Pytanie:

Czy przysługuje podatnikowi prawo do otrzymania zwrotu nadwyżki podatku naliczonego z tytułu nabycia w/w towarów (usług) tj. prawa wieczystego użytkowania gruntu oraz własności gruntu wraz z posadowionymi budynkamii, nad podatkiem należnym, w oparciu o art. 87 ustawy o VAT.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że na podstawie zawartych . aktów notarialnych oraz otrzymanych faktur zakupu Spółka nabyła od firmy..... Sp. z o.o. prawo wieczystego użytkowania gruntu oraz posadowionego na tej działce budynku biurowo - usługowego oraz zabudowanej (biurowiec) nieruchomość a także od firmy...... Sp. z o.o. prawo wieczystego użytkowania gruntu oraz własność posadowionego na nim budynku.

Strona nadmienia, że po dokonaniu w/w transakcji w obydwu spółkach pozostanie następujący majątek : w przypadku............. Sp. z o.o. - własność urządzeń biurowych, komputerów, mebli biurowych i samochodu osobowego a w przypadku............. Sp. z o.o. - własność niezabudowanej działki gruntu, urządzenia biurowe, meble biurowe, komputery oraz samochód osobowy.

Obydwie Spółki prowadzące dotychczas działalność gospodarczą w zakresie najmu powierzchni biurowych i obsługi nieruchomości, po dokonaniu sprzedaży przedmiotowych nieruchomości, w oparciu o posiadane zaplecze pracownicze będą świadczyć usługi w zakresie administrowania i zarządzania nieruchomościami ( na podstawie umów zawartych z Wnioskodawcą).

W wyniku zakupu przedmiotowych nieruchomości Spółka wstępuje z mocy prawa w stosunek najmu na miejsce zbywcy nieruchomości, zgodniae z art. 678 par. 1 Kc. Jednocześnie Strona wskazała, iż budynki nabyte od w/w kontrahentów są towarami używanymi w rozumieniu art. 43 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług , jednakże przy ich budowie podatnikowi (sprzedającym) przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. Ponadto podatnik wskazał, iż w dniu 07.01.2005 r. uzyskał potwierdzenie tut. organu podatkowego o zarejestrowaniu Spółki jako podatnika VAT czynnego oraz , że po nabyciu przedmiotowych nieruchomości od w/w kontrahentów będzie wykonywał czynności opodatkowane tj. usługi najmu powierzchni biurowej. Do przedstawionego stanu faktycznego Spółka zadała pytanie, czy przysługuje podatnikowi prawo do otrzymania zwrotu nadwyżki podatku naliczonego z tytułu nabycia w/w towarów (usług) będących przedmiotem opisanych transakcji, nad podatkiem należnym, w oparciu o art. 87 ustawy o VAT. Zdaniem Spółki na pytanie to należy odpowiedzieć twierdząco.

Swoje stanowisko uzasadnia tym , że w przypadku przedmiotowych transakcji mamy do czynienia z dostawą towarów - w przypadku sprzedaży własności gruntu i posadowionych na nim budynku oraz świadczeniem usług - w odniesieniu do przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntu, toteż czynności te zostały prawidłowo opodatkowane podatkiem od towarów i usług w wys. 22%. Zdaniem Spółki, w ramach w/w transakcji nie dokonano zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55 Kodeksu cywilnego.

Po przeanalizowaniu przedstawionego we wniosku stanu faktycznego, w odniesieniu do przepisów ustawy o podatku od towarów i usług Naczelnik Drugiego Urzędu Skarbowego Warszawa - Śródmieście stwierdza, co następuje.

Istotnym jest ustalenie na wstępie, czy przedmiotowe transakcje podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów, czy też nie są objęte zakresem przedmiotowym ustawy. Rozstrzygnięcie to ma kolosalne znaczenie dla uznania prawa Spółki do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu w/w towarów (usług) a w konsekwencji zwrotu róznicy podatku. Zgodnie bowiem z brzmieniem par. 14 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów (Dz. U. nr 97 poz. 970 z późn. zmn.) w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu, jest zwolniona od podatku lub faktura nie dokumentuje żadnej faktycznej transakcji, faktury te i dokumenty celne nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego.

Zdaniem tut. organu podatkowego nie budzi wątpliwości , że w opisanym stanie faktycznym nie mamy do czynienia ze zbyciem przedsiębiorstwa, w rozumieniu art. 55 Kc. - jako stanowiącego całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym . Spółka nie nabyła całości majątku danego przedsiębiorstwa lecz jeden bądź dwa określone elementy , składniki majątku w/w kontrahentów, wyszczególnione we wniosku. W tej sytuacji nie ma zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy z dnia 11.03.2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. 54 poz. 535 z późn. zmn.), a przedmiotowe transakcje podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 cyt. ustawy ( przeniesienie własności nieruchomości gruntowej wraz z własnością posadowionych budynków) oraz jako odpłatne świadczenie usług, w rozumieniu art. 8 ust. 1 pkt.1 ustawy ( przeniesienie prawa wieczystego użytkowania gruntu).
W świetle cyt. przepisu par. 14 ust. 2 pkt 2 istotnym jest również, czy w sprawie ma zastosowanie art. 43 ust. 1 pkt2 ustawy o podatku od towarów i usług. Przepis ten zwalnia od podatku dostawę towarów używanych poda warunkiem, że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało podatnikowi prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Natomiast art. 43 ust. 2 pkt 1 ustawy określa, że towarem używanym , o którym mowa w art. 43 usta. 1 pkt 2 są budynki i budowle lub ich części - jeżeli do końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów minęło co najmniej 5 lat. W przypadku budynków zakupionych przez Spółkę , opisanych w przedmiotowym wniosku spełniony został warunek pozwalający zakwalifikować budynki jako towar używany . Jednakże w sprawie nie ma zastosowania zwolnienie , o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy , z uwagi na to, iż jak stwierdzono we wniosku sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia kwoty podatku naliczonego poniesionych przy ich budowie.

Zatem należałoby przychylić się do stanowiska nabywcy w kwestii zasadności opodatkowanie przez kontrahentów Spółki (sprzedawców) podatkiem od towarów i usług przedmiotowej sprzedaży, wg stawki określonej w art. 41 ust. 1 ustawy. Przechodzą do meritum zagadnienia należy podkreślić, że zgodnie z art. 86 ust. 1 w zakresie jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych , podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony , z zastrzeżeniem art. 119 ust. 4, art. 120 i ust. 17 i 19 oraz art. 124.
W oparciu o art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a kwotę podatku naliczonego stanowi, z zastrzeżeniem ust. 3 - 7 suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług. W zakresie prawa podatnika do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wynikający z faktur zakupu dokumentujących zakup przedmiotowych nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego gruntu, odliczenie to następuje stosownie do wymogów zawartych w tym przepisie tj. wykorzystania towarów i usług do wykonywania czynności opodatkowanych - w przedmiotowej sprawie Spółka zadeklarowała, że nabyte nieruchomości będą służyły wykonywaniu działalności opodatkowanej tj. usług najmu powierzchni biurowych. Zatem, istnieją podstawy do odliczenia przez podatnika podatku naliczonego związanego z przedmiotowym zakupem. Na marginesie należy dodać, że odliczenie następuje między innymi przy zachowaniu warunków określonych w art. 86 ust. 10 -13 ustawy. Zgodnie z art. 87 ust.1 cyt. ustawy w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2 jest w okresie rozliczeniowym wyższa o kwoty podatku należnego podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy. Przy czym warunki i terminy zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika, określają przepisy art. 87 ust. 2 - 7 ( pytanie podatnika nie dotyczyło kwestii szczegółowych w tym zakresie).
Jak wynika z przytoczonego przepisu art. 87 ust. 1 ustawy warunkiem zwrotu różnicy na rachunek bankowy podatnika jest przede wszystkim występowanie w danym okresie rozliczeniowym sprzedaży opodatkowanej, co również potwierdza brzmienie art. 86 ust. 19 ustawy - jeżeli w okresie ,o którym mowa w art. 10, 11, 12, 16 lub 18 podatnik nie wykonała czynności opodatkowanych kwotę podatku naliczonego za ten okres przenosi się do rozliczenia na następny okres rozliczeniowy.
Tak więc, jeśli w danym okresie rozliczeniowym powstanie obowiązek podatkowy z tytułu sprzedaży opodatkowanej oraz podatnik skorzysta z przysługującemu mu prawa do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu w/w towarów (usług) i spełnia w tym zakresie warunki określone przepisami prawa będzie mógł wystąpić o zwrot różnicy podatku za dany okres rozliczeniowy, wg zasad i terminów określonych w art. 87 ust. 2 - 7.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że obniżenia kwoty lub zwrotu róznicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 20. - z przedstawionego we wniosku opisu stanu fakycznego wynika, że przepis ten nie znajduje zastosowania w przedmiotowej sprawie.

Podsumowując przedstawioną analizę stanu faktycznego i stanu prawnego należy stwierdzić, że Spółce przysługuje co do zasady na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy, prawo do zwrotu różnicy podatku naliczonego przy nabyciu w/w towarów oraz usługi nad podatkiem należnym z tytułu czynności opodatkowanych.