Pytanie:

Czy sprzedaż działek budowlanych przekształconych z ziemi rolniczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

W 2004r. w wyniku zmiany planów przestrzennego zagospodarowania miasta T, ujęto jej własność jako teren pod budowę domów jednorodzinnych.

W październiku 2006r. Pytająca zdecydowała się na podział terenu na działki budowlane, w wyniku, którego otrzymała około 61 działek, z których 10 zamierza oddać najbliższej rodzinie.

Pytająca nigdy nie była podatnikiem podatku od towarów i usług, nie prowadzi działalności gospodarczej i nie zamierza sprzedać wszystkich działek jednocześnie, a jedynie 2, 3 działki rocznie.

Podatnik pyta, czy w przedstawionym stanie faktycznym sprzedaż działek budowlanych przekształconych z ziemi rolniczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zdaniem Pytającej z uwagi na fakt, iż jest ona właścicielką opisanego terenu od 25 lat, winna być zwolniona z opodatkowania dostawy działek budowlanych podatkiem od towarów i usług.

Organ podatkowy zajmując stanowisko w przedmiotowej sprawie stwierdził, co następuje.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Pojęcie towaru zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 6 cytowanej ustawy, zgodnie z którym przez towary należy rozumieć rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

W obecnie obowiązującym stanie prawnym dostawa nieruchomości gruntowych realizowana przez podatników podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu tym podatkiem, przy czym na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 w/w ustawy zwolnieniu przedmiotowemu poddano jedynie dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Na gruncie przepisów podatkowych brak jest definicji pojęcia "gruntu przeznaczonego pod zabudowę". Uwzględniając jednak zasady powszechnego rozumienia wymienionego pojęcia można uznać, że przez "grunt przeznaczony pod zabudowę" rozumieć należy zarówno grunty, które widnieją w planie zagospodarowania przestrzennego jako przeznaczone pod zabudowę, jak i te, w stosunku, do których właściciel w sposób dający się udowodnić uzewnętrznił zamiar ich przeznaczenia pod zabudowę.

W świetle art. 15 ust. 1 i 2 cytowanej wyżej ustawy o podatku od towarów i usług podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Z kolei "działalność gospodarcza" w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania w sposób częstotliwy Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Ze stanu faktycznego przedstawionego w zapytaniu wynika, iż Podatnik jest właścicielem 61 działek budowlanych, wydzielonych z gospodarstwa rolnego, które w większości zamierza sukcesywnie sprzedawać - 2, 3 działki rocznie.

A zatem działania podjęte przez Podatnika polegające na podziale gruntu na kilkadziesiąt działek budowlanych, zamiar sprzedaży działek w jakiejś perspektywie czasowej,spełniają warunki czynności wykonywanych w ramach zdefiniowanej w ustawie o podatku od towarów i usług działalności gospodarczej.

Bez znaczenia przy tym jest fakt, iż Podatnik stał się właścicielem gruntów w wyniku nabycia masy spadkowej, gdyż o zwolnieniu bądź opodatkowaniu przedmiotowej dostawy podatkiem od towarów i usług nie decyduje sposób nabycia gruntów, lecz sposób ich zbycia, czyli przeznaczenie w chwili sprzedaży.

Czynność sprzedaży większej ilości odpowiednio przygotowanych działek pod budownictwo mieszkaniowe ma charakter zorganizowany, a co za tym idzie stały (ciągły) w jakimś horyzoncie czasowym, tj. częstotliwy i dlatego stanowi w świetle art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług działalność gospodarczą.

Osoba dokonująca dostawy gruntu budowlanego bądź pod zabudowę staje się podatnikiem podatku od towarów i usług już z chwilą pierwszej transakcji (sprzedaży pierwszej działki) i nie ma w tym przypadku zastosowania zwolnienie podmiotowe przewidziane w art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie bowiem z art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d powołanej wyżej ustawy, zwolnień od podatku od towarów i usług, o których mowa w ust. 1 i 9, nie stosuje się do podatników dokonujących dostaw terenów budowlanych oraz przeznaczonych pod zabudowę.

Powyższe oznacza, że podatnicy dokonujący dostaw tych towarów, są podatnikami podatku od towarów i usług niezależnie od wielkości swoich obrotów.

Ze stanu faktycznego przedstawionego w zapytaniu wynika, że już dostawa pierwszej działki przeznaczonej pod budownictwo mieszkaniowe ma nastąpić z zamiarem dokonania dostawy kolejnych działek.

A zatem czynność ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a dokonujący dostawy uzyska status podatnika podatku od towarów i usług z chwilą dokonania pierwszej transakcji.

Organ podatkowy wskazuje jednocześnie, iż w świetle art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług działalność gospodarcza obejmuje również wszelką działalność rolników. Powyższe oznacza, iż działalność rolnicza, tj. zgodnie z art. 2 pkt 15 działalność w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej jest działalnością gospodarczą w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

A zatem dostawa terenów pod zabudowę, które wcześniej były terenami rolniczymi i służyły prowadzonej działalności rolniczej dokonywana jest z majątku, wykorzystywanego przez Podatnika do prowadzonej przez niego działalności rolniczej, tj. w rozumieniu ustawy o VAT działalności gospodarczej.

Ponadto organ podatkowy informuje, iż w świetle art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy (...).

Zgodnie z art. 41 ust. 1 cytowanej ustawy o podatku od towarów i usług stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

A zatem w opisanym przypadku do kwoty należnej z tytułu dostawy działek budowlanych należny doliczyć podatek VAT wg stawki 22%.