Pytanie:

Czy faktura VAT wystawiona przez organy administracji dokumentująca oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste w sposób przedstawiony w stanie faktycznym daje podatnikowi prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony? Czy transakcja tak powinna być dokumentowana fakturą? Czy opłata za użytkowanie wieczyste wykazana na fakturze powinna stanowić wartość brutto czy netto?

p o s t a n a w i a uznać stanowisko Strony za prawidłowe

Według Strony oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste przez podmiot spełniający warunki o których mowa w art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług powinno zostać udokumentowane fakturą VAT. Otrzymanie faktury wystawionej przez zarejestrowanego podatnika VAT uprawnia Spółkę do obniżenia podatku należnego o naliczony z niej wynikający, nawet jeżeli w dacie rozpoczęcia świadczenia usługi nie był on zarejestrowanym podatnikiem VAT. Kwota wnoszonej za dany rok opłaty za wieczyste użytkowanie nieruchomości gruntowej jest wartością brutto i zawiera w sobie kwotę należnego podatku.

Podatnikami w świetle art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług ( Dz. U. z 2004r. Nr 54, poz. 535) są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą , o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych (art. 15 ust. 6 ustawy o VAT).

Podmioty, o których mowa w art. 15 ustawy (także organy władzy publicznej), są obowiązane przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 złożyć naczelnikowi urzędu zgłoszenie rejestracyjne.

Zgodnie z pismem Ministra Finansów z dnia 08.02.2005r. znak PPI-811-1868/BM6-16233/2004/EF organ władzy publicznej, który wykonując czynności z zakresu oddawania nieruchomości gruntowych w użytkowanie wieczyste działał jako strona umów cywilnoprawnych, uznawany jest za podatnika podatku od towarów i usług, a wykonywane przez niego czynności podlegają opodatkowaniu VAT na zasadach określonych w przepisach regulujących pobór tego podatku.

Do czynności oddania nieruchomości gruntowych w użytkowanie wieczyste zastosowanie mają ogólne zasady dotyczące momentu powstania obowiązku podatkowego, wynikające z ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług.

W myśl art. 19 w/cyt. ustawy obowiązek podatkowy powstaje co do zasady z chwilą dokonania dostawy towarów lub z chwilą wykonania usługi. W przypadku, gdy czynność powinna być potwierdzona fakturą, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej wystawienia, nie później niż 7 dnia od dnia dokonania tej czynności. Jeżeli natomiast przed wykonaniem usługi pobrano część należności, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania tej części.

Ponieważ użytkowanie wieczyste ma charakter usługi ciągłej, zgodnie z w/w ogólnymi zasadami przewidzianymi w ustawie, obowiązek podatkowy będzie powstawał z chwilą otrzymania zapłaty poszczególnych opłat należnych z tytułu oddania w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowych.

Należy też zwrócić uwagę, że w § 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 stycznia 2005r., zmieniającego rozporządzenie w sprawie wykonywania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług ( Dz. U. z 2005r. nr 17, poz.150) , zawarty został przepis przejściowy, odnoszący się do sytuacji, gdy opłaty z tytułu użytkowania wieczystego wniesione zostały po dniu 24 czerwca 2004r. (czyli po wprowadzeniu uchylonego przepisu § 3a), a przed dniem wejścia w życie przedmiotowego rozporządzenia i przed upływem terminu płatności tych opłat - w takim przypadku obowiązek podatkowy nadal powstawał będzie z chwilą upływu terminu płatności poszczególnych opłat.

Zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy o VAT podstawą opodatkowania jest obrót. Obrotem zaś jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę podatku należnego. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy.

Stosownie do przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 261, poz. 2603) w związku z oddaniem gruntu w użytkowanie wieczyste, od użytkowników wieczystych pobierane są określone opłaty. Zatem w przypadku użytkowania wieczystego, podstawę opodatkowania stanowią opłaty pobierane z tego tytułu pomniejszone o kwotę podatku. Oznacza to, że pobieranie przez podmioty ustanawiające użytkowanie wieczyste opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, wyliczonej zgodnie z przepisami o gospodarce nieruchomościami, stanowi kwotę brutto, a podatek od towarów i usług jest zawarty w tej opłacie. Należy zaznaczyć, iż w kwestii rozstrzygnięcia co do mozliwości podniesienia opłat z tytułu oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste jest Minister Infrastruktury a nie organ podatkowy.

W myśl art. 106 ust. 1 ustawy o VAT oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste, przez podmioty o których mowa w art. 15 ustawy powinno zostać udokumentowane fakturą VAT. Otrzymanie faktury wystawionej przez zarejestrowanego podatnika VAT uprawnia Spółkę do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wynikający z faktury w przypadku spełnienia wrunków określonych w art. 86-88 w/w ustawy.

W myśl § 14 ust. 2 pkt 1 lit.a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004r. obowiązującego do dnia 31.05 2005r. oraz art. 88 ust. 3a pkt 1 lit.a obowiązującego od dnia 01.06.2005r. w przypadku gdy sprzedaż została udokumentowana fakturami lub fakturami korygującymi wystawionymi przez podmiot nieistniejący lub nieuprawniony do wystawiania faktur lub faktur korygujących, faktury te nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego.

Mając na uwadze powyższe otrzymanie faktury wystawionej zgodnie z obowiązującymi przepisami przez zarejestrowanego podatnika VAT uprawnia Spółkę do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku od towarów i usług w niej zawartej.

Mając na uwadze powyższe postanowiono jak na wstępie.Niniejsze postanowienie dotyczy wyłącznie stanu faktycznego przedstawionego we wniosku oraz obowiązującego w tym stanie faktycznym stanu prawnego.