Istota interpretacji:

Czy sprzedaż udziału wynoszącego 189/1000 części w prawie własności budynku położonego, stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności i sprzedaż udziału wynoszącego 189/1000 części w prawie wieczystego użytkowania gruntu stanowiącego działki, na którym budynek ten jest posadowiony, podlega zwolnieniu od podatku od towarów i usług?

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca z udziałem wynoszącym 1/5 części i współużytkownik z udziałem wynoszącym 4/5 części są współużytkownikami wieczystymi nieruchomości, stanowiącej własność Skarbu Państwa położonej w X o łącznej powierzchni 1.480,00 m2i współwłaścicielami budynku posadowionego na tej nieruchomości, stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności, dla których to praw Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą. Współużytkownik nabył od Zainteresowanego udział wynoszący 4/5 części w wyżej wymienionych prawach aktem notarialnym umowy sprzedaży. Wnioskodawca nabył prawo wieczystego użytkowania gruntu na podstawie decyzji administracyjnych wydanych przez Wojewodę w 1991 i 1992 roku oraz wybudował posadowiony na tym gruncie budynek biurowy, który został oddany do użytkowania w 1989 r. Budynek jest użytkowany przez Wnioskodawcę i współużytkownika. Zainteresowany zamierza sprzedać z przysługującego mu dotychczas udziału wynoszącego 1/5 części, udział wynoszący 189/1000 części w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w XX oraz w prawie własności posadowionego na tej nieruchomości budynku. Sprzedaż udziału ma zostać dokonana w trybie bezprzetargowym za cenę rynkową, która została określona przez rzeczoznawcę majątkowego. Przedmiotowa sprzedaż zostanie przeprowadzona zgodnie z postanowieniem Zarządu Wnioskodawcy z dnia 23 czerwca 2009 r. przez przedstawicieli Oddziału Okręgowego Zainteresowanego w osobach m.in. dyrektora i zastępcy dyrektora.

W uzupełnieniu do wniosku Zainteresowany poinformował, iż od czasu oddania przedmiotowej nieruchomości do użytkowania, tj. od 1989 r. do dnia sprzedaży w 1993 r. na rzecz współużytkownika 4/5 części udziału w prawie użytkowania wieczystego i własności budynku. Wnioskodawca przedmiotową nieruchomość wykorzystywał w całości do swojej działalności prowadzonej na podstawie ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o N (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 1, poz. 2 ze zm.). Po sprzedaży 4/5 części w ww. prawach, Zainteresowany jako współwłaściciel 1/5 części w prawie użytkowania wieczystego i własności budynku, wykorzystywał swoją część nieruchomości do działalności własnej prowadzonej na podstawie ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r., jak również wynajmował w niżej podanych okresach następujące powierzchnie:

W latach 90 wynajmowana była powierzchnia 156,9 m2– brak dokumentacji pozwalającej na ustalenie czasookresu najmu,

od 1 maja 2003 r. do 19 listopada 2006 r. – 156,9 m2,

od 20 listopada 2006 r. do 31 maja 2008 r. – 313,80m2,

od 1 czerwca 2008 r. do chwili obecnej – 581,80 m2.

Wnioskodawca jako właściciel nieruchomości do sierpnia 1993 r., a następnie od sierpnia 1993 r. współwłaściciel w udziale wynoszącym 1/5 części, nie poniósł wydatków na ulepszenie przedmiotowej nieruchomości i w związku z powyższym nie była ona wykorzystywana w stanie ulepszonym przez Zainteresowanego do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż udziału wynoszącego 189/1000 części w prawie własności budynku położonego, stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności i sprzedaż udziału wynoszącego 189/1000 części w prawie wieczystego użytkowania gruntu, na którym budynek ten jest posadowiony, podlega zwolnieniu od podatku od towarów i usług...

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż udziału wynoszącego 189/1000 części w prawie własności budynku położonego w XX, stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności, podlega zwolnieniu od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2004 r. Nr 54, poz. 535 ze zm.) jako dostawa towaru i w związku z tym sprzedaż udziału wynoszącego 189/1000 części w prawie wieczystego użytkowania gruntu stanowiącego działki, na których budynek ten jest posadowiony, podlegać będzie również zwolnieniu od podatku od towarów i usług na podstawie § 13 ust. 1 pkt 10 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 listopada 2008 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 212, poz. 1336).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Według art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1. przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2. wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3. wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4. wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5. ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6. oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7. zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Jak wynika z powyższego, zarówno sprzedaż prawa użytkowania wieczystego, jak również oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT oraz na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 tejże ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W myśl art. 41 ust. 1 ustawy, podstawowa stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Oprócz stawki podstawowej, na wybrane grupy towarów i usług, ustawodawca przewidział trzy stawki preferencyjne: 7%, 3% i 0% oraz zwolnienie od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

I tak, stosownie do zapisu art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej

Co istotne, oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności opodatkowanych, a za takie należy rozumieć także umowy najmu i dzierżawy podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT. Zatem, należy uznać za pierwsze zasiedlenie moment oddania budynku do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy).

Ponadto, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Na podstawie art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług. Na podstawie tego przepisu w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Powyższa zasada nie ma zastosowania dla czynności oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste, o czym stanowi art. 29 ust. 5a ustawy, zgodnie z którym przepisu ust. 5 nie stosuje się do czynności oddania w użytkowanie wieczyste gruntu, dokonywanego z równoczesną dostawą budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli.

Zgodnie z § 13 ust. 1 pkt 10 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 listopada 2008 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 212, poz. 1336), zwalnia się od podatku zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu (w tym zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu) korzysta ze zwolnienia od podatku.

Z danych przedstawionych we wniosku wynika, Wnioskodawca z udziałem wynoszącym 1/5 części i współużytkownik z udziałem wynoszącym 4/5 części są współużytkownikami wieczystymi nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa, stanowiącej działki o łącznej powierzchni 1.480,00 m2i współwłaścicielami budynku posadowionego na tej nieruchomości, stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności. Wnioskodawca nabył prawo wieczystego użytkowania gruntu stanowiącego działki na podstawie decyzji administracyjnych w 1991 i 1992 roku oraz wybudował posadowiony na tym gruncie budynek biurowy, który został oddany do użytkowania w 1989 r. Budynek jest użytkowany przez Wnioskodawcę i współużytkownika. Zainteresowany zamierza sprzedać z przysługującego mu dotychczas udziału wynoszącego 1/5 części, udział wynoszący 189/1000 części w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej oraz w prawie własności posadowionego na tej nieruchomości budynku. Od czasu oddania przedmiotowej nieruchomości do użytkowania, tj. od 1989 r. do dnia sprzedaży w 1993 r. na rzecz współużytkownika 4/5 części udziału w prawie użytkowania wieczystego i własności budynku, Zainteresowany przedmiotową nieruchomość wykorzystywał w całości do swojej działalności, jak również wynajmował w niżej podanych okresach następujące powierzchnie:

• w latach 90 wynajmowana była powierzchnia 156,9 m2– brak dokumentacji pozwalającej na ustalenie czasookresu najmu,

• od dnia 1 maja 2003 r. do dnia 19 listopada 2006 r. – 156,9 m2,

• od dnia 20 listopada 2006 r. do dnia 31 maja 2008 r. – 313,80m2,

• od dnia 1 czerwca 2008 r. do chwili obecnej – 581,80 m2.
  
  

Mając na względzie powyższą analizę przepisów należy stwierdzić co następuje:

1. Dostawa powierzchni wynajmowanej przez Wnioskodawcę w latach 90-tych oraz w okresie od dnia 1 maja 2003 r. do dnia 19 listopada 2006 r., tj. 156,9 m2, jak również dostawa powierzchni wynajmowanej w okresie od dnia 20 listopada 2006 r. do dnia 31 maja 2008 r., tj. 313,80 m2z uwagi na fakt, iż ich dostawa nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia (art. 2 pkt 14 ustawy), to czynność ta będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

2. Dostawa powierzchni wynajmowanej przez Wnioskodawcę w okresie od dnia 1 czerwca 2008 r. do chwili obecnej, tj. 581,80 m2z uwagi na fakt, iż jej dostawa będzie dokonana w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia, nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z uwagi na fakt, iż przedmiotowa nieruchomość została wybudowana w 1989 r., a więc w okresie kiedy nie obowiązywała jeszcze ustawa o podatku od towarów i usług, Wnioskodawcy w stosunku do tej nieruchomości nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zainteresowany również nie ponosił wydatków na jej ulepszenie, w stosunku do której miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tej nieruchomości, w związku z powyższym dostawa ww. powierzchni będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Natomiast w przypadku, gdy sprzedaż tej części nieruchomości nastąpi wtedy, gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a jej dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Dostawa ta będzie mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

3. Dostawa pozostałej powierzchni udziału w nieruchomości, którą Wnioskodawca nadal wykorzystuje do prowadzenia własnej działalności, nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, z uwagi na fakt, iż jej dostawa będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia (art. 2 pkt 14 ustawy).

Z uwagi na fakt, iż przedmiotowa nieruchomość została wybudowana w 1989 r., a więc w okresie kiedy nie obowiązywała jeszcze ustawa o podatku od towarów i usług, Wnioskodawcy w stosunku do tej nieruchomości nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zainteresowany również nie ponosił wydatków na jej ulepszenie, w stosunku do której miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tej nieruchomości, w związku z powyższym dostawa ww. powierzchni będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Na podstawie § 13 ust. 1 pkt 10 cyt. rozporządzenia w związku z art. 29 ust. 5 ustawy, zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu podlega opodatkowaniu analogicznie jak związany z tym gruntem budynek, a w przedmiotowej sprawie udział w posiadanej przez Zainteresowanego części budynku.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.