Pytanie:

1. Według jakich stawek VAT opodatkowana jest sprzedaż lokali mieszkalnych wraz z garażami wielostanowiskowymi znajdującymi się w piwnicy budynku? 2. Czy przyjmowanie wpłat zaliczek, rat od przyszłych nabywców (lokali mieszkalnych, garaży, lokali użytkowych) wyłącznie za pośrednictwem poczty lub banku na rachunek bankowy zwalnia z obowiązku ewidencjonowania obrotu i kwot należnego podatku przy zastosowaniu kas rejestrujących? 3. Kiedy powstaje obowiązek podatkowy w zakresie VAT przy przyjmowaniu zaliczek, rat od przyszłych nabywców lokali mieszkalnych, garaży, lokali użytkowych w przypadku, gdy wpłaty dokonywane są na rachunek powierniczy - wg umowy z bankiem są one udostępniane wyłącznie na cele związane z budową budynku po okazaniu niezbędnych dokumentów?

W odpowiedzi na pismo podatnika z dnia 18.11.2003 r. (data wpływu 26.11.2003 r., bez znaku) w sprawie udzielenia pisemnej informacji o zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego dotyczącej następujących zagadnień:

1. wg jakich stawek VAT opodatkowana jest sprzedaż lokali mieszkalnych wraz z garażami wielostanowiskowymi znajdującymi się w piwnicy budynku,
2. czy przyjmowanie wpłat zaliczek, rat od przyszłych nabywców (lokali mieszkalnych, garaży, lokali użytkowych) wyłącznie za pośrednictwem poczty lub banku na rachunek bankowy zwalnia z obowiązku ewidencjonowania obrotu i kwot należnego podatku przy zastosowaniu kas rejestrujących,
3. kiedy powstaje obowiązek podatkowy w zakresie VAT przy przyjmowaniu zaliczek, rat od przyszłych nabywców lokali mieszkalnych, garaży, lokali użytkowych w przypadku, gdy wpłaty dokonywane są na rachunek powierniczy - wg umowy z bankiem są one udostępniane wyłącznie na cele związane z budową budynku po okazaniu niezbędnych dokumentów,

Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Rzeszowie, działając na podstawie art. 14a § 1 i 3 ustawy z dnia 29.08.1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. Nr 137, poz. 926 ze zm.), uprzejmie informuje:

Ad. 1

1. Zgodnie z przepisem art. 51 ust. 1 pkt 2 lit. c ustawy z dnia 8.01.1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz. U. Nr 11, poz. 50 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem według stawki VAT 7 % podlegała w okresie do 31.12.2003 r. sprzedaż obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyjątkiem lokali użytkowych. Tak określona stawka podatku nie uległa zmianie również od 1.01.2004 r. Zgodnie bowiem z przepisem § 66 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22.03.2002 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz. U. Nr 27, poz. 268 ze zm.), w brzmieniu nadanym przez przepis § 1 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 24.12.2003 r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz. U. Nr 224, poz. 2229), stawkę podatku wymienioną w art. 18 ust. 1 ustawy obniża się do wysokości 7 % dla obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyjątkiem lokali użytkowych.
   W świetle powołanych przepisów, sprzedaż lokali mieszkalnych (w okresie do 31.12.2003 oraz od 1.01.2004 r.), podlega opodatkowaniu podatkiem VAT wg stawki 7 %.
2. w przypadku sprzedaży lokali użytkowych (garaży) lub ułamkowej części garażu (miejsce postojowe) ma zastosowanie stawka podatku VAT w wysokości 22 % (art. 18 ust. 1 ustawy o VAT). Dotyczy to również sprzedaży wyodrębnionej części lokali użytkowych (garaży lub miejsc postojowych w wielostanowiskowym garażu) znajdujących się w obiektach budownictwa mieszkaniowego. Stanowisko takie potwierdziło również Ministerstwo Finansów w piśmie nr PP1-811/705/2002/JW/953 z dnia 26.07.2002 r.

Ad. 2. Zgodnie z przepisem § 2 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 23.12.2002 r. w sprawie kas rejestracyjnych (Dz. U. Nr 234, poz. 1971 ze zm.), zwalnia się z obowiązku ewidencjonowania przy użyciu kas rejestrujących do dnia 31.12.2004 r. czynności wymienione w załączniku nr 1 do rozporządzenia (poz. 49 załącznika obejmuje sprzedaż nieruchomości, sprzedaż towarów w systemie wysyłkowym - pocztą lub przesyłkami kurierskimi - oraz świadczenie usług, za które to czynności zapłata w całości następuje za pośrednictwem poczty lub banku na rachunek bankowy podatnika, z wyłączeniem płatności dokonywanych czekiem, bankową kartą płatniczą lub kredytową, przy czym z dowodów tych jednoznacznie wynika, jakiej konkretnie transakcji zapłata dotyczyła).

W związku z powyższym sprzedaż nieruchomości (lokali mieszkalnych, garaży, lokali użytkowych), zapłata za które - w formie zaliczek, rat - dokonywana jest wyłącznie za pośrednictwem poczty lub banku na rachunek bankowy podatnika, zwolniona jest z obowiązku ewidencjonowania obrotu i kwot należnego podatku przy zastosowaniu kas rejestrujących.

Ad. 3. Zgodnie z przepisem art. 6 ust. 7 b ustawy o VAT, w przypadku sprzedaży lokali i budynków obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż 30 dnia od dnia wydania. Na podstawie ust. 8 powołanego przepisu, jeżeli przed wydaniem towaru lub wykonaniem usługi pobrano co najmniej połowę ceny (przedpłata, zaliczka, zadatek, rata), obowiązek podatkowy powstaje z chwilą przyjęcia zapłaty, z zastrzeżeniem ust. 7b, ust. 8b pkt 2 - 4, 7 i 9 - 13 oraz ust. 8c i 8d. Zgodnie z art. 6 ust. 8d powołanej ustawy, otrzymanie części zapłaty (z tytułu sprzedaży lokali i budynków) powoduje postanie obowiązku podatkowego w tej części, dotyczy to również zadatków, zaliczek, przedpłat i rat, także otrzymanych przed wydaniem towaru lub wykonaniem usługi.

W świetle powołanych przepisów otrzymanie przez podatnika, wpłata na rachunek bankowy, każdej zaliczki czy raty z tytułu sprzedaży garaży, lokali mieszkalnych i użytkowych powoduje powstanie obowiązku podatkowego. Rodzaj założonego przez podatnika rachunku bankowego (w omawianej sprawie rachunek pomocniczy zwany kontem powierniczym) i dodatkowe postanowienia ograniczające swobodę dysponowania środkami na nim zgromadzonymi, wynikające z umowy zawartej pomiędzy bankiem a podatnikiem, nie mogą wpływać na moment powstania obowiązku podatkowego.

Niniejszej odpowiedzi udzielono w oparciu o aktualny stan prawny oraz stan faktyczny przedstawiony w zapytaniu.