Istota interpretacji:

Czy w związku z powyższym Spółka miała prawo odliczyć 100% podatku VAT naliczonego z faktury dokumentującej zakup prawa użytkowania wieczystego gruntu.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Spółka zajmuje się działalnością developerską. W dniu 17.10.2006 r. podpisała umowę użytkowania wieczystego gruntu, na którym ma powstać budynek mieszkalny wielorodzinny. Nieruchomość gruntowa ma powierzchnię 862 m#178;. Na jej terenie znajduje się budynek transformatorni, który przez wcześniejszego użytkownika został zaadoptowany na cele mieszkalne dla pracowników (2 osoby). Powierzchnia zabudowy tego budynku wynosi 104 m#178; z czego 56 m#178; jest obecnie zamieszkane. Zgodnie z aktem notarialnym żaden z lokatorów nie dokonał wpłaty wkładu mieszkaniowego lub kaucji w związku z czym nie przysługuje im względem wynajmującego roszczenie o zwrot nakładów poczynionych na zajmowane lokale. Jednocześnie przed datą podpisania aktu notarialnego kupujący prowadził już z najemcami rozmowy mające na celu rozwiązanie umów najmu i opróżnienie zajmowanych lokali, Jednocześnie otrzymał od Naczelnika Pierwszego Mazowieckiego Urzędu Skarbowego w Warszawie postanowienie z dnia 7 września 2006 r. znak 1471/NUR2/443-231-06-ST na podstawie art. 14a ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa, zgodnie z treścią, którego, biorąc pod uwagę, że budynki i budowle posadowione na nieruchomości przeznaczone są do rozbiórki i nie przedstawiają żadnej wartości ekonomicznej, zatem w opisanym przypadku w zasadzie przedmiotem transakcji jest zakup prawa użytkowania wieczystego gruntu. Z uwagi na stan techniczny i przeznaczenie do rozbiórki oraz stanowisko Naczelnika Pierwszego Mazowieckiego Urzędu Skarbowego w Warszawie, wartość budynków i budowli posadowionych na nieruchomości została ustalona na 0,00 złotych. Z dniem zakupu nieruchomości na kupującego przeszły wszystkie zobowiązania względem najemców, którzy są obciążani kosztami wynajmu. Na koszty te składają się czynsz, podatek od nieruchomości, opłata za zużycie wody, odprowadzanie ścieków w stałej wysokości. Jednocześnie prowadzone są negocjacje mające na celu wysiedlenie lokatorów i uzyskanie warunków zabudowy. Należności otrzymywane przez najemcę z tytułu najmu to kwoty 132,50 zł i 153,42 zł. Sprzedaż z tego tytułu opodatkowana jest stawką 7% i zwolniona z VAT. Proporcja sprzedaży zwolnionej w stosunku do sprzedaży ogółem za rok 2007 wyniosła 60%.

W najbliższych miesiącach Spółka zamknie kwestię wysiedlenia lokatorów i wyburzy budynki przeznaczone do rozbiórki. W związku z tym otrzyma przychód z tytułu sprzedaży gruzu po wyburzonym budynku. Następnie rozpocznie się budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego przeznaczonego do sprzedaży.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy w związku z powyższym Spółka miała prawo odliczyć 100% podatku VAT naliczonego z faktury dokumentującej zakup prawa użytkowania wieczystego gruntu.

Zdaniem wnioskodawcy zamiarem Spółki była i jest budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego na zakupionym gruncie. Przychodem Spółki ma być sprzedaż lokali mieszkalnych. Pierwszym przychodem związanym z celem zakupu, będzie sprzedaż gruzu po wyburzonym budynku. Tak więc docelowo zakupiona nieruchomość gruntowa będzie służyć wyłącznie sprzedaży opodatkowanej. W związku z tym uważamy, że Spółka miała prawo do odliczenia 100% podatku VAT naliczonego z faktury dokumentującej zakup nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 i 2a ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54 poz. 535 z późn. zm.) zwanej dalej ustawą, "w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Kwotę podatku naliczonego stanowi, z zastrzeżeniem ust. 3-7:

suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika:

z tytułu nabycia towarów i usług.

Wyłączenia stosowania obniżenia podatku zawarte są w art. 88 ustawy.

Natomiast zgodnie z art. 90 ustawy, dotyczącym częściowego odliczania podatku i stanowiącym, że:

1. W stosunku do towarów i usług, które są wykorzystywane przez podatnika do wykonywania czynności, w związku z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, jak i czynności, w związku z którymi takie prawo nie przysługuje, podatnik jest obowiązany do odrębnego określenia kwot podatku naliczonego związanych z czynnościami, w stosunku do których podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego.
2. Jeżeli nie jest możliwe wyodrębnienie całości lub części kwot, o których mowa w ust. 1, podatnik może pomniejszyć kwotę podatku należnego o taką część kwoty podatku naliczonego, którą można proporcjonalnie przypisać czynnościom, w stosunku do których podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego.
3. Proporcję, o której mowa w ust. 2, ustala się jako udział rocznego obrotu z tytułu czynności, w związku z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, w całkowitym obrocie uzyskanym z tytułu czynności, w związku z którymi podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, oraz czynności, w związku z którymi podatnikowi nie przysługuje takie prawo.
4. Proporcję, o której mowa w ust. 3, określa się procentowo w stosunku rocznym na podstawie obrotu osiągniętego w roku poprzedzającym rok podatkowy, w odniesieniu do którego jest ustalana proporcja. Proporcję tę zaokrągla się w górę do najbliższej liczby całkowitej.
5. Do obrotu, o którym mowa w ust. 3, nie wlicza się obrotu uzyskanego z dostawy towarów i usług, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji, oraz gruntów i praw wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli są zaliczane do środków trwałych podatnika - używanych przez podatnika na potrzeby jego działalności.
6. Do obrotu, o którym mowa w ust. 3, nie wlicza się obrotu uzyskanego z tytułu transakcji dotyczących nieruchomości lub usług wymienionych w załączniku nr 4 do ustawy w poz. 3, w zakresie, w jakim czynności te są dokonywane sporadycznie.
7. (uchylony)
8. Podatnicy, którzy w poprzednim roku podatkowym nie osiągnęli obrotu, o którym mowa w ust. 3, lub u których obrót ten w poprzednim roku podatkowym był niższy niż 30.000 zł, do obliczenia kwoty podatku naliczonego podlegającej odliczeniu od kwoty podatku należnego przyjmują proporcję wyliczoną szacunkowo, według prognozy uzgodnionej z naczelnikiem urzędu skarbowego, w formie protokołu.
9. Przepis ust. 8 stosuje się również, gdy podatnik uzna, że w odniesieniu do niego kwota obrotu, o której mowa w tym przepisie, byłaby niereprezentatywna.
10. W przypadku gdy proporcja określona zgodnie z ust. 2-8:

1. przekroczyła 98 % - podatnik ma prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o całą kwotę podatku naliczonego, o której mowa w ust. 2;
2. nie przekroczyła 2 % - podatnik nie ma prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, o której mowa w ust. 2.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia faktycznego wynika, że zasadniczo zakupiona nieruchomość została nabyta do wykonywania czynności opodatkowanych (sprzedaż lokali mieszkalnych w wybudowanym budynku mieszkalnym wielorodzinnym). Jednakże w momencie zakupu prawa użytkowania wieczystego gruntu nieruchomość była zamieszkana i z dniem zakupu nieruchomości na kupującego przeszły wszystkie zobowiązania względem najemców, którzy są obciążani kosztami wynajmu. Na koszty te składają się czynsz, podatek od nieruchomości, opłata za zużycie wody odprowadzanie ścieków w stałej wysokości. Jednocześnie prowadzone są negocjacje mające na celu wysiedlenie lokatorów i uzyskanie warunków zabudowy. Należności otrzymywane przez najemcę z tytułu najmu to kwoty 132,50 zł i 153,42 zł. Sprzedaż z tego tytułu opodatkowana jest stawką 7% i zwolniona z VAT. Proporcja sprzedaży zwolnionej w stosunku do sprzedaży ogółem za rok 2007 wyniosła 60%.

W związku z tym de facto od dnia zakupu nieruchomości do czasu zamknięcia kwestii wysiedlenia lokatorów i otrzymywania od nich należności z tytułu czynszu, podatku od nieruchomości, opłat za zużycie wody i odprowadzanie ścieków, nieruchomość jest wykorzystywana przez podatnika do wykonywania czynności, w związku z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, jak i czynności w związku z którymi takie prawo nie przysługuje. Przychody wnioskodawcy uzyskane z tytułu czynszu, podatku od nieruchomości, opłat za zużycie wody i odprowadzanie ścieków są bowiem przychodami niewątpliwie związanymi z nabyciem prawa wieczystego użytkowania tej nieruchomości. W związku z tym Spółka powinna dokonać odliczenia podatku z faktury dokumentującej zakup prawa użytkowania wieczystego gruntu zgodnie z zasadami zawartymi w art. 90 ustawy a następnie dokonywać korekty kwoty podatku odliczonego zgodnie z zasadami zawartymi w art. 91 ustawy.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul. 1 Maja 10 09-402 Płock.