Istota interpretacji:

prawo do odliczenia podatku VAT

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca jest jednostką budżetową Gminy. Przedmiotem działalności jednostki jest realizowanie zadań miasta z zakresu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, administrowanie substancją mieszkaniową składającą się na mieszkaniowy zasób gminny oraz lokalami użytkowymi. W imieniu miasta jednostka zawiera umowy najmu na lokale mieszkalne i użytkowe z osobami lub podmiotami wskazanymi przez Prezydenta Miasta.

W imieniu Miasta jednostka wykonuje obowiązki właściciela i zarządcy z zakresu utrzymania i użytkowania obiektów budowlanych wynikających z prawa budowlanego.

Na potrzeby podatku VAT jednostka prowadzi ewidencję sprzedaży w formie rejestrów, w których ujęte są wartości wynikające z umów oraz pozostałe przychody dotyczące:

• czynsz za lokal mieszkalny - sprzedaż zwolniona
• czynsz za lokal użytkowy - sprzedaż opodatkowana stawką 22%
• dostawa wody - sprzedaż opodatkowana stawką 7%
• odprowadzanie ścieków - sprzedaż opodatkowana stawką 7%
• centralne ogrzewanie - sprzedaż opodatkowana stawką 22%
• usuwanie odpadów (śmieci) - sprzedaż opodatkowana stawką 7%
• podgrzanie zimnej wody - sprzedaż opodatkowana stawką 22%
• pozostała sprzedaż - stawka VA T uzależniona od rodzaju usługi.
  
  

Ewidencja zakupów prowadzona jest w formie rejestrów z podziałem na:

• zakupy związane ze sprzedażą zwolnioną,
• zakupy związane ze sprzedażą opodatkowaną,
• zakupy związane ze sprzedażą opodatkowaną i zwolnioną.

Klasyfikacja zakupów z uwzględnieniem związku z poszczególnymi rodzajami sprzedaży (opodatkowaną, zwolnioną) dotyczących budynków mieszkalnych przedstawia się następująco:

1. Zakupy dostaw i usług związanych ze sprzedażą opodatkowaną:
   • dostawa energii,
   • dostawa wody,
   • dostawa ciepła,
   • dostawa gazu,
   • podgrzanie zimnej wody,
   • odprowadzanie ścieków,
   • usuwanie odpadów,
   • remonty i konserwacje instalacji wod.-kan., co., gazowej i elektrycznej,
   • remonty w lokalach użytkowych.
2. Zakupy dostaw i usług związanych ze sprzedażą zwolnioną:
   • dostawa energii (klatki schodowe, korytarze, suszarnie),
   • konserwacje systemu oddymiania,
   • konserwacje anten zbiorczych,
   • zakładanie plomb na urządzeniach podlegających oplombowaniu,
   • utylizacja przedmiotów wielkogabarytowych,
   • usługi odśnieżania i posypywania piaskiem,
   • usuwanie śniegu i sopli z budynków.
3. Zakupy dostaw i usług związanych ze sprzedażą opodatkowana i zwolnioną:
   • remonty budynków,
   • usługi telekomunikacyjne,
   • usługi informatyczne,
   • materiały biurowe,
   • inwentaryzacja budynków,
   • prenumeraty,
   • świadectwa energetyczne budynków,
   • obsługa prawna,
   • środki czystości,
   • oraz pozostałe zakupy związane z kosztami ogólnozakładowymi.

Wnioskodawca dodaje, iż pytania dotyczą budynków mieszkalnych w których nie ma lokali użytkowych.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Czy prawidłowo przyporządkowane są zakupy pod względem związku ze sprzedażą opodatkowaną, zwolnioną oraz zakupy, których bezpośrednio nie można do nich zakwalifikować a w szczególności:

Czy remonty i konserwacje instalacji wod.-kan., co., gazowe i elektryczne w budynkach mieszkalnych mają związek ze sprzedażą opodatkowaną skoro dostawa medii jest sprzedażą opodatkowaną...

Czy podatek naliczony zawarty w fakturach za remonty budynków mieszkalnych, lokali mieszkalnych prawidłowo rozliczamy wg ustalonej proporcji - uznając że sprzedaż wynikająca z umów najmu jest sprzedażą opodatkowaną (media) i sprzedażą zwolnioną (czynsz)...

Czy podatek VAT zwarty w fakturach za wykonanie inwentaryzacji budowlanej budynku oraz świadectwa charakterystyki energetycznej należy odliczać wg ustalonej proporcji, czy też nie podlega odliczeniu...

Zdaniem Wnioskodawcy, remonty i konserwacje instalacji wod.-kan., co., gazowych i energetycznych mają związek ze sprzedażą opodatkowaną i podatek VAT naliczony przy zakupie podlega odliczeniu w pełnej wysokości.

Remonty budynków mieszkalnych mają związek ze sprzedażą zwolnioną (czynsz) i opodatkowaną (media, wywóz śmieci, wywóz ścieków) a ponieważ nie można ustalić dokładnie kwoty na poszczególne rodzaje sprzedaży dlatego podatek VAT naliczony przy zakupie ww. usług można odliczyć wg proporcji.

Inwentaryzacje budowlane budynków mieszkalnych oraz świadectwa charakterystyki energetycznej mają związek ze sprzedażą zwolnioną i opodatkowaną i podatek VAT naliczony przy zakupie można odliczyć wg proporcji.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) przez świadczenie usług o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się każde świadczenie usług na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowią dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Usługi wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, z zastrzeżeniem ust. 4, są identyfikowane za pomocą tych klasyfikacji, z wyjątkiem usług elektronicznych i usług turystyki, o który mowa w art. 119.

Stosownie do treści art. 29 ust. 1 ustawy o VAT podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usługę świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

Jak wynika z przepisu art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) oddanie rzeczy innej osobie do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony na podstawie umowy najmu związane jest z wzajemnym świadczeniem najemcy polegającym na zapłacie umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu mieszkalnego lub użytkowego przez najemcę.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Z cytowanego wyżej przepisu wynika, iż prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony są wykorzystywane do czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest bezpośredni i bezsporny związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza możliwość dokonania odliczenia podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku oraz niepodlegających temu podatkowi.

W myśl art. 90 ust. 1 ww. ustawy, w stosunku do towarów i usług, które są wykorzystywane przez podatnika do wykonywania czynności, w związku z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, jak i czynności, w związku z którymi takie prawo nie przysługuje, podatnik jest obowiązany do odrębnego określenia kwot podatku naliczonego związanych z czynnościami, w stosunku do których podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego.

Przepis art. 90 ust. 2 ustawy o VAT stanowi, iż jeżeli nie jest możliwe wyodrębnienie całości lub części kwot, o których mowa w ust. 1, podatnik może pomniejszyć kwotę podatku należnego o taką część kwoty podatku naliczonego, którą można proporcjonalnie przypisać czynnościom, w stosunku do których podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, z zastrzeżeniem ust. 10.

Zgodnie z art. 90 ust. 3 ww. ustawy, proporcję, o której mowa w ust. 2, ustala się jako udział rocznego obrotu z tytułu czynności, w związku z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, w całkowitym obrocie uzyskanym z tytułu czynności, w związku z którymi podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, oraz czynności, w związku z którymi podatnikowi nie przysługuje takie prawo.

Stosownie do art. 90 ust. 4 ustawy o VAT, proporcję, o której mowa w ust. 3, określa się procentowo w stosunku rocznym na podstawie obrotu osiągniętego w roku poprzedzającym rok podatkowy, w odniesieniu do którego jest ustalana proporcja. Proporcję tę zaokrągla się w górę do najbliższej liczby całkowitej.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 1 tej ustawy zwalnia się od podatku usługi wymienione w załączniku nr 4 do ustawy.

W załączniku nr 4 pod pozycją nr 4 znajdują się "usługi w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek, z wyłączeniem wynajmu lokali w budynkach mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe" – zaklasyfikowane do grupowania PKWiU ex 70.20.11.

Z treści wniosku wynika, iż jako jednostka budżetowa gminy realizuje zadania z zakresu zaspakajania potrzeb mieszkaniowych, administrowanie substancja mieszkaniową składającą się na mieszkaniowy zasób gminny oraz lokalami użytkowymi. W imieniu miasta jednostka zawiera umowy najmu na lokale mieszkalne z osobami lub podmiotami wskazanymi przez Prezydenta Miasta. W przedmiotowych budynkach mieszkalnych nie ma lokali użytkowych. Na potrzeby podatku VAT jednostka prowadzi ewidencję sprzedaży w formie rejestrów, w których ujęte są wartości wynikające z umów najmu oraz pozostałe przychody dotyczące czynsz za lokal mieszkalny - sprzedaż zwolniona, dostawa wody - sprzedaż opodatkowana stawką 7%, odprowadzanie ścieków - sprzedaż opodatkowana stawką 7%, centralne ogrzewanie - sprzedaż opodatkowana stawką 22%, usuwanie odpadów (śmieci) - sprzedaż opodatkowana stawką 7%, podgrzanie zimnej wody - sprzedaż opodatkowana stawką 22%, pozostała sprzedaż - stawka VAT uzależniona od rodzaju usługi.

Wnioskodawca dokonał klasyfikacji zakupów, wydatków związanych z utrzymaniem budynków mieszkalnych w sposób następujący:

1. Zakupy dostaw i usług związanych ze sprzedażą opodatkowaną:
   • dostawa energii,
   • dostawa wody,
   • dostawa ciepła,
   • dostawa gazu,
   • podgrzanie zimnej wody,
   • odprowadzanie ścieków,
   • usuwanie odpadów,
   • remonty i konserwacje instalacji wod.-kan., co., gazowej i elektrycznej,
   • remonty w lokalach użytkowych.
2. Zakupy dostaw i usług związanych ze sprzedażą zwolnioną:
   • dostawa energii (klatki schodowe, korytarze, suszarnie),
   • konserwacje systemu oddymiania,
   • konserwacje anten zbiorczych,
   • zakładanie plomb na urządzeniach podlegających oplombowaniu,
   • utylizacja przedmiotów wielkogabarytowych,
   • usługi odśnieżania i posypywania piaskiem,
   • usuwanie śniegu i sopli z budynków.
3. Zakupy dostaw i usług związanych ze sprzedażą opodatkowana i zwolnioną:
   • remonty budynków,
   • usługi telekomunikacyjne,
   • usługi informatyczne,
   • materiały biurowe,
   • inwentaryzacja budynków,
   • prenumeraty,
   • świadectwa energetyczne budynków,
   • obsługa prawna,
   • środki czystości,
   • oraz pozostałe zakupy związane z kosztami ogólnozakładowymi.

Dla oceny prawidłowości stanowiska Wnioskodawcy, istotne jest ustalenie czy wydatki związane z utrzymaniem budynków mieszkalnych, o których mowa wyżej są związane z czynnościami opodatkowanymi, czy też zwolnionymi.

W myśl art. 6a ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminnym i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.) wynajmujący jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami.

W myśl art. 6a ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, do obowiązków wynajmującego należy w szczególności:

1. utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia;
2. dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń, o których mowa w pkt 1, oraz przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn, z tym że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy;
3. dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza:
   • napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody - bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej – z wyjątkiem osprzętu,
   • wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.

Z cyt. wyżej przepisów art. 6a ww. ustawy wynika, że wynajmujący jest zobowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń budynku w taki sposób; by najemca miał możliwość korzystania z przedmiotu najmu. Z tym przepisem koresponduje obowiązek wynajmującego określony w art. 662 Kodeksu cywilnego, w myśl którego wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. W związku z powyższym stwierdzić należy, że naprawy o charakterze "ogólnobudowlanym" jak i "ogólnolokalowe" które, o ile nie znajdują się w katalogu art. 6b ust. 2 ustawy, obciążają wynajmującego.

Zgodnie z art. 9 ust. 5 i ust. 6 ww. ustawy w stosunkach najmu oprócz czynszu wynajmujący może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela, a w wypadku innych tytułów prawnych uprawniających do używania lokalu, oprócz opłat za używanie lokalu, właściciel może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela, z zastrzeżeniem ust. 6, zgodnie z którym opłaty niezależne od właściciela mogą być pobierane przez właściciela tylko w wypadkach, gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług. Natomiast w myśl art. 2 ust. 1 pkt 8 tej ustawy, ilekroć jest w niej mowa o opłatach niezależnych od właściciela - należy przez to rozumieć opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych.

Z art. 9 ust. 5 i 6 ww. ustawy wynika również, że Wnioskodawca, jako wynajmujący, ma obowiązek zapewnienia najemcom mediów, która to czynność stanowi niezbędny i nierozerwalnie związany element jednej usługi, jaką jest wynajem lokali mieszkalnych.

Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzić należy, że przedmiotem świadczenia na rzecz najemców jest usługa główna, tj. najem lokali mieszkalnych, a zatem wszelkie wydatki związane z utrzymaniem budynku mieszkalnego, w którym znajdują się wynajęte lokale mieszkalne wskazane we wniosku są usługami pomocniczymi do usługi głównej. W efekcie na podstawie art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług przedmiotowe wydatki są świadczeniem należnym z tytułu najmu lokali mieszkalnych.

Zatem zarówno wydatki za media jak i pozostałe wydatki tzw. "ogólnobudowlane" i "ogólnolokalowe" związane z utrzymaniem budynku mieszkalnego, w którym znajdują się lokale mieszkalne będące przedmiotem umów najmu stanowią zakupy towarów i usług związanych ściśle z usługą główną – usługą najmu lokali mieszkalnych.

Ponadto zauważyć należy, że odrębne potraktowanie dodatkowych kosztów obciążających najemców z tytułu korzystania przez nich z lokali mieszkalnych stanowiłoby sztuczne dzielenie usługi najmu. Podobne stanowisko wyraża Europejski Trybunał Sprawiedliwości, który w – powołanym przez Wnioskodawcę – orzeczeniu z dnia 25 lutego 1999 r. w sprawie Card Protection Plan Ltd v Commissioners of Customs and Excise (C-349/96), rozstrzygnął kwestię, czy świadczenie usług obejmujące kilka części składowych należy traktować jako pojedyncze świadczenie, czy też jako dwa lub więcej świadczeń. Trybunał stwierdził w nim, iż w tym przypadku (do usług pomocniczych) stosuje się te same zasady opodatkowania, co do usługi zasadniczej; usługę należy uznać więc za usługę pomocniczą, jeżeli nie stanowi ona dla klienta celu samego w sobie, lecz środek do lepszego wykorzystania usługi zasadniczej.

Skoro zatem czynność najmu lokali mieszkalnych jest czynnością zwolniona, jak wskazano powyżej, tylko takie czynności są wykonywane w budynkach mieszkalnych będących przedmiotem wniosku, gdyż jak wskazał Wnioskodawca w budynkach tych nie ma lokali użytkowych, to z tyt. nabycia towarów i usług związanych z czynnościami zwolnionymi nie przysługuje odliczenie podatku VAT.

W świetle powyższego należy zauważyć, iż wskazane wyżej zakupy dokonywane przez Wnioskodawcę związane z funkcjonowaniem i utrzymaniem budynków mieszkalnych są związane w pierwszej kolejności z działalnością zwolnioną, gdyż mają one charakter wtórny do usług w zakresie wynajmowania nieruchomości o charakterze mieszkalnym, które to usługi na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, w związku z poz. 4 załącznika Nr 4 do tej ustawy, zwolnione są od podatku od towarów i usług.

Zatem, o ile ww. usługi najmu stanowią wymienione w poz. nr 4 załącznika nr 4 do ustawy o podatku od towarów i usług "usługi w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek, z wyłączeniem wynajmu lokali w budynkach mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe" i korzystają ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, to Wnioskodawcy nie przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z wydatkami na pokrycie kosztów związanych zarówno z dostawą mediów jak i utrzymaniem i funkcjonowaniem budynków mieszkalnych. Przedmiotowe wydatki mają bowiem związek z czynnościami, w związku z którymi nie przysługuje Wnioskodawcy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego.

Tym samym nie zachodzą przesłanki dla zastosowania przepisów art. 90 ustawy o VAT. W analizowanym przypadku jest bowiem możliwe dokładne określenie kwot związanych z czynnościami, w związku z którymi nie przysługuje Wnioskodawcy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, gdyż będzie to ogół wydatków, o których mowa we wniosku związanych z utrzymaniem budynku mieszkalnego.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016), skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a 43-300 Bielsko-Biała.