Istota interpretacji:

ustalanie czy zarządca sądowy nieruchomości jest podatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu najmu lokali

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Na podstawie wyroku Sądu Rejonowego o ustanowienie zarządcy sądowego, z dniem 1 września 2009r. Wnioskodawca objął zarząd sądowy nad kamienicą. Jednocześnie Wnioskodawca nadmienia, że jest podatnikiem VAT.

Do dnia objęcia przez Wnioskodawcę zarządu nad kamienicą, jeden ze współwłaścicieli będący podatnikiem VAT, rozliczał czynsz od najemców lokali znajdujących się w kamienicy oraz pokrywał koszty związane z bieżącym utrzymaniem tejże kamienicy. W oparciu o umowy zawarte z najemcami lokali, wspomniany współwłaściciel wystawiał faktury VAT tytułem czynszu wynajmu, który będąc podatnikiem VAT ujmował te faktury w swoich rejestrach VAT należnego, a następnie rozliczał podatek VAT należny w deklaracjach VAT-7. W związku z utrzymaniem kamienicy ponosił koszty dokumentowane fakturami VAT, które ujmował w rejestrze VAT naliczonego, a następnie rozliczał VAT naliczony w deklaracjach VAT-7.

Pomimo, że współwłaściciele nieruchomości są znani, w czasie zarządzania nieruchomością, Wnioskodawca jako zarządca sądowy, jest stroną wszystkich czynności związanych z zarządem kamienicą i ponosi z tego tytułu całkowitą odpowiedzialność wobec właścicieli oraz sądu.

Sąd w swoim postanowieniu zobowiązał Wnioskodawcę jako zarządcę sądowego do składania półrocznych sprawozdań z zarządu nieruchomością. Sprawozdania te będzie zatwierdzał biegły sądowy.

Czy podane poniżej zasady rozliczeń w kontekście podatku VAT będą prawidłowe:

• jako zarządca sądowy, przejmując pełną odpowiedzialność za zarządzanie kamienicą Wnioskodawca działa samodzielnie w czasie zarządzania nieruchomością. Samodzielnie będzie podpisywać umowy wynajmu oraz będzie wystawiał faktury VAT za wynajem w swoim imieniu i na swój rachunek, a czynsz, płacony przez najemców, będzie wpływał na wyodrębniony rachunek bankowy Wnioskodawcy,
• jako zarządca sądowy, decydując o ponoszonych kosztach związanych z bieżącą eksploatacją kamienicy, będzie przyjmował faktury VAT od dostawców towarów i usług na swój rachunek, od których to faktur będzie odliczał podatek VAT naliczony i za które będzie płacił z wyodrębnionego rachunku bankowego,
• VAT należny i naliczony związany z wyżej opisanymi fakturami będzie rozliczał w sporządzanej przez siebie deklaracji VAT-7, a następnie współwłaściciele sądowo odsunięci od zarządu kamienicą będą z tego obowiązku zwolnieni,
• jako zarządca sądowy Wnioskodawca będzie przekazywać współwłaścicielom odpowiedni procentowy udział w "kasowych" dochodach z kamienicy, uwzględniających faktycznie otrzymany przez niego czynsz pomniejszony o poczynione przez Wnioskodawcę wydatki, bez uwzględnienia kwot podatku VAT należnego i naliczonego, ponieważ jako zarządca sądowy Wnioskodawca będzie rozliczał podatek VAT z tego tytułu.
  
  

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy jako zarządca sądowy Wnioskodawca ma prawo wystawiać faktury VAT z tytułu czynszu za wynajem pomieszczeń w kamienicy we własnym imieniu i na własny rachunek i w związku z tym obecny współwłaściciel, podatnik VAT powinien zastosować się do zasad podanych przez Wnioskodawcę i nie wystawiać faktur z tytułu wynajmu...

Zdaniem Wnioskodawcy działalność zarządcy sądowego spełnia kryteria samodzielnej działalności gospodarczej. Wnioskodawca, jako zarządca sądowy, jest stroną wszystkich czynności i ponosi odpowiedzialność wobec właścicieli oraz Sądu. Dlatego też powinien wystawiać i ponosić odpowiedzialność wobec właścicieli oraz Sądu. Dlatego też Wnioskodawca powinien wystawiać i rozliczać faktury VAT za wynajem w swoim imieniu i na swój rachunek, a jednocześnie ma prawo rozliczać w ramach swojej działalności faktury VAT związane z kosztami utrzymania kamienicy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 cyt. ustawy o podatku VAT przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1. przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2. zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3. świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.
   
   

W myśl art. 15 ust. 1, 2 i 3 cyt. ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Za wykonywaną samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 1, nie uznaje się czynności:

1. z tytułu których przychody zostały wymienione w art. 12 ust. 1-6 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176, ze zm.);
2. z tytułu których przychody zostały wymienione w art. 13 pkt 2-9 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli z tytułu wykonania tych czynności osoby te są związane ze zlecającym wykonanie tych czynności prawnymi więzami tworzącymi stosunek prawny pomiędzy zlecającym wykonanie czynności i wykonującym zlecane czynności co do warunków wykonywania tych czynności, wynagrodzenia i odpowiedzialności zlecającego wykonanie tych czynności wobec osób trzecich,
   
   

Powyższy przepis zakreśla krąg podatników podatku od towarów i usług. Okolicznością, która przesądza o wejściu w ten krąg jest samodzielne wykonywanie działalności gospodarczej. O statusie podatnika podatku od towarów i usług przesądza występowanie po stronie danego podmiotu trzech przesłanek.

Są nimi:

• samodzielność prowadzonej działalności (wyczerpującej definicję zawartą w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT);
• odpowiedzialność za jej efekty;
• odpłatność.
  
  

Wszystkie te cechy, dostrzec można w czynnościach wykonywanych przez sądowego zarządcę nieruchomości.

Z wniosku wynika, że Wnioskodawca, na podstawie postanowienia Sądu sprawuje funkcję zarządcy nieruchomości. Podstawę prawną działalności sądowego zarządcy nieruchomości stanowią przepisy art. 203 i 205 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) oraz przepisy art. 933-941 ustawy z dnia 17 listopada 1964r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296 ze zm.).

Zgodnie z art. 203 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.

Natomiast w myśl art. 205 Kodeksu cywilnego współwłaściciel sprawujący zarząd rzeczą wspólną może żądać od pozostałych współwłaścicieli wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi jego pracy.

Wskazana norma nie obowiązuje w razie umownego powierzenia zarządu rzeczą wspólną osobie trzeciej. Stosuje się wówczas uzgodnione w umowie zasady wynagrodzenia, a w braku stosownego uzgodnienia dotyczącą zlecenia normę art. 735 § 2 Kodeksu cywilnego. Według niej, jeżeli nie ma obowiązującej taryfy, a nie umówiono się o wysokość wynagrodzenia, należy się wynagrodzenie odpowiadające wykonanej pracy. Odrębna regulacja prawna obowiązuje w przypadku zarządu sądowego. W tym przypadku zarządca sądowy może żądać wynagrodzenia oraz zwrotu wydatków, które poniósł w związku z zarządem z własnych funduszy. Wysokość wynagrodzenia określa sąd odpowiednio do nakładu pracy i dochodowości nieruchomości (art. 939 § 1 Kpc).

Na podstawie art. 935 § 1-3 Kodeksu postępowania cywilnego, zarządca zajętej nieruchomości obowiązany jest wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki. Ma on prawo pobierać zamiast dłużnika wszelkie pożytki z nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne. W sprawach wynikających z zarządu nieruchomością zarządca może pozywać i być pozywany. Zarządcy wolno zaciągać tylko takie zobowiązania, które mogą być zaspokojone z dochodów z nieruchomości i są gospodarczo uzasadnione. Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu zarządca może wykonywać tylko za zgodą stron, a w przypadku jej braku – za zezwoleniem sądu, który przed wydaniem postanowienia wysłucha wierzyciela, dłużnika i zarządcę, chyba że zwłoka groziłaby szkodą. Zarządca odpowiada za szkodę wyrządzoną na skutek nienależytego wykonywania obowiązków (art. 938 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego). Ustanowiony w tym trybie zarządca jest uprawniony i zobowiązany do dokonywania czynności zwykłego zarządu, co tym samym oznacza wyłączenie właściciela od możliwości dokonywania takich czynności.

Z powyższych regulacji wynika, że zarządca działa wobec osób trzecich we własnym imieniu w związku z czym to on jest stroną umów mających za przedmiot zarządzaną nieruchomość. W pewnych przypadkach działalność ta doznaje ograniczeń albowiem możliwość jej prowadzenia uzależniona jest od zgody właściciela nieruchomości bądź sądu. Ograniczenie to wiąże się jednak z pojęciem czynności wykraczających poza zwykły zarząd, których kwalifikacja na gruncie konkretnego przypadku ma zawsze charakter oceny. Poza tym gdy do udzielenia stosownej zgody już dojdzie to także w tym przypadku "na zewnątrz", tj. wobec osób trzecich, działać będzie ustanowiony zarządca występujący pod własnym imieniem tak jak ma to miejsce w sytuacji czynności niewykraczających poza zwykły zarząd. Zarządca obowiązany jest zatem wykonywać czynności potrzebne do prawidłowej gospodarki. Jest uprawniony do pobierania, zamiast właściciela, wszelkich pożytków z nieruchomości, spieniężania ich w granicach zwykłego zarządu oraz do prowadzenia spraw, które przy wykonywaniu zarządu okażą się potrzebne. Zarządca nie jest przedstawicielem właścicieli, lecz działa w imieniu własnym na podstawie umocowania sądowego. Względem współwłaścicieli jest odpowiedzialny za należyte wypełnianie swoich obowiązków.

W odniesieniu do powyższego należy zatem uznać, iż czynności wykonywane przez sądowego zarządcę nieruchomości, wypełniają przesłanki przemawiające za uznaniem go za podatnika podatku od towarów i usług.

Reasumując, w świetle art. 15 ust. 1 w związku z ust. 2 i 3 ustawy o podatku od towarów i usług zarządca sądowy nieruchomości jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Ponadto w odniesieniu do przedstawionego przez Wnioskodawcę stanu faktycznego, należy odwołać się do zapisu zawartego w art. 28 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE Nr L 347 str. 1), (wcześniej art. 6 ust. 4 Szóstej Dyrektywy Rady z dnia 17 maja 1977r. w sprawie harmonizacji przepisów państw członkowskich, dotyczących podatków obrotowych – Wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa opodatkowania (77/388/EWG) (Dz. Urz. WE Nr L 145 str. 1)), zgodnie z którym w przypadku, gdy podatnik działając we własnym imieniu, lecz na rachunek innej osoby, uczestniczy w świadczeniu usług, uznaje się, że podatnik ten nabył i wyświadczył te usługi.

Biorąc pod uwagę powyższe zauważyć należy, że Dyrektywa uzależnia zasady opodatkowania usług świadczonych przez podmioty trzecie od tego, czy podmiot świadczący występuje w imieniu własnym. Zatem w przypadku, gdy podmiot świadczy usługi w imieniu własnym należy uznać go w tym zakresie za podatnika podatku od towarów. Wobec tego należy uznać, że sądowy zarządca nieruchomości wykonuje swe czynności samodzielnie odpłatnie, a przy tym ponosi za nie odpowiedzialność zarówno wobec osób trzecich jak i właścicieli zarządzanej nieruchomości oraz ustanawiającego go sądu. W konsekwencji Wnioskodawcę należy uznać za podatnika podatku od towarów i usług, a nie współwłaściciela nieruchomości.

Zgodnie z art. 106 ust. 1 ustawy, podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16.

W myśl art. 106 ust. 4 ustawy, podatnicy, o których mowa w ust. 1-3, nie mają obowiązku wystawiania faktur, o których mowa w ust. 1 i 2, osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej. Jednakże na żądanie tych osób podatnicy są obowiązani do wystawienia faktury.

Stosownie do § 4 ust. 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 listopada 2008r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 212, poz. 1337), zwanego dalej rozporządzeniem, zarejestrowani podatnicy jako podatnicy VAT czynni, posiadający numer identyfikacji podatkowej, wystawiają faktury oznaczone wyrazami "FAKTURA VAT".

Na mocy § 5 ust. 1 rozporządzenia, faktura stwierdzająca dokonanie sprzedaży powinna zawierać co najmniej:

1. imiona i nazwiska lub nazwy bądź nazwy skrócone sprzedawcy i nabywcy oraz ich adresy;
2. numery identyfikacji podatkowej sprzedawcy i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 10 i 11;
3. numer kolejny faktury oznaczonej jako "FAKTURA VAT";
4. dzień, miesiąc i rok wystawienia faktury, a w przypadku, gdy data ta różni się od daty sprzedaży, również datę sprzedaży; w przypadku sprzedaży o charakterze ciągłym podatnik może podać na fakturze miesiąc i rok dokonania sprzedaży, pod warunkiem podania daty wystawienia faktury;
5. nazwę (rodzaj) towaru lub usługi;
6. miarę i ilość sprzedanych towarów lub zakres wykonanych usług;
7. cenę jednostkową towaru lub usługi bez kwoty podatku (cenę jednostkową netto);
8. wartość towarów lub wykonanych usług, których dotyczy sprzedaż, bez kwoty podatku (wartość sprzedaży netto);
9. stawki podatku;
10. sumę wartości sprzedaży netto towarów lub wykonanych usług z podziałem na poszczególne stawki podatku i zwolnionych od podatku oraz niepodlegających opodatkowaniu;
11. kwotę podatku od sumy wartości sprzedaży netto towarów (usług), z podziałem na kwoty dotyczące poszczególnych stawek podatku;
12. kwotę należności ogółem wraz z należnym podatkiem.
    
    

Zgodnie z § 2 pkt 5 rozporządzenia, ilekroć w rozporządzeniu jest mowa o sprzedawcy rozumie się przez to podatnika, który wykonuje czynności, o których mowa w art. 2 pkt 22 ustawy.

Art. 2 pkt 22 ustawy o VAT stanowi, iż przez sprzedaż - rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Z przedstawionego opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca na podstawie wyroku sądu objął zarząd sądowy nad kamienicą. Wnioskodawca jest podatnikiem VAT i jako zarządca sądowy jest stroną wszystkich czynności związanych z zarządem kamienicą i ponosi z tego tytułu całkowita odpowiedzialność wobec właścicieli i sądu.

W odniesieniu do powyższego należy uznać, iż zarządca sądowy nieruchomości będący podatnikiem VAT dokonujący odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług w wystawianych przez siebie fakturach wystąpi w charakterze sprzedawcy.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że Wnioskodawca jest podatnikiem VAT na mocy art. 15 ust. 1 w związku z ust. 2 i 3 ww. ustawy, a nie współwłaściciele. Wobec powyższego winien wystawiać faktury VAT na mocy art. 106 ust. 1 ww. ustawy i rozliczać faktury VAT za wynajem lokali w swoim imieniu i na własny rachunek, gdyż to on ponosi pełną odpowiedzialność za zarządzanie kamienicą w ramach swojej działalności gospodarczej.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia stanu faktycznego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016), skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.