Pytanie:

Czy w związku z wejściem w życie z dniem 1 maja 2004r. nowej ustawy o podatku od towarów i usług, Spółka jest zobowiązana do opodatkowania wpłaconych przez nabywcę przed dniem 1 maja 2004r. zaliczek na poczet: - udziału w gruncie przynależnym do budynku, w którym znajduje się sprzedawany lokal,

Z przyszłymi nabywcami zawierane są umowy przedwstępne, na podstawie których nabywcy wpłacają zaliczki na poczet ceny sprzedaży, przy czym w wielu wypadkach cała cena sprzedaży jest zapłacona przed zawarciem umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego, również wydanie przedmiotu sprzedaży następuje przed sporządzeniem tej umowy.

Nabywcy, którzy przed 1 maja 2004r. zawarli umowy przedwstępne, przed tą datą zapłacili zaliczki na poczet ceny zakupu lokalu brutto, wynikającej z umowy przedwstępnej, która obejmowała również cenę udziału w gruncie. Niektórzy z nabywców obejmowali lokale jeszcze przed 1 maja 2004r. celem ich wykończenia, natomiast inni odbierali lokale po 1 maja 2004r. Zarówno w jednym, jak i w drugim przypadku przeniesienie własności lokalu na podstawie aktu notarialnego nastąpiło po 1 maja 2004r. lub też nastąpi w najbliższym czasie.

Podatnik zwraca się z zapytaniem czy w związku z wejściem w życie z dniem 1 maja 2004r. nowej ustawy o podatku od towarów i usług, Spółka jest zobowiązana do opodatkowania wpłaconych przez nabywcę przed dniem 1 maja 2004r. zaliczek na poczet:

• udziału w gruncie przynależnym do budynku, w którym znajduje się sprzedawany lokal,
• sprzedaży gruntu, na którym zostanie wybudowany dom jednorodzinny stanowiący przedmiot sprzedaży.

Zdaniem Podatnika wejście w życie z dniem 1 maja 2004r. nowej ustawy o podatku VAT nie spowodowało powstania po stronie Spółki obowiązku opodatkowania wpłaconych przez nabywcę przed dniem 1 maja 2004r. zaliczek na poczet udziału w gruncie przynależnym do budynku, w którym znajduje się sprzedawany lokal oraz na poczet sprzedaży gruntu, na którym zostanie wybudowany dom jednorodzinny stanowiący przedmiot sprzedaży.

W uzasadnieniu swojego stanowiska Podatnik powołuje się na treść art. 6 ust. 7b ustawy z dnia 8 stycznia 1993r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz.U. Nr 11, poz. 50 z późn. zm.), zwanej dalej starą ustawą o VAT, zgodnie z którym w przypadku sprzedaży lokali obowiązek podatkowy powstawał z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż 30 dnia od dnia wydania. W opinii Podatnika przepis ten wiąże zatem powstanie obowiązku podatkowego ze szczególną czynnością tj. zapłatą zaliczki. Na dzień dokonania tej czynności ocenia się, czy i w jakiej wysokości podatnik zobowiązany jest do zapłaty podatku VAT w świetle obowiązujących przepisów.

Zdaniem Podatnika w analizowanej sprawie obowiązek podatkowy powstał w części dotyczącej zaliczki na poczet ceny za lokal. Natomiast wpłacona zaliczka na grunt nie podlegała opodatkowaniu, bowiem w myśl obowiązującej wówczas ustawy (art. 4 pkt 1) grunt nie był towarem i nie podlegał ustawie o podatku VAT.

Podatnik stoi na stanowisku, iż wejście w życie ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), zwanej dalej nową ustawą o VAT, która objęła opodatkowaniem również dostawę gruntu, nie spowodowało i nie może spowodować powstania obowiązku podatkowego od dostawy gruntu, za który zaliczkę wpłacono pod rządami starej ustawy o VAT. Zdaniem Podatnika przepisów nowej ustawy o VAT nie można zastosować do czynności, które miały miejsce przed 1 maja 2004r.

W tej sytuacji - w opinii Podatnika - nabywca wpłacając przed 1 maja 2004r. zaliczkę tytułem nabycia gruntu miał prawo sądzić, że jego ewentualne obowiązki podatkowe zostaną definitywnie rozstrzygnięte na gruncie starej ustawy o VAT.

Po przeanalizowaniu wniosku Podatnika, mając na uwadze obowiązujące przepisy prawa, tut. Organ podatkowy stwierdza, co następuje:

Przepis art. 6 ust. 8 starej ustawy o VAT - obowiązującej do 30 kwietnia 2004r. - stanowił, że jeżeli przed wydaniem towaru lub wykonaniem usługi pobrano co najmniej połowę ceny (przedpłata, zaliczka, zadatek, rata), obowiązek podatkowy powstawał z chwilą przyjęcia zapłaty, z zastrzeżeniem ust. 7b, ust. 8b pkt 2-4, 7 i 9-13 oraz ust. 8c i 8d.

Natomiast zgodnie z art. 6 ust. 7b tej ustawy, w przypadku sprzedaży lokali i budynków, obowiązek podatkowy powstawał z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż 30 dnia od dnia ich wydania.

Zgodnie z definicją zawartą w art. 4 pkt 1 w/w ustawy, przez towary rozumiało się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki, budowle i ich części, będące przedmiotem czynności określonych w art. 2, które wymienione są w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej. Zgodnie więc z w/w definicją grunty nie były towarami i ich sprzedaż nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, czego potwierdzeniem jest również treść art. 15 ust. 2a w/w ustawy, zgodnie z którym w przypadku sprzedaży budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania wyłączało się wartość gruntu.

Natomiast zgodnie z obowiązującą od dnia 1 maja 2004r. nową ustawą o VAT, pod pojęciem towarów rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty (art. 2 pkt 6 w/w ustawy).

Zgodnie z art. 19 ust. 10 nowej ustawy o VAT w przypadku dostawy towarów, której przedmiotem są lokale i budynki, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż 30 dnia licząc od dnia wydania, z zastrzeżeniem ust. 13 pkt 10 i 11.

Natomiast jeżeli przed wydaniem towaru lub wykonaniem usługi otrzymano część należności, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w tej części (art. 19 ust. 11), zaś w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się gruntu - art. 29 ust. 5 nowej ustawy o VAT.

Mając powyższe na uwadze tut. Organ zauważa, iż powstanie obowiązku podatkowego w podatku od towarów i usług w obu ustawach zostało uregulowane podobnie, z tym że w ustawie z dnia 11 marca 2004r. dla powstania obowiązku podatkowego w przypadku zaliczek (przedpłat) zniesiono limit uzyskania co najmniej połowy ceny.

W obu ustawach również przepisy art. 6 ust. 1 starej ustawy i odpowiednio art. 19 ust. 1 nowej ustawy o VAT stanowią zasadę ogólną powstania obowiązku podatkowego, zaś przepisy art. 6 ust. 7b starej ustawy i art. 19 ust. 10 nowej ustawy są przepisami szczególnymi w zakresie opodatkowania dostawy towarów, której przedmiotem są lokale i budynki.

W analizowanej sprawie, mając na uwadze przedstawiony stan prawny dla rozstrzygnięcia kwestii opodatkowania lub nieopodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy gruntu przez Podatnika - rozstrzygającym będzie, kiedy powstał obowiązek podatkowy z tytułu wydania przedmiotowych nieruchomości. Jeżeli wydanie lokali nastąpiło przed 1 maja 2004r. - to grunt przynależny do w/w lokali nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem VAT. Natomiast w przypadku, gdy wydanie nastąpi po 1 maja 2004r. - to dostawa przynależnego do w/w lokali gruntu podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W zaprezentowanym przez Podatnika stanie faktycznym rozstrzygająca będzie więc data protokołów zdawczo-odbiorczych przekazania lokali do zasiedlenia. Bez znaczenia w opisanej sytuacji jest, że całość lub część należności za grunt została przyjęta przed 1 maja 2004r., bowiem czynność wydania i dostawy lokali wraz z przynależnym gruntem zostanie dokonana po 1 maja i podlegać będzie opodatkowaniu według zasad określonych nową ustawą o VAT.

A zatem odnosząc powyższe ustalenia do przedstawionego przez Podatnika prawno-podatkowego stanu faktycznego należy stwierdzić, że jeżeli obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług z tytułu wydania lokali powstał przed 1 maja 2004r., a więc w okresie obowiązywania starej ustawy o VAT, to grunt przynależny do w/w nieruchomości nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, w tym również w części płaconej przez nabywcę po 1 maja 2004r.

Natomiast w przypadkach, kiedy obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług z tytułu wydania lokali powstanie po 1 maja, a więc w okresie obowiązywania nowej ustawy o VAT - to grunt przynależny do w/w nieruchomości będzie podlegał opodatkowaniu od pełnej jego wartości, a więc również od wartości rat uiszczonych przed 1 maja 2004r.

Jednocześnie, w odniesieniu do stanowiska Podatnika, należy stwierdzić, iż zdarzenie polegające na otrzymaniu (przed 1 maja 2004r.) zaliczki z tytułu dostawy przedmiotowych gruntów nie będzie podlegało opodatkowaniu ani w świetle nowej ani starej ustawy o VAT i w związku z tym nie będzie konieczna korekta okresów, w których zaliczki te otrzymano - bowiem obowiązek podatkowy od wartości odpowiadającej wysokości wpłacanych zaliczek powstanie - w przedmiotowej sprawie - z chwilą, o której mowa w art. 19 ust. 10 nowej ustawy o VAT - który, w odróżnieniu od przepisu art. 19 ust. 11, nie odnosi się do zaliczek - lecz do 30. dnia, licząc od dnia wydania.