Pytanie:

Czy dostawa prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej wraz ze znajdującymi się na niej budynkami, w przedstawionym ?

Odpowiedź:

Z treści złożonego wniosku wynika, iż w roku 2005 Państwo ...................... nabyli prawo użytkowania wieczystego zabudowanej nieruchomości o powierzchni 1,65 ha, będącej własnością Skarbu Państwa wraz ze znajdującymi się tam budynkami. Nabycie prawa użytkowania wieczystego zabudowanej nieruchomości nastąpiło w drodze przetargu od syndyka masy upadłości i na tę okoliczność w dniu 06 października 2005r. sporządzony został akt notarialny. Powyższa sprzedaż udokumentowana została fakturą VAT. W świetle ww. dokumentów nabywcami powyższej nieruchomości są obydwoje małżonkowie. Jak podali Państwo ...................... nieruchomość ma charakter użytkowy. Zakupiona została do celów prywatnych nie związanych z działalnością gospodarczą i nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych. Celem zakupu był wynajem pomieszczeń i uzyskiwanie comiesięcznych dochodów. W chwili nabycia powyższego prawa tylko Pan ................ był czynnym podatnikiem podatku VAT.W piśmie z dnia 23.02.2007r. stanowiącym uzupełnienie złożonego wniosku, Państwo ................. podali, iż sprzedaż powyższej nieruchomości w całości korzystała ze zwolnienia z podatku VAT na mocy art.43 ust.1 pkt 2 ustawy o VAT. Z dalszej części pisma wynika, iż budowa budynków i ich części znajdujących się na nieruchomości gruntowej będącej przedmiotem wieczystego użytkowania zakończona została w latach siedemdziesiątych. Od chwili nabycia przedmiotowej nieruchomości nie ponosili oni wydatków na ulepszenie budynków budowli lub ich części.Z uwagi na fakt, iż stan zakupionych budynków wymaga kapitałochłonnych remontów, a przychody z najmu nie zapewniają dochodu Państwo .................. zdecydowali się na wydzielenie z powyższej nieruchomości części o powierzchni 63,5 ara w celu jej sprzedaży.

Podatnik sformułował własne stanowisko w sprawie zgodnie z którym : powyższa sprzedaż nie podlega podatkowi VAT, gdyż zakup tej nieruchomości nie był związany z prowadzoną działalnością gospodarczą, nie był też dokonany w celach handlowych, a sprzedaż części nieruchomości ma charakter jednorazowy.

Naczelnik Urzędu Skarbowego w Ostrołęce po przeanalizowaniu stanu faktycznego i prawnego stwierdza co następuje :

Zgodnie z art.5 ust.1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz.U.Nr 54, poz.535 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.Towarami są rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki, budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej , a także grunty - o czym stanowi art.2 pkt 6 wyżej cytowanej ustawy o podatku VAT.Stosownie do art.15 ust.1 ustawy o podatku VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne nie mające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne , wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą o której mowa w ust.2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z brzmieniem art.15 ust.2 ustawy o podatku VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców w tym podatników pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników , a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W związku z treścią powołanych przepisów, działalność gospodarcza obejmuje zarówno wykonywanie czynności podlegających opodatkowaniu w sposób profesjonalny, zorganizowany i ciągły, jak i wykonywanie tych czynności jednorazowo w sytuacji, gdy istnieje zamiar częstotliwego działania w danym zakresie. Nie można zatem mówić, iż nieruchomość gruntowa wraz z mieszczącymi się na niej budynkami nabyta została na cele nie związane z działalnością gospodarczą , gdyż jak podali Państwo................. ich zamiarem było uzyskiwanie co miesięcznych dochodów z tytułu wynajmu pomieszczeń posadowionych na tej nieruchomości.Zatem, jeżeli odpłatna dostawa towarów lub też odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju realizowane jest przez podatnika w ramach jego działalności gospodarczej, to czynności te podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.Z katalogu czynności opodatkowanych, ustawodawca wyłączył jednakże dostawę towarów używanych. Zgodnie bowiem z art. 43 ust.1 pkt 2 ustawy o podatku VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt 10, pod warunkiem że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

W myśl art.43 ust.2 ww ustawy o podatku VAT przez towary używane, o których mowa w ust.1 pkt 2 rozumie się :budynki i budowle lub ich części - jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat,pozostałe towary, z wyjątkiem gruntów, których okres używania przez podatnika dokonującego ich dostawy wyniósł co najmniej pół roku.

Ponadto zgodnie z art.29 ust.5 ww. ustawy o podatku VAT, w przypadku odpłatnej dostawy budynków i budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków i budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.Również zwolnieniu od podatku VAT podlega zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku lub opodatkowane stawką podatku w wysokości 0% - o czym stanowi przepis §8 ust.1 pkt 12 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz.U. Nr 97, poz.970 ze zm.)Jak wynika z cytowanego wyżej przepisu, świadczenie usługi polegające na zbyciu użytkowania wieczystego gruntu dzieli los prawny ( stawka podatku VAT, zwolnienie) sprzedawanego budynku, będącego jego częścią składową.Zgodnie z brzmieniem art. 43 ust.6 pkt 1 i 2 ustawy o VAT, zwolnienia o którym mowa w ust.1 pkt 2, nie stosuje się do dostawy towarów wymienionych w ust.2 pkt 1, jeżeli przed wprowadzeniem ich do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej, a podatnik : 1.miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków, 2.użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych

Przepisy powyższe oznaczają, iż do zakwalifikowania używanych budynków i budowli lub ich części jako przedmiotowo zwolnionych z opodatkowania podatkiem VAT niezbędnym jest, aby podatnikowi nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w odniesieniu do tych towarów oraz wydatki poniesione przez podatnika na ich ulepszenie nie przekroczyły 30% wartości początkowej. W przeciwnym bowiem wypadku dostawa takich budowli budynków lub ich części, opodatkowana będzie podatkiem od towarów i usług. Ze stanu faktycznego przedstawionego przez Państwa ....................... w przedmiotowym wniosku wynika, iż budowa budynków i ich części znajdujących się na nieruchomości gruntowej będącej przedmiotem wieczystego użytkowania zakończona została w latach siedemdziesiątych. Dostawa nieruchomości w całości korzystała ze zwolnienia z podatku VAT na mocy art.43 ust.1 pkt 2 ustawy o VAT. Ponadto, Państwo .....................od chwili nabycia przedmiotowej nieruchomości nie ponosili wydatków na ulepszenie budynków, budowli lub ich części. Zatem, sprzedaż budynków lub ich części, jak też przeniesienie prawa wieczystego użytkowania gruntu będącego ich częścią składową, w opisanym przez Państwa ..................... stanie faktycznym korzystać będzie ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.