Pytanie:

Czy sprzedaż nieruchomości gruntowej oddanej w użytkowanie wieczyste na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług ? Jeżeli tak, to od jakiej wysokości ?

W dniu 13 kwietnia 2005 r. Urząd Miejski złożył do tutejszego Urzędu Skarbowego wniosek o udzielenie interpretacji o zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego w sprawie odpłatnej dostawy gruntów na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego tych gruntów.

Zgodnie z art. 32 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 46, poz. 543 ze zm.) nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste, może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu. Z dniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości gruntowej wygasa, z mocy prawa, uprzednio ustanowione prawo użytkowania wieczystego. W myśl art. 69 tej ustawy na poczet nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu zalicza się kwotę wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną według stanu na dzień sprzedaży.

Zgodnie z art. 15 ust. 6 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie umów cywilnoprawnych. W przypadku sprzedaży prawa własności gruntu na rzecz użytkownika wieczystego, mamy do czynienia z czynnością podlegającą opodatkowaniu na zasadach ogólnych. Sprzedaż ta dokonywana jest bowiem na podstawie umowy cywilnoprawnej.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Czynność taka w oparciu o art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług będzie traktowana jako dostawa towaru. Zgodnie, bowiem z treścią powołanego przepisu przez dostawę towaru rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzenia towarami jak właściciel. A grunty zgodnie z art. 2 pkt 6 są towarami w rozumieniu przepisów tej ustawy.

Gdy sprzedaż gruntu następuje wraz z dostawą budynku lub budowli trwale z gruntem związanych, lub części takich budynków lub budowli, na wysokość stawki podatku od towarów i usług przy sprzedaży gruntu ma wpływ rodzaj zabudowy. Wówczas zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy o VAT z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Natomiast w przypadku sprzedaży prawa własności gruntu na rzecz jej użytkownika wieczystego, której nie towarzyszy dostawa budynku lub budowli, na mocy art. 41 ust. 1 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu według stawki 22%.

Zatem w świetle powołanego art. 5 ust. 1 cytowanej ustawy o VAT w omawianym przypadku mamy do czynienia z dostawą towarów (gruntu), która podlega opodatkowaniu stawką 22%. W takiej sytuacji mamy do czynienia z wygaśnięciem prawa wieczystego użytkowania i dostawą gruntu jako odrębną czynnością cywilnoprawną.

Ponadto zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy o VAT podstawą opodatkowania jest obrót z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 20-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy, w myśl ustępu 4 tego artykułu obrót pomniejsza się o kwoty udokumentowanych, prawnie dopuszczalnych i obowiązujących rabatów (bonifikat, opustów, uznanych reklamacji i skont), a także wartość kwot wynikających z dokonanych korekt faktur. Udzielenie, więc bonifikaty pomniejsza obrót, czyli podstawę opodatkowania.

Z punktu widzenia podstawy opodatkowania można wyróżnić dwa rodzaje rabatów: przyznane przed ustaleniem ceny i dokonaniem dostawy oraz przyznane po dostawie. Rabaty udzielone przed ustaleniem ceny nie mają wpływu na podstawę opodatkowania w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy, ponieważ kwotą należną z tytułu sprzedaży jest kwota żądana od nabywcy, a więc w takim przypadku pomniejszona już o rabat, którego nie ma potrzeby wykazywać w fakturze. Przepis art. 29 ust. 4 odnosi się natomiast do tych rabatów, które przyznane zostały po sprzedaży i wystawieniu faktury, w której dokonano pierwotnego określenia obrotu. Rabat, aby obniżał podstawę opodatkowania musi być udokumentowany, co oznacza, że fakt jego udzielenia musi być potwierdzony dokumentem, np. w postaci aneksu do umowy lub faktury korekty.

Powyższa interpretacja:
- dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia tego zdarzenia, traci swoją moc z chwilą zmiany przepisów jej dotyczących,
- nie jest wiążąca dla podatnika/ płatnika/ inkasenta/ następcy prawnego podatnika/ osoby trzeciej odpowiedzialnej za zaległości podatkowe, wiąże natomiast właściwe dla wnioskodawcy organy podatkowe i organy kontroli skarbowej.