Pytanie:

Jaką kwotę należy przyjąć za podstawę opodatkowania podatkiem od towarów i usług z tytułu sprzedaży działki z rozpoczętą inwestycją? Czy wartość rynkową dla celu podatku VAT ustala się z uwzględnieniem istniejących obciążeń (hipotek), czy też obciążenia te dla celów podatku od towarów i usług są nieistotne?

Strona dokonała sprzedaży majątku w postaci gruntu z rozpoczętą inwestycją - działki gruntowej wraz z fundamentami. Na przedmiotowej działce założona jest hipoteka kaucyjna na kwotę 600.000 zł na rzecz firmy trzeciej.
Ww. majątek Spółka nabyła w 2002r. wraz z hipoteką kaucyjną w kwocie 600.000 zł. Zdaniem Spółki wartość działki nie uwzględniając obciążenia w postaci hipotek wynosi ok. 111 tys. zł.
Z uwagi na obciążenie hipoteczne ww. działka została sprzedana za symboliczną złotówkę firmie trzeciej.
Postawiono pytanie:

Jaką kwotę należy przyjąć za podstawę opodatkowania podatkiem od towarów i usług z tytułu sprzedaży ww. działki z rozpoczętą inwestycją. Czy wartość rynkową dla celu podatku VAT ustala się z uwzględnieniem istniejących obciążeń (hipotek), czy też obciążenia te dla celów podatku od towarów i usług są nieistotne.

W przedmiotowej sprawie zajęto następujące stanowisko:

Zdaniem Strony zgodnie z ustawą z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług podstawą opodatkowania będzie kwota odpowiadająca wartości rynkowej działki po uwzględnieniu obciążeń hipotecznych - (w przypadku wartości ujemnej nie mniejsza jednak niż określona w akcie notarialnym dokumentującym fakt dokonania sprzedaży). Zgodnie bowiem z art. 29 ww. ustawy podstawą opodatkowania jest obrót, obrotem zaś jest kwota należna z tytułu sprzedaży pomniejszona o kwotę należnego podatku.

Zgodnie z art. 14a § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jednolity z 2005r Dz. U. Nr 8, poz. 60) stosownie do swojej właściwości naczelnik urzędu (...) na pisemny wniosek podatnika, płatnika lub inkasenta ma obowiązek udzielić pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w ich indywidualnych sprawach, w których nie toczy się postępowanie podatkowe lub kontrola podatkowa albo postępowanie przed sądem administracyjnym.

W związku z powyższym udzielam interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego, następująco:

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. Nr 54, poz. 535 z późn. zmian.) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów, import towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów. Przez towary w myśl art. 2 pkt 6 w/w ustawy należy rozumieć rzeczy ruchome jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. Nr 54, poz. 535 z późn. zmian.) podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy.

Kwotę należną z tytułu sprzedaży, stanowiącą podstawę opodatkowania, ustalają strony zawartej umowy. Przy ustalaniu ceny sprzedaży ustawodawca nie ingeruje w sferę podejmowania decyzji dotyczących ustalania ceny sprzedaży np. nieruchomości. Kwestia ta winna być uregulowana w umowie zawartej z nabywcą, a organ podatkowy nie może narzucać ich treści, chyba że zachodziłyby przesłanki o których mowa w art. 32 ust. 1 pkt 1, 2 i 3 ustawy o VAT, tj. w przypadku gdy:
1. na kupującego zostały nałożone ograniczenia w dysponowaniu lub używaniu towaru, wynikające z umowy, z wyjątkiem przypadków, gdy ograniczenia są wymagane na podstawie odrębnych przepisów lub zostały nałożone na podstawie orzeczenia sądu lub decyzji administracyjnej;
2. dostawa lub cena towaru jest uzależniona od spełnienia dodatkowego świadczenia, którego wpływu na wartość towaru nie można ustalić;
3. między nabywcą a dostawcą istnieje związek, o którym mowa w pkt 2.

Ustalona cena za sprzedaż nieruchomości stanowi zgodnie z art. 29 ust. 1 powołanej ustawy, obrót powiększony o podatek należny od przedmiotowej transakcji. Przy sprzedaży nieruchomości podstawą opodatkowania podatkiem od towarów i usług jest kwota należna tj. kwota jaką nabywca jest zobowiązany zapłacić sprzedawcy, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Dla celów opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem VAT - nie są istotne obciążenia hipoteczne tej nieruchomości, ale kwota należna z tytułu sprzedaży. W art. 29 ust. 4 ustawy o podatku od towarów i usług zostały określone dopuszczalne zmniejszenia obrotu. Katalog zmniejszeń nie uwzględnia jednak obciążeń hipotecznych.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż przedmiotem transakcji jest grunt oraz rozpoczęta inwestycja. Od 1 maja 2004r. - grunt jest towarem w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług. Ponieważ na gruncie stanowiącym przedmiot sprzedaży rozpoczęto budowę - co świadczy o budowlanym charakterze działki - dostawa przedmiotowego gruntu winna być odrębnie opodatkowana podatkiem VAT.

Ponadto informuje się, że odrębnemu opodatkowaniu będą podlegały poniesione nakłady wchodzące w skład rozpoczętej inwestycji. Przez inwestycję rozpoczętą rozumie się ogół poniesionych kosztów pozostających w bezpośrednim związku z niezakończoną budową. A zatem przez sprzedaż nie zakończonej inwestycji uznaje się odsprzedaż całości usług związanych z budową przedmiotowego budynku.

Interpretacja nie jest wiążąca dla podatnika, płatnika lub inkasenta, wiąże natomiast właściwe organy podatkowe i organy kontroli skarbowej - do czasu jej zmiany lub uchylenia.

Zgodnie z art. 14a § 4 w związku z art. 236 Ordynacji podatkowej na niniejsze postanowienie służy zażalenia do Dyrektora Izby Skarbowej w Lublinie za pośrednictwem Naczelnika Pierwszego Urzędu Skarbowego w Lublinie, w terminie 7 dni od dnia doręczenia postanowienia.