W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca jako zarządca wspólnoty mieszkaniowej, zarządza nieruchomością, która składa się z 40 lokali mieszkalnych (75,70% udziału w częściach wspólnych) oraz 16 lokali usługowych (24,30% udziału w częściach wspólnych). Właściciele lokali usługowych prowadzą działalność gospodarczą. Obecnie w oparciu o przepisy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług (odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług) oraz w świetle wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wlkp., wydanego dnia 2 października 2007 r., na żądanie podatnika wystawiane są faktury VAT dokumentujące koszty związane z utrzymaniem lokalu, natomiast koszty związane z utrzymaniem części wspólnych nieruchomości, jako koszty nie objęte przepisami ustawy o podatku od towaru i usług są dokumentowane notami księgowymi.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy obciążając właścicieli lokali usługowych miesięcznymi opłatami za utrzymanie własnego lokalu oraz części wspólnych nieruchomości, zarządca powinien wystawiać faktury VAT, czy tylko na część dokumentującą koszty związane z utrzymaniem lokalu usługowego?

Zdaniem Wnioskodawcy, w świetle przepisów ustawy o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), a w szczególności art. 13 ust. 1 tej ustawy, rozróżnić należy dwa rodzaje obowiązków członków wspólnoty mieszkaniowej:

1. związane z częścią wspólną nieruchomości,
2. związane tylko z odrębną własnością lokalu.

W zakresie obciążeń finansowych właściciela lokalu będącego członkiem wspólnoty mieszkaniowej wyróżnia się dwie kategorie wydatków:

• związane z utrzymaniem części wspólnych nieruchomości,
• związane z utrzymaniem wyodrębnionego lokalu.

Wydatki związane z utrzymaniem części wspólnych nieruchomości zostały wymienione w art. 14 ustawy o własności lokali jako zasadnicze koszty obciążające właścicieli lokali w ramach wspólnoty mieszkaniowej. Są to wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej, wody i gazu oraz wynagrodzenie zarządcy. Zgodnie z art. 15 ust. 1 cyt. ustawy, członkowie wspólnoty mieszkaniowej uiszczają zaliczki, których wysokość jest ustalana w drodze uchwały wspólnoty (art. 22 ust. 1 pkt 3 ustawy), nie występuje w tym przypadku odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) i wydatki powyższe nie są objęte ustawą. Natomiast wydatki określone w art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali, ponoszone przez właściciela i związane z utrzymaniem jego lokalu to najczęściej media (energia, gaz, woda). W tym przypadku wspólnota mieszkaniowa, w zakresie dostawy mediów występuje jako pośrednik między dostawcami i odbiorcami (właścicielami lokali). Zakup mediów do poszczególnych lokali rozliczany jest według rzeczywistych kosztów. Taka odsprzedaż mediów właścicielom lokali stanowi przedmiot opodatkowania VAT i podlega przepisom, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Podstawą prawną funkcjonowania wspólnot jest ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.). Powyższa ustawa określa prawa i obowiązki członków wspólnoty oraz zakres zarządu nieruchomością wspólną. Zgodnie z art. 6 ww. ustawy wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale mieszkaniowe wchodzą w skład określonej nieruchomości. Stosownie natomiast do art. 13 powołanej ustawy, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, a także uczestniczy w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, przez którą rozumie się jedynie grunt oraz część budynku i urządzenia nie służące wyłącznie właścicielom lokali (np. klatki schodowe, parkingi, instalacje energetyczne itd.).

Zgodnie z art. 14 ustawy o własności lokali na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się:

1. wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
2. opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
3. ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
4. wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
5. wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Drugi rodzaj wydatków ponoszonych przez właścicieli lokali, to wydatki związane z utrzymaniem własnych lokali, głównie koszty zużytej przez właściciela energii cieplnej oraz wody i wywóz nieczystości.

Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej wspólnota odpowiada bez ograniczenia, a każdy właściciel lokalu w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości. W celu reprezentacji interesów wspólnoty, zobowiązana jest ona - zgodnie z art. 18 ustawy o własności lokali - ustanowić zarząd, który może być sprawowany bezpośrednio przez członków wspólnoty lub pośrednio przez podmiot z zewnątrz. Ponadto na gruncie ustawy o własności lokali należy rozróżnić pojęcia zarządu i zarządcy. O zarządzie mówimy w przypadku, gdy mamy na myśli organ wspólnoty, a o zarządcy w przypadku, gdy zarządzanie (administrowanie) nieruchomością wspólną zostało powierzone osobie fizycznej lub prawnej. Mając na uwadze powyższe należy jednoznacznie stwierdzić, że wspólnota mieszkaniowa stanowi wspólnotę interesów właścicieli lokali, zorganizowanych w formie i na zasadach określonych w powołanej wyżej ustawie o własności lokali.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem, podlegają:

1. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;
2. eksport towarów;
3. import towarów;
4. wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;
5. wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Przez dostawę towarów - stosownie do przepisu art. 7 ust. 1 cytowanej ustawy - należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Natomiast świadczenie usług, to w myśl art. 8 ust. 1 ww. ustawy, każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

W świetle art. 8 ust. 3 ww. ustawy, usługi wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej są identyfikowane za pomocą tych klasyfikacji, z wyjątkiem usług elektronicznych i usług turystyki, o których mowa w art. 119.

Z objaśnień wstępnych do Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług wynika, iż usługami są określone czynności świadczone przez podmioty gospodarcze na rzecz innych podmiotów (osób fizycznych, jednostek gospodarczych). Zgodnie zatem z zasadą statystyczną zawartą w PKWiU, usługą jest jedynie czynność skierowana na zewnątrz, dla innego podmiotu.

Generalna zasada podatku od towarów i usług stanowi, że czynności wymienione w art. 5 ust. 1 ww. ustawy podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT gdy są wykonane przez podatnika.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ww. ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne nie mające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Powyższa działalność obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2).

W myśl art. 29 ust. 1 cyt. ustawy - podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku. Z regulacji zawartej w art. 2 pkt 22 ustawy o VAT wynika, że sprzedaż definiowana jest jako odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów. Jak wynika z powyższego na obrót składają się kwoty należne z tytułu tych czynności opodatkowanych, które są wykonywane przez podatnika.

Stosownie do przepisu art. 106 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług podatnicy, o których mowa w art. 15 tejże ustawy, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 2, ust. 4 i ust. 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16.

Z sytuacji przedstawionej we wniosku wynika, że Spółka jest zarządcą wspólnoty mieszkaniowej, w skład której wchodzą zarówno lokale mieszkalne jak i usługowe, w których właściciele prowadzą działalność gospodarczą. Wnioskodawca pobiera od właścicieli lokali tworzących wspólnotę zaliczki, których wysokość jest ustalana w drodze uchwały wspólnoty. Zaliczki te dotyczą wydatków na remonty i bieżącą konserwację, opłat za media (energia, gaz, woda) oraz wynagrodzenia zarządcy.

Z powyższego wynika, że nabywcą mediów od zewnętrznych dostawców jest Wspólnota, w której skład - z mocy ustawy o własności lokali - wchodzą poszczególni właściciele lokali mieszczących się w danej nieruchomości. Należy zatem stwierdzić, że wykonując czynności na rzecz swoich członków, Wspólnota nie dokonuje odpłatnej dostawy towarów lub odpłatnego świadczenia usług w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT. Wspólnota nie wykonuje bowiem usług dla podmiotów spoza wspólnoty, lecz dla samej siebie - jest to tzw. zużycie wewnętrzne członków wspólnoty.

W świetle powyższego, czynność pokrycia przez członków wspólnoty kosztów zarządu nieruchomością wspólną i kosztów związanych z utrzymaniem poszczególnych wyodrębnionych lokali nie stanowi obrotu w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy o VAT.

Wspólnota Mieszkaniowa w zakresie czynności zarządzania nieruchomością wspólną i pobierania zaliczek od członków wspólnoty z tytułu dostawy mediów do poszczególnych lokali nie jest podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

W świetle przepisów ustawy o VAT, wspólnoty mieszkaniowe tworzone na podstawie ustawy o własności lokali mogą być traktowane jako samodzielni podatnicy tego podatku mieszczący się w zakresie innych jednostek organizacyjnych nie mających osobowości prawnej. Jednakże w takim przypadku wspólnota musi dokonywać czynności podlegających opodatkowaniu na rzecz osób trzecich, tj. nie wchodzących w skład wspólnoty.

Jak dowiedziono wyżej, czynności wykonywane przez Wspólnotę na rzecz jej członków nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a Wspólnota nie działa w charakterze podatnika, tym samym brak jest podstaw do fakturowania wewnętrznych rozliczeń między wspólnotą, a jej członkami.

Reasumując, Wnioskodawca w zakresie pokrycia kosztów utrzymania nieruchomości w części dotyczącej wyodrębnionych lokali użytkowych i mieszkalnych jak również w części związanej z nieruchomością wspólną, nie może wystawiać faktur VAT na rzecz członków wspólnoty.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.