Pytanie:

W jakim przypadku ma zastosowanie przepis art. 90 ustawy o podatku VAT w sytuacji wynajmu lokali na cele mieszkalne oraz kiedy przysługuje pełne prawo do odliczenia podatku podatku naliczonego z faktur zakupu usług związanych z eksploatacją lokali(woda, ścieki i śmieci)?

W dniu 19.05.2005 r. do tut. organu wpłynęło Pana zapytanie uzupełnione pismem z dnia 23.06.2005 r. dot. interpretacji przepisu art. 90 ustawy z dnia 11.03.2004 r. W powyższym piśmie przedstawiono następujacy stan faktyczny: jako właściciel nieruchomości wynajmuje Pan 5 lokali na cele mieszkalne. Koszty eksploatacji na podstawie zawartych umów nie wchodzą w stawkę czynszu lecz są oddzielnie fakturowane. Oprócz wykonywania czynności zwolnionych prowadzi Pan działalność opodatkowaną stawką 22%. Pana zdaniem w tej sytuacji nie ma zastosowania przepis art. 90 ustawy o podatku VAT i przysługuje Panu pełne prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktur zakupu usług związanych z eksploatacją lokali (woda, ścieki i śmieci).

Na tle przedstawionego stanu faktycznego tut. organ podatkowy informuje co następuje: jeżeli w umowie najmu odrębnie określona została kwota czynszu oraz pozostałe koszty użytkowania lokalu (woda, ścieki i śmieci) i wynajmujacy wystawia najemcy lokalu fakturę (refakturę) przy zastosowaniu tej samej ceny i stawki podatku od towarów i usług, jaka istniała na fakturze potwierdzającej zakup danych usług, to podatnik ma obowiązek odprowadzić podatek należny za refakturowane usługi, przy równoczesnym prawie do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktur zakupu tych usług. W przypadku występowania u podatnika również sprzedaży zwolnionej, może on dokonać odliczenia podatku naliczonego od zakupu tych mediów tylko w takiej wysokości, w jakiej zakupy te związane są ze sprzedażą opodatkowaną.Przepis art. 90 ust. 1 ustawy stanowi, iż w stosunku do towarów i usług, które są wykorzystywane przez podatnika do wykonywania czynności, w związku z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, jak i czynności, w związku z którymi takie prawo nie przysługuje, podatnik jest obowiązany do odrębnego określenia kwot podatku naliczonego związanych z czynnościami, w stosunku do których podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego. Zatem jeśli podatnik wykonuje czynności zwolnione z podatku VAT oraz czynności opodatkowane ma obowiązek rozdzielenia odpowiednio z nimi związanego podatku naliczonego. Jeżeli nie jest możliwe wyodrębnienie całości lub części kwot, o których mowa w ust. 1 w/cyt. przepisu, podatnik może pomniejszyć kwotę podatku należnego o taką część kwoty podatku naliczonego, którą można proporcjonalnie przypisać czynnościom, w stosunku do których podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego (art. 90 ust. 2). Wobec powyższego, podatnikowi przysługuje pełne prawo do pomniejszenia podatku należnego o podatek naliczony, jeżeli nabyte towary lub usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Prawo to nie przysługuje natomiast w stosunku do podatku naliczonego związanego z nabytymi towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Jeżeli natomiast podatnik nie jest w stanie wyodrębnić całości lub części kwot podatku naliczonego związanych z czynnościami, w stosunku do których podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, podatnik może pomniejszyć kwotę podatku należnego o taką część kwoty podatku naliczonego, którą można proporcjonalnie przypisać czynnościom, w stosunku do których podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego. Wobec powyższego, stanowisko podatnika przedstawione we wniosku, należy uznać za nieprawidłowe.