Pytanie:

Pytanie Podatnika dotyczy opdatkowania sprzedaży budynków wraz z użytkowaniem wieczystym gruntu, na którym budynki te są posadowione.

Stanowisko strony: Zdaniem Spółki przy sprzedaży budynków poddanych modernizacji zastosowanie będzie miał art. 43 ust. 6 ustawy o podatku od towarów i usług, natomiast pozostałe budynki będą objęte zwolnieniem z podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 2 tejże ustawy. Dostawa budynków ulepszonych podlegać będzie opodatkowaniu stawką 22 %, natomiast przy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu należy ustalić proporcję wartości budynków i budowli opodatkowanych i zwolnionych, a następnie tą samą proporcją ustalić podział wartości prawa wieczystego użytkowania gruntu i opodatkować odpowiednimi stawkami.

Zgodnie z art. 43 ust.1 pkt 2 ustawy z 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.) zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt. 10, pod warunkiem, że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla celów przedmiotowego zwolnienia ustawodawca określił w ust. 2 tego artykułu, że towarami używanymi są:

1)budynki, budowle i ich części - jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat,

2)pozostałe towary, z wyjątkiem gruntów, których okres używania przez podatnika dokonującego ich dostawy wyniósł co najmniej pół roku.

W art. 43 ust. 6 cytowanej wyżej ustawy określono, że zwolnienia, o którym mowa wyżej, nie stosuje się do dostawy towarów, jeżeli przed wprowadzeniem ich do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 % wartości początkowej, a podatnik:

- miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków;

- użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych.

Przesłanki wyłączenia ze zwolnienia określone w art. 43 ust. 6 cytowanej wyżej ustawy powinny być spełnione łącznie. Nie ziszczenie się przynajmniej jednego z wyżej wymienionych warunków oznacza, iż dostawa towarów używanych, o których mowa w art. 43 ust. 2 pkt 1 ustawy, pozostaje na podstawie ust. 1 pkt 2 tego artykułu zwolniona od podatku. Z treści wniosku wynika, iż okoliczności wskazane w omawianym artykule nie zachodzą, gdyż Strona wykorzystuje poddane modernizacji budynki w ramach prowadzonej działalności dłużej niż 5 lat. Użyte bowiem w omawianym artykule sformułowanie "użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych" wskazuje, że chodzi o całkowity okres użytkowania tych towarów do działalności opodatkowanej. Zatem wyłączenie zwolnienia od podatku nie zachodzi w przypadku przedmiotowych budynków.

W art. 29 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług unormowano, że w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Powyższa regulacja nie odnosi się do zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntu, bowiem w myśl przepisów o podatku dochodowym prawo to uznane jest za wartość niematerialną i prawną (art. 16c ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych i art. 22c pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Zgodnie z art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług przeniesienie praw do wskazanych wyżej wartości, bez względu na formę prawną w jakiej dokonano czynności prawnej stanowi świadczenie usług. Zatem zbycie przez podatnika związanego z jego działalnością prawa użytkowania wieczystego gruntu będzie podlegać opodatkowaniu.

Jednakże w myśl § 8 ust. 1 pkt 12 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27.04.2004r. W sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług zwalnia się od podatku VAT zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części zwolnione są od podatku lub opodatkowane stawką podatku w wysokości 0 %. Regulacja ta będzie miała zastosowanie w zaistniałym stanie faktycznym, gdyż w świetle wcześniejszych ustaleń zarówno budynki zmodernizowane, jak i niepoddane modernizacji zostaną objęte zwolnieniem. W związku z powyższym nie zachodzi potrzeba podziału wartości wieczystego użytkowania gruntu proporcjonalnie do wartości budynków lub budowli wg poszczególnych stawek lub zwolnień, ponieważ wszystkie posadowione na gruncie budynki korzystać będą ze zwolnienia.