Pytanie:

Czy podatnik prawidłowo dokumentuje koszty związane z wynajmem lokalu użytkowego dokonując ich refakturowania na najemcę poprzez wystawienie faktury VAT w odniesieniu do usług telekomunikacyjnych, opłat za energię elektryczną, wodę i ścieki, wieczyste użytkowanie, opłat eksploatacyjnych i kosztów zarządu oraz noty księgowo ? obciążeniowej z tytułu opłaty podatku od nieruchomości i wpłat na fundusz remontowy?

1. w zakresie refakturowania na wynajmującego kosztów związanych z wynajmem lokalu użytkowego, tj. usług telekomunikacyjnych, opłat za energię elektryczną, wodę i ścieki za energię jest prawidłowe.
2. w zakresie odrębnego fakturowania kosztów eksploatacyjnych i zarządu, opłat za wieczyste użytkowanie oraz dokumentowania notą księgowo ? obciążeniową podatku od nieruchomości i wpłat na fundusz remontowy jest nieprawidłowe.

Stan faktyczny w sprawie :

Podatnik w ramach prowadzonej działalności gospodarczej wynajmuje firmie lokal mieszkalny na cele użytkowe. W umowie najmu strony ustaliły wysokość czynszu na kwotę netto i podatek VAT 22 %, natomiast opłaty dodatkowe m.in. za usługi telekomunikacyjne, energię elektryczną, wodę, podatek od nieruchomości, koszty eksploatacyjne i koszty zarządu są refakturowane na wynajmującego. Podatek od nieruchomości określony jest w decyzji Urzędu Miejskiego, zaś koszty eksploatacyjne, zarządu i fundusz remontowy udokumentowane są rachunkiem wystawianym przez Wspólnotę Mieszkaniową.

Podatnik w wystawianej dla wynajmującego fakturze VAT dokumentującej w/w koszty związane z wynajmem lokalu wyszczególnia następujące pozycje:

• czynsz za wynajem w kwocie netto i podatek VAT 22 %,
• koszty usług telekomunikacyjnych, energii elektrycznej, wody i ścieków oraz opłaty za wieczyste użytkowanie refakturowane na wynajmującego,
• refakturowane koszty eksploatacyjne, koszty zarządu i podatek VAT 22 % (bez marży).

Natomiast koszty związane z podatkiem od nieruchomości i funduszem remontowym podatnik dokumentuje wystawiając najemcy notę księgową ? obciążeniową bez naliczania podatku od towarów i usług.

Treść zapytania i stanowisko w sprawie :

1. Czy podatnik prawidłowo dokumentuje koszty związane z wynajmem lokalu użytkowego dokonując ich refakturowania na najemcę poprzez wystawienie faktury VAT w odniesieniu do usług telekomunikacyjnych, opłat za energię elektryczną, wodę i ścieki, wieczyste użytkowanie, opłat eksploatacyjnych i kosztów zarządu oraz noty księgowo ? obciążeniowej z tytułu opłaty podatku od nieruchomości i wpłat na fundusz remontowy.

Zdaniem podatnika w fakturze VAT wystawianej dla wynajmującego należy umieścić te czynności, które podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług tj. czynsz za wynajem, opłaty za usługi telekomunikacyjne, energię elektryczną, wodę koszty eksploatacji i koszty zarządu. Natomiast pozostałe koszty związane z podatkiem od nieruchomości i funduszem remontowym tj. czynności nie będących usługą ani towarem i w związku z tym nie podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT należy udokumentować notą obciążeniową.

Informacja o zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego i stanowisko tut. organu :

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11.03.2004r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. Nr 54, poz. 535 z późn.zm.) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej ?podatkiem?, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez świadczenie usług, w myśl art. 8 ust. 1 cyt. ustawy rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy w rozumieniu art. 7 (...).

Jednocześnie na podstawie art. 2 pkt 22 ustawy o podatku od towarów i usług ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży ? rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, (...).

Obowiązujące przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do ustawy nie regulują kwestii refakturowania kosztów, jednak przyjęta praktyka i orzecznictwo dopuszczają sytuację, w której koszty niektórych usług, których odbiorcą jest inny podmiot niż podmiot obciążony przez świadczącego usługę mogą być w ramach zawartych umów przenoszone na faktycznego odbiorcę poprzez wstawianie tzw. refaktur. Przyjmuje się, że z refakturowaniem mamy do czynienia gdy występują następujące okoliczności :

• przedmiotem refakturowania są usługi, z których nie korzysta podmiot (lub korzysta w części), na którego wystawiona jest pierwotna faktura,
• sprzedaż (odsprzedaż) musi być dokonana po cenie zakupu, bez marży narzuconej przez odsprzedającego,
• podmiot, który dokonuje refakturowania wystawia na rzecz nabywcy fakturę (refakturę) z uwzględnieniem tej samej stawki podatku VAT (bądź stosuje zwolnienie od podatku), która jest na fakturze pierwotnej wystawionej przez usługodawcę,
• strony łączy umowa o charakterze zasadniczym, która zawiera zastrzeżenie o odrębnym rozliczaniu (refakturowaniu) danego rodzaju czynności, które służą realizacji zawartej umowy.

Przy spełnieniu w/w warunków dana usługa może być przedmiotem odsprzedaży w drodze refakturowania. Celem refakturowania jest przeniesienie kosztów nabytych uprzednio usług na rzecz korzystającego z tych usług według faktycznego zużycia, mimo że podmiot refakturujący fizycznie danej usługi nie świadczy. Czynności te pomimo ich świadczenia (odsprzedaży ) na rzecz kolejnego usługobiorcy nie przestały być usługami ze względu na to, że ich sprzedaży dokonuje inny podmiot (wynajmujący). Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega także wykonanie usługi przez podatnika działającego we własnym imieniu lecz na rachunek innej osoby, który bierze udział w świadczeniu usług. Wówczas uznać należy, że podatnik ten nabył i wyświadczył usługę.

Mając powyższe na względzie podatnik (wynajmujący) dokonując czynności odsprzedaży usług, z których nie korzysta, może refakturować koszty związane z wynajem lokalu według ich faktycznego zużycia na podmiot korzystający z tych usług (najemcę) po cenie zakupu, z uwzględnieniem tej samej stawki podatku określonej na fakturze pierwotnej wystawionej przez usługodawcę pod warunkiem, że odrębny sposób rozliczenia tych czynności wynika z zawartej umowy najmu (dzierżawy) lokalu.

Z przedstawionej umowy najmu lokalu wynika, że opłaty za świadczenia dodatkowe tj. m.in. usługi telekomunikacyjne, energię elektryczną, wodę, podatek od nieruchomości, koszty eksploatacji będą refakturowane na dzierżawcę. Podatnik refakturuje koszty usług telekomunikacyjnych, energii elektrycznej, wody i wieczystego użytkowania wyszczególniając w fakturze VAT te czynności bez naliczania marży, stosując cenę i stawkę podatku wynikającą z pierwotnej faktury wystawionej przez usługodawcę. W odniesieniu do kosztów eksploatacyjnych i kosztów zarządu wynikających z rachunku wystawianego przez Wspólnotę Mieszkaniową dokumentuje fakturą VAT doliczając podatek od towarów i usług według stawki właściwej dla tych czynności. Natomiast koszty z tytułu opłat podatku od nieruchomości i funduszu remontowego odrębnie dokumentuje notą księgową ? obciążeniową.

W odniesieniu do wymienionych w umowie dodatkowych usług mediów związanych z wynajmem lokalu faktycznie zużytych przez korzystającego z tych usług (najemcę) tj. usług telekomunikacyjnych, energii elektrycznej, dostarczania wody i ścieków podatnik winien w wystawionej fakturze VAT (refakturze) odpowiednio wyszczególnić te usługi przy zastosowaniu tej samej ceny i stawki podatku VAT określonej w pierwotnej fakturze wystawionej przez usługodawcę.

W związku z powyższym stanowisko podatnika w sprawie refakturowania na najemcę kosztów mediów związanych z dzierżawą lokalu użytkowego tj. usług telekomunikacyjnych, energii elektrycznej, wody i ścieków przy zastosowaniu ceny i stawki podatku VAT określonej w pierwotnej fakturze wystawionej przez faktycznego usługodawcę, bez naliczania marży z uwzględnieniem stawki podatku VAT właściwej dla opodatkowania tych czynności należy uznać za prawidłowe.

W odniesieniu natomiast do obciążenia wynajmującego kosztami z tytułu podatku od nieruchomości wynikającego z decyzji Urzędu Miejskiego, wieczystego użytkowania oraz opłat eksploatacyjnych, kosztów zarządu i funduszu remontowego pobieranych przez Wspólnotę Mieszkaniową, stanowiącymi należne opłaty za korzystanie z lokalu wskazać należy, iż brak jest podstaw do odrębnego wydzielania i refakturowania tych składników. Przedmiotem określonej umową czynności jest skategoryzowana usługa, nie zaś zbiór wyodrębnionych w jej ramach usług. Opłaty te stanowią część składową czynszu, pozostając w związku ze świadczoną usługą najmu. Na całość świadczenia składają się obok usługi głównej (najmu lokalu) pozostałe, dodatkowe należności (podatek od nieruchomości, użytkowanie wieczyste, opłaty eksploatacyjne, fundusz remontowy), stanowiąc obrót w rozumieniu art. 29 ust. 1 cyt. ustawy o podatku od towarów i usług. W odniesieniu jednak do tych elementów składowych opłaty za korzystanie z lokalu nie następuje rozliczanie według faktycznego zużycia. Przesądza to o zasadności opodatkowania usługi najmu lokalu jedną stawką podatku w wysokości 22 %.

Mając na względzie powyższe tut. organ podatkowy nie podziela stanowiska podatnika w kwestii odrębnego fakturowania kosztów wieczystego użytkowania, opłat eksploatacyjnych i kosztów zarządu oraz dokumentowania opłat z tytułu podatku od nieruchomości i funduszu remontowego notą księgowo ? obciążeniową.

Interpretacja ta dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia tego zdarzenia i nie jest wiążąca dla wnioskodawcy, wiąże natomiast właściwe organy podatkowe i organy kontroli skarbowej ? do czasu jej zmiany lub uchylenia.