Pytanie:
Czy Gmina postępuje prawidłowo wystawiając faktury VAT na udokumentowanie umowy najmu wyodrębniając w oddzielnych pozycjach poszczególne skaładniki umowy najmu i obejmując je różnymi stawkami podatkowymi?
Czy w przypadku refakturowania kosztów mediów Gmina ma prawo do odliczania podatku naliczonego przy ich nabyciu?
POSTANOWIENIENaczelnik Urzędu Skarbowego w Gorlicach działając na podstawie art.14 a § 1 oraz § 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa ( tekst jednolity Dz. U z 2005 r. Nr 8, poz.60 ze zmianami ) po rozpatrzeniu wniosku z dnia 22 listopada 2006 r. - pismo Nr FK.3327/P-10/06 w sprawie udzielenia pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w zakresie podatku od towarów i usług stwierdza, że przedstawione we wniosku stanowisko jest prawidłowe.UZASADNIENIEStan faktyczny przedstawiony przez wnioskodawcę:Gmina X zawarła umowę najmu lokalu mieszkalnego, stanowiącego własność komunalną gminy. W umowie ustalono, że tytułem najmu naliczony zostanie czynsz, a niezależnie od niego najemca zobowiązany jest do ponoszenia kosztów ogrzewania, przypadających proporcjonalnie na zajmowaną powierzchnię, wynikających z kalkulacji, kosztów dostawy zimnej wody w wysokości opłaty ryczałtowej naliczonej na podstawie Zarządzenia Wójta dla najemców korzystających z wodociągu gminnego oraz kosztów wywozu nieczystości płynnych. Opłaty za wywóz nieczystości płynnych uiszczane są na podstawie refaktury dokonanej przez Gminę, sporządzonej na podstawie faktury wystawionej przez przedsiębiorstwo dokonujące wywozu w terminach zgłoszeń, niekoniecznie pokrywających się z terminami płatności czynszu. Dodatkowo umowa najmu wyraźnie wskazuje, że czynsz nie zawiera opłat za media oraz podatku od nieruchomości.Zapytanie dotyczy:
Czy Gmina postępuje prawidłowo wystawiając faktury VAT na udokumentowanie umowy najmu wyodrębniając w oddzielnych pozycjach czynsz, który w przypadku lokali mieszkalnych korzysta ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT, w przypadku lokali użytkowych opodatkowany jest wg stawki 22%, opłaty za ogrzewanie opodatkowanej stawką 22%, opłaty za dostawy wody i wywóz nieczystości opodatkowanej stawką 7%, oraz czy w przypadku refakturowania opisanych składników faktury gmina ma prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu tych usług.
Stanowisko wnioskodawcy:
Umowy sporządzane przez Gminę dotyczące usługi najmu wyraźnie wyodrębniają składowe tej usługi, które świadczone są obok czynszu. Kosztami ogrzewania obciążani są najemcy na podstawie dokonanej kalkulacji po zamknięciu roku poprzez zestawienie wszystkich wydatków ponoszonych na ten cel, w wysokości uzależnionej od zajmowanej powierzchni lokalu. W związku z tym dostawa ciepła może być ujęta na pierwszej fakturze z ustalonym terminem płatności, ale zgodnie z treścią umowy umożliwia się najemcom ponoszenie kosztów ogrzewania w rozbiciu na miesiące. Ogrzewanie ujęte jest na fakturze w odrębnej pozycji. Mając na uwadze specyfikę i sposób rozliczania dostawy ciepła, Gmina uznaje koszt ogrzewania jako odrębną usługę, która nie jest zaliczana do podstawy opodatkowania razem z umówionym czynszem.
Również usługa w zakresie wywozu odpadów płynnych, z racji świadczenia jej przez inny podmiot niż gmina i podlegająca refakturze stanowi w opinii gminy odrębną usługę podlegającą opodatkowaniu według stawki 7%.
Ocena prawna stanowiska wnioskodawcy:
- w myśl zapisu art.5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług ( Dz. U. Nr 54, poz.535 ze zmianami ) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.Podstawą opodatkowania jest obrót. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy ( art. 29 ust. 1 ustawy).
W przypadku zawarcia umowy najmu składnikami umowy mogą być między innymiczynsz, podatek od nieruchomości, a także inne opłaty stanowiące koszt a obciążającewydzierżawiającego np. energia, wywóz nieczystości, dostawa wody.Kwestia opodatkowania poszczególnych składników będzie uzależniona od treści zawartej umowy, gdyż strony umowy mogą dobrowolnie ustanawiać jej treść.
Jak wynika ze stanu faktycznego przedstawionego we wniosku Jednostka Wasza zawarła umowę najmu lokalu mieszkalnego, w której ustalono, że tytułem najmu będzie naliczaćczynsz. Niezależnie od czynszu najemca zobowiązany jest do ponoszenia kosztówogrzewania, kosztów dostawy zimnej wody oraz kosztów wywozu nieczystości.
Z uwagi na to, iż w kwocie czynszu nie znalazły się podane wyżej koszty ( ogrzewanie,dostawa wody , wywóz nieczystości ), zdaniem tutejszego Urzędu dostawy tych towarów i usługpodlegać będą opodatkowaniu podatkiem VAT według stawek obowiązujących przy ichdostawie.
Mając na względzie opisany stan faktyczny Jednostka Wasza wystawiając fakturędokumentującą świadczenie usługi najmu oraz dostawy towarów winna w odrębnychpozycjach na fakturze bądź odrębnych fakturach wyszczególnić i opodatkowaćposzczególne dostawy według następujących stawek:
- usługa najmu lokalu mieszkalnego - zwolniona od podatku ( art.43 ust.1 pkt 1 ustawy )
- dostawa zimnej wody - 7% ( art.41 ust.2 ustawy)
- dostawa ciepła -22% ( art.41 ust. 1 ustawy )
- wywóz nieczystości- 7% ( art.41 ust.2 ustawy)
- usługa najmu lokalu użytkowego- 22% ( art.41 ust.1 ustawy).
Ponadto informuje się , że zgodnie z zapisem art.86 ust.1 ustawy VAT, w zakresie w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z zastrzeżeniem art.114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art.124.
W tym stanie rzeczy Jednostka Wasza dokonując dostawy towarów i usług lub refakturując na najemcę koszty związane z dostawą wody, ciepła oraz wywozu nieczystości, które to czynności będą opodatkowane podatkiem VAT według odpowiedzich dla nich stawek, będzie mogła korzystać z prawa odliczenia od podatku należnego kwot podatku naliczonego związanego z nabyciem tych towarów i usług w części w jakiej służy on czynnościom opodatkowanym.
