów i usług z uwagi na fakt, iż nie występuje w tym przypadku pierwsze zasiedlenie lub zamieszkanie lokalu. Natomiast sprzedaż przedmiotowego miejsca postojowego według Strony podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wg. stawki 22%.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) czynnościami opodatkowanymi podatkiem od towarów i usług jest m. in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl natomiast art. 7 ust. 1 ustawy, będącego rozwinięciem art. 5, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Towarem w myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT są rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Zgodnie z art. 29 ust. 5 w/w ustawy w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, iż grunt podlega opodatkowaniu od towarów i usług według stawki właściwej dla budynku, który jest na nim posadowiony.

Stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 22 %, z zastrzeżeniem ust. 2-12, art. 83, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednocześnie zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 w/w ustawy zwalnia się od podatku:dostawę obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyjątkiem obiektów i ich części, które mają być zasiedlone lub zamieszkane po raz pierwszy; zwolnienie nie dotyczy części budynków przeznaczonych na cele inne niż mieszkaniowe.

Pod pojęciem "obiekt budownictwa mieszkaniowego", w myśl art. 2 pkt 12 ustawy o VAT, rozumie się budynki mieszkalne rodzinne stałego zamieszkania, sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych: 111 - budynki mieszkalne jednorodzinne, 112 - budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe, ex 113 - budynki zbiorowego zamieszkania - wyłącznie: budynki kościołów i innych związków wyznaniowych, klasztory, domy zakonne, plebanie, kurie, rezydencje biskupie oraz rezydencje Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej. Natomiast w myśl art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług przez pierwsze zasiedlenie rozumie się wydanie pierwszemu nabywcy lub pierwszemu użytkownikowi obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu.

Jak wynika z powyższego zwolnienie od podatku od towarów i usług stosuje sie w odniesieniu sprzedaży części obiektów budownictwa mieszkaniowego, jeśli są one już zasiedlone oraz są przeznaczone na cele mieszkaniowe.

Należy zauważyć, iż w przedmiotowym stanie faktycznym nie mamy do czynienia z pierwszym zasiedleniem, natomiast opisany we wniosku lokal mieści się w pojęciu "obiekt budownictwa mieszkaniowego".

Definicję lokalu mieszkalnego zawiera natomiast art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. nr 80, poz. 903 ze zm.), zgodnie z którym samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych. Zgodnie z ust. 4 cytowanego artykułu do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej "pomieszczeniami przynależnymi".

W świetle powołanych przepisów w/w ustawy należy stwierdzić, iż wydzielone miejsce postojowe nie stanowi lokalu mieszkalnego ani pomieszczenia służącego zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Co prawda może on przynależeć do lokalu, jednak nie zmienia to jego funkcji jako pomieszczenia (czy jego części), które nie służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Jednakże nalezy zauważyć, że w przedstawionym przypadku dochodzi nie tyle do sprzedaży pomieszczenia czy lokalu o przeznaczeniu innym niż mieszkalne, ale zbycia prawa majątkowego uprawniającego nabywcę do wyłącznego korzystania z części nieruchomości wspólnej (miejsca postojowego). Sprzedaż ta stanowi na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług czynność podlegającą opodatkowaniu w postaci świadczenia usługi. Zgodnie bowiem z art. 8 ust. 1 ustawy o VAT przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

- przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej,

- zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji,

- świadczenia usług zgodnie z nakazem władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z macy prawa.

Jednocześnie z uwagi na brak przepisów szczególnych w tym zakresie, sprzedaż ta jest opodatkowana 22% stawką podatku, stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy o VAT.

Zatem w ocenie Naczelnika Urzędu zbycie przedmiotowego lokalu mieszkalnego jest zwolnione od podatku od towarów i usług, natomiast zbycie udziału w części wspólnej budynku, w przypadku gdy nie dochodzi do zbycia miejsca postojowego, lecz samego prawa do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego w pomieszczeniu stanowiącym własność wspólną nabywców lokali podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wg. stawki 22%.

Mając powyższe na uwadze postanowiono jak na wstępie.

Niniejsze postanowienie dotyczy wyłącznie stanu faktycznego przedstawionego we wniosku oraz obowiązującego w tym stanie faktycznym stanu prawnego.