Istota interpretacji:

opodatkowanie sprzedaży nieruchomości oraz ustalenie momentu powstania obowiązku podatkowego z nią związaną

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Spółka S.A. zamierza dokonać sprzedaży nieruchomości, nabytych w okolicznościach opisanych dalej.

Zarys historyczny nabycia przez spółkę nieruchomości będących przedmiotem planowanej sprzedaży.

1. Z dniem 5 grudnia 1990 roku przedsiębiorstwo państwowe na podstawie decyzji wojewody z dnia 26.02.1991 roku nabyło między innymi:
   
   a) Prawa użytkowania wieczystego gruntów (działka Nr 182) oraz (działka Nr 181),
   b) Odpłatnie własność budynków i budowli znajdujących się na tych działkach.
2. Z dniem 31.01.1991 roku na mocy ustawy o prywatyzacji przedsiębiorstw państwowych przedsiębiorstwo państwowe zostało uznane za zlikwidowane, gdyż zakończona została jego likwidacja w celu prywatyzacji (decyzja Ministra Przemysłu i Handlu z dnia 15 maja 1991 roku, wykreślone z rejestru przedsiębiorstw państwowych, postanowieniem Sądu Rejonowego Wydział Gospodarczy z dnia 24 czerwca 1991 roku).
3. Zlikwidowany majątek przedsiębiorstwa państwowego został oddany w odpłatne korzystanie powstałej w wyniku likwidacji spółce pracowniczej (leasing prywatyzacyjny).
4. Na podstawie umowy leasingu (Akt notarialny z dnia 19 kwietnia 1991 roku), Spółka pracownicza - Spółka Akcyjna nabyła odpłatnie zespół składników materialnych i niematerialnych w rozumieniu art. 551 k.c. zorganizowanych w postaci uznanego za zlikwidowane przedsiębiorstwa państwowego.
5. Na mocy umowy leasingu na spółkę pracowniczą przeszły wszelkie zobowiązania i należności, (w tym zobowiązania z tytułu nabycia praw własności budynków oraz opłat za wieczyste użytkowanie gruntów – które przez spółkę pracowniczą zostały zapłacone).
6. Z treści Umowy przeniesienia własności wynika, (Akt notarialny z dnia 5.05.1995 roku), że owe odpłatne nabycie od Skarbu Państwa obejmowało m.in.:
   
   Nieruchomość stanowiącą:
   
   - działkę nr 182 o powierzchni 969 m2, w odniesieniu do której spółka posiada własnościowe prawo wieczystego użytkowania gruntu,
   - prawo własności budynków i budowli (posadowionych na działce o pow. 969 m2), stanowiące odrębny przedmiot własności,
   - działkę nr 181 o powierzchni 538 m2, w odniesieniu do której spółka posiada własnościowe prawo wieczystego użytkowania gruntu,
   - prawo własności budynków i budowli (posadowionych na działce o pow. 538 m2), stanowiące odrębny przedmiot własności.
7. W 1998 r. Spółka Akcyjna postanowiła sprzedać powyższą nieruchomość spółce Sp. z o.o.
   
   

Sprzedaży dokonano 31.12.1998 r. (Akt notarialny z dnia 31 grudnia 1998 roku).

Sprzedaż obejmowała:

• działkę nr 182 o powierzchni 969 m2, w odniesieniu do której Spółka posiada własnościowe prawo wieczystego użytkowania gruntu,

• prawo własności budynków i budowli (posadowionych na działce o pow. 969 m2), stanowiące odrębny przedmiot własności,

• działkę nr 181 o powierzchni 538 m2, w odniesieniu do której spółka posiada własnościowe prawo wieczystego użytkowania gruntu,

• prawo własności budynków i budowli (posadowionych na działce o pow. 538 m2), stanowiące odrębny przedmiot własności.
  
  

h) W wyniku nieuiszczenia przez Sp. z o.o. zapłaty za zakupione nieruchomości Spółka Akcyjna nabyła z powrotem sprzedane nieruchomości. Nabycie nastąpiło na podstawie umowy o przeniesienie prawa użytkowania wieczystego gruntu i własności budynków celem zwolnienia z długu (Akt notarialny z dnia 19 lipca 2000 roku).i) Spółka S.A. powstała w wyniku połączenia dwóch spółek akcyjnych:

W wyniku fuzji dokonanej w grudniu 2000 r. Spółka S.A. jest następcą prawnym wyżej wymienionych Spółek.

Aktualny stan prawny i szczegółowy wykaz nieruchomości będących przedmiotem planowanej sprzedaży.

W efekcie powyższych czynności, Spółka S.A. jest – zgodnie z treścią księgi wieczystej – użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę numer 182 (sto osiemdziesiąt dwa) oraz działkę numer 181 (sto osiemdziesiąt jeden), o łącznym obszarze 1.507,00 m2 (jeden tysiąc pięćset siedem metrów kwadratowych), a także właścicielem znajdujących się na tym gruncie budynków: biurowego oraz magazynowych, stanowiących odrębne od gruntu przedmioty własności, dla których to praw Sąd Rejonowy XVI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą Kw Nr ............

Na działce gruntu numer 182 znajduje się:

• budynek, o powierzchni zabudowy 167,00 m2 (sto sześćdziesiąt siedem metrów kwadratowych), funkcja budynku – budynki biurowe, powierzchnia użytkowa wszystkich lokali 455,54 m2(czterysta pięćdziesiąt pięć i pięćdziesiąt cztery setne metra kwadratowego), czterokondygnacyjny (jedna kondygnacja pod poziomem zero i trzy kondygnacje nad poziomem zero), murowany,

• budynek, o powierzchni zabudowy 122,00 m2 (sto dwadzieścia dwa metry kwadratowe), funkcja budynku – zbiorniki, silosy i budynki magazynowe, powierzchnia użytkowa wszystkich lokali 303,50 m2(trzysta trzy i pięćdziesiąt setnych metra kwadratowego), trzykondygnacyjny (jedna kondygnacja pod poziomem zero i dwie kondygnacje nad poziomem zero), murowany,

• budowla w postaci ogrodzenia z bramą wjazdową,

• budowla w postaci placu manewrowego utwardzonego (wyłożonego trylinką).
  
  

Na działce gruntu numer 181 znajduje się:

• budowla w postaci ogrodzenia wykonanego z siatki w ramach na podmurówce wraz z dwoma bramami wjazdowymi,

• budowla w postaci placu manewrowego pokrytego asfaltem wraz z rampą magazynową.
  
  

Na działkach gruntu numer 182 i 181 znajduje się budynek, o powierzchni zabudowy łącznie 302,00 m2 (trzysta dwa metry kwadratowe), w tym: na działce 182 – 295,00 m2 (dwieście dziewięćdziesiąt pięć metrów kwadratowych), na działce 181 – 7,00 m2 (siedem metrów kwadratowych), funkcja budynku – zbiorniki, silosy i budynki magazynowe, powierzchnia użytkowa wszystkich lokali 532,60 m2 (pięćset trzydzieści dwa i sześćdziesiąt setnych metra kwadratowego), dwukondygnacyjny (dwie kondygnacje na poziomem zero), murowany.

Nieruchomości wyżej scharakteryzowane są do siebie przyległe i stanowią funkcjonalnie i gospodarczo całość.

Spółka nadmienia, że zostały one wybudowane w latach 1943-48 (zgodnie z wypisem z kartoteki budynków z dnia 09.12.2009 wydanym przez Miejski Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej), nadto dobudowano windę zgodnie z protokołem odbioru z części budowlanej dźwigu z dnia 01.02.1990r., a więc przed zdarzeniami historycznymi opisanymi powyżej (podpunkty a-i), co jednoznacznie wskazuje na to, że doszło już do pierwszego zasiedlenia, o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy o podatku VAT.

Nieruchomości do dnia dzisiejszego wykorzystywane są na cele gospodarcze spółki, (część nieruchomości jest wynajmowana, a część wykorzystywana na własne potrzeby spółki).

W 2006 r. w budynku (działka nr 182) przeprowadzono prace modernizacyjne w kwocie 4.900 zł, czyli w wysokości nieprzekraczającej 30% wartości budynków i budowli.

S.A. zamierza w I kwartale 2010 roku zawrzeć z Miastem, w trybie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. z dnia 30 listopada 2004, Dz. U. Nr 261, poz. 2603), umowę sprzedaży, na podstawie której nabędzie od Miasta prawo własności działki numer 182, do której w dniu dzisiejszym przysługuje Sprzedającej Spółce prawo użytkowania wieczystego.

W związku z powyższym S.A. złożyła w dniu 09 listopada 2009 roku w Urzędzie Miasta– Wydział Gospodarowania Majątkiem wniosek dotyczący sprzedaży nieruchomości na rzecz użytkownika wieczystego – działka numer 182.

Opis przyszłego zdarzenia w stosunku do wyżej scharakteryzowanych nieruchomości.

Po nabyciu od Miasta prawa własności działki numer 182, do której w dniu dzisiejszym przysługuje Sprzedającej Spółce prawo użytkowania wieczystego, Spółka zamierza sprzedać:

1. nieruchomość, stanowiącą zabudowaną budynkami i budowlami działkę gruntu oznaczoną numerem ewidencyjnym 182, o obszarze 969,00 m2, dla której zostanie założona księga wieczysta po odłączeniu z prowadzonej przez Sąd Rejonowy,
2. prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę numer 181, o obszarze 538,00 m2, wraz z własnością znajdujących się na tej działce budynku i budowli, stanowiących odrębne od gruntu przedmioty własności.
   
   

Ponadto, Spółka informuje, że w związku z planowaną sprzedażą nieruchomości wolą Spółki S.A. nie jest rezygnacja ze zwolnienia opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o podatku VAT.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1. Czy sprzedaż nieruchomości:
   a) gruntu nr 182 (po uprzednim nabyciu działki Nr 182 od Miasta) wraz z budynkami i budowlami na tym gruncie,
   b) gruntu nr 181 (do którego spółce przysługuje prawo wieczystego użytkowania) wraz z budynkami i budowlami na tym gruncie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, czy też będzie zwolniona z tego podatku i na jakiej podstawie ...
2. Kiedy powstanie obowiązek podatkowy w podatku VAT, jeżeli po nabyciu prawa własności działki nr 182 Spółka S.A. zamierzająca sprzedać opisane wyżej nieruchomości i spółka kupująca mają zawrzeć w formie aktu notarialnego umowę przedwstępną sprzedaży tych nieruchomości, na podstawie której to umowy kupujący wpłaci zadatek w wysokości 10% całej transakcji ...
   
   

Umowa przedwstępna sprzedaży owych nieruchomości stanowić będzie również zobowiązanie obydwu stron do zawarcia właściwej umowy sprzedaży i tym samym wydania nieruchomości kupującemu do końca 31.05.2010 r. W dniu zawarcia umowy sprzedaży kupujący wpłaca 50% całości transakcji, a pozostała część ma być uregulowana w dwóch ratach do końca 2010 roku.

W ocenie spółki, odnośnie pytania nr 1, sprzedaż opisanych we wniosku nieruchomości:

• gruntu nr 182 (do którego spółce przysługiwało będzie prawo własności – po uprzednim nabyciu działki nr 182 od Miasta) wraz z budynkami i budowlami na tym gruncie,

• gruntu nr 181 (do którego spółce przysługuje prawo wieczystego użytkowania) wraz z budynkami i budowlami na tym gruncie,
  
  

będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz art. 29 ust. 5 ustawy o podatku VAT i § 12 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług ponieważ:

• w zaistniałej sytuacji nie dochodzi do dostawy budynków i budowli w ramach pierwszego zasiedlenia, o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT,

• pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynków i budowli upłynął okres dłuższy niż 2 lata,

• spółka nie chce wybrać opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o podatku VAT,

• w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione z podatku VAT, korzysta także ze zwolnienia z opodatkowania VAT (na mocy § 12 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług).
  
  

Zatem, budynki i budowle zbywane przez spółkę korzystać będą ze zwolnienia z opodatkowania VAT na mocy wspomnianych przepisów art. 43 ustawy o podatku VAT.

Ponadto, z wyżej zacytowanego art. 29 ust. 5 ustawy o podatku VAT wynika więc, że – co do zasady - grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku VAT jaką opodatkowane są budynki i budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku VAT.

Natomiast na mocy § 12 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, w sytuacji gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntu także korzysta ze zwolnienia od podatku VAT.

W ocenie spółki, w odniesieniu do pytania nr 2, w wyniku sprzedaży opisanych nieruchomości obowiązek podatkowy w podatku VAT powstanie w dwóch momentach (podstawa prawna art. 19 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT):

• w momencie otrzymania zadatku,

• w momencie zawarcia właściwej umowy sprzedaży
  
  

Art. 19 ust. 10 ustawy o VAT stanowi bowiem, że w przypadku dostawy towarów, której przedmiotem są lokale i budynki obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż 30 dnia licząc od dnia wydania.

Art. 19 ust. 11 ustawy o VAT stanowi z kolei, że jeżeli przed wydaniem towaru lub wykonaniem usługi otrzymano część należności, w szczególności: przedpłatę zaliczkę, zadatek, ratę, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w tej części.

Z wyżej wymienionego artykułu 19 ust. 11 wynika więc, że w momencie otrzymania zadatku w wysokości 10% całości transakcji spółka zobowiązana jest do wystawienia faktury VAT w wysokości tego zadatku.

Zakładając, że zawarcie właściwej umowy sprzedaży nastąpi 31.05.2010 r. i mając na uwadze art. 19 ust. 10 ustawy o VAT:

• fakturę na sprzedaż nieruchomości na pozostałe 90% wartości transakcji spółka najwcześniej może wystawić 31.05.2010 r., a najpóźniej 30 dni od daty wydania, a więc 30.06.2010 r.
  
  

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

W związku z tym, iż niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu podatku od towarów i usług, w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych zostanie wydana odrębna interpretacja.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Biuro Krajowej Informacji Podatkowej, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.