Istota interpretacji:

Jak należy dokumentować wynagrodzenie przyznane przez sąd Wnioskodawcy z tytułu pełnienia zarządu nieruchomością, tj. czy faktura VAT winna być wystawiona na rzecz właściciela nieruchomości, czy też inny podmiot?

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca będący osobą fizyczną na postawie art. 931 § 2 k.p.c. został ustanowiony zarządcą sądowym nieruchomości postanowieniem sądu w toku prowadzonego postępowania egzekucyjnego przeciwko właścicielowi tej nieruchomości. Wobec przeszkód w objęciu nieruchomości w zarząd komornik wprowadził Wnioskodawcę w zarząd nieruchomości. Nieruchomość objęta w zarząd jest budynkiem magazynowo-biurowym, którego pomieszczenia są wynajmowane. Zgodnie z art. 934 k.p.c. komornik wezwał najemców do zapłaty zaległych i przyszłych należności czynszowych do rąk zarządcy sądowego, czyli Wnioskodawcy. Wnioskodawca zamierza przyjmować dochody z nieruchomości (w zasadzie sprowadzające się do czynszów najmu) i wydatkować je zgodnie z art. 940 k.p.c. w następującej kolejności:

1. koszty egzekucji wraz ze swoim wynagrodzeniem oraz zwrot własnych wydatków;
2. bieżące należności pracowników zatrudnionych w nieruchomości lub w przedsiębiorstwach znajdujących się na niej i należących do dłużnika;
3. bieżąco przypadające w toku zarządu alimenty przyznane wykonalnym wyrokiem sądowym od dłużnika. Uprawnienie to nie przysługuje członkom rodziny dłużnika pozostającym z nim we wspólnym gospodarstwie domowym w chwili wszczęcia egzekucji;
4. bieżące należności podatkowe z nieruchomości oraz bieżące należności z tytułu ubezpieczenia społecznego pracowników wymienionych w pkt 2;
5. zobowiązania związane z wykonywaniem zarządu;
6. należności z tytułu ubezpieczenia nieruchomości, jej przynależności i pożytków.

Natomiast zgodnie z art. 941 k.p.c. nadwyżkę dochodów po pokryciu wydatków wymienionych w art. 940 k.p.c. za czas do dnia przejścia własności nieruchomości na nabywcę, zarządca składa na rachunek depozytowy sądu. Nadwyżkę dołącza się do ceny, która będzie uzyskana za nieruchomość (tj. rozdysponowana będzie ona pomiędzy wierzycieli, czyli pokryje długi dłużnika – właściciela nieruchomości). Jeżeli natomiast egzekucja ulegnie umorzeniu, nadwyżkę tę otrzyma dłużnik – właściciel nieruchomości.

Wnioskodawca – zarządca sądowy nieruchomości uzyska natomiast jedynie wynagrodzenie za sprawowanie zarządu przyznane przez sąd, który weźmie pod uwagę przy ustalaniu wysokości wynagrodzenia nakład pracy zarządcy oraz dochodowość nieruchomości (art. 939 § 1 k.p.c.). Należy także nadmienić, że właściciel nieruchomości nadal jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, prowadzi działalność gospodarczą i wykonuje czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz osiąga przychody z tej działalności. Możliwe jest również, iż właściciel tej nieruchomości może posiadać inne nieruchomości, z których osiąga przychody z najmu – w tym zakresie Wnioskodawca nie ma pewnej wiedzy na temat, czy i ile innych nieruchomości może posiadać właściciel.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Jak należy dokumentować wynagrodzenie przyznane przez sąd Wnioskodawcy z tytułu pełnienia zarządu nieruchomością, tj. czy faktura VAT winna być wystawiona na rzecz właściciela nieruchomości, czy też inny podmiot...

Zdaniem Wnioskodawcy, przez świadczenie usług ustawa o VAT uznaje również świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy (...) publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa (art. 8 ust. 1 pkt 3). Wprawdzie czynności zarządców nieruchomościami są kwalifikowane przez ustawę o PIT jako działalność wykonywana osobiście (art. 13 pkt 6 ustawy o PIT), to jednak należy uznać, iż nie podlegają one wyłączeniu spod ustawy o VAT na podstawie art. 15 ust. 3 pkt 3, który stanowi, że za wykonywaną samodzielnie działalność gospodarczą nie uznaje się czynności z tytułu których przychody zostały wymienione w art. 13 pkt 2-9 ustawy PIT, jeżeli z tytułu wykonania tych czynności osoby te są związane ze zlecającym wykonanie tych czynności prawnymi więzami tworzącymi stosunek prawny pomiędzy zlecającym wykonanie czynności wykonującym zlecane czynności co do warunków wykonywania tych czynności, wynagrodzenia i odpowiedzialności zlecającego wykonanie tych czynności wobec osób trzecich. Mając powyższe na uwadze uznać należy, iż wynagrodzenie przyznawane przez sąd za pełnienie zarządu, jako wynagrodzenie płatne z dochodów uzyskanych z nieruchomości, jest wynagrodzeniem należnym zarządcy od właściciela nieruchomości. Tym samym zarządca winien udokumentować je fakturą VAT wystawioną na rzecz właściciela nieruchomości.

Zważywszy na podobieństwo statusu syndyka i sądowego zarządcy nieruchomości, należy uznać, iż ustalenia znajdą zastosowania odpowiednio do wystawiania faktur VAT przez zarządców nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Zatem, każda czynność wykonywana przez podatnika, której efektem jest świadczenie na rzecz drugiego podmiotu, jest w podatku od towarów i usług traktowana jako świadczenie usługi, bowiem usługą jest każde świadczenie wykonane przez podatnika w ramach działalności, które nie jest dostawą towarów.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 ustawy).

Zgodnie z art. 15 ust. 3 ustawy, za wykonywaną samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 1, nie uznaje się czynności:

1. z tytułu których przychody zostały wymienione w art. 12 ust. 1-6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.);
2. z tytułu których przychody zostały wymienione w art. 13 pkt 2-9 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli z tytułu wykonania tych czynności osoby te są związane ze zlecającym wykonanie tych czynności prawnymi więzami tworzącymi stosunek prawny pomiędzy zlecającym wykonanie czynności i wykonującym zlecane czynności co do warunków wykonywania tych czynności, wynagrodzenia i odpowiedzialności zlecającego wykonanie tych czynności wobec osób trzecich.

Powyższy przepis zakreśla krąg podatników podatku od towarów i usług. Okolicznością, która przesądza o wejściu w ten krąg jest samodzielne wykonywanie działalności gospodarczej. O statusie podatnika podatku od towarów i usług przesądza występowanie po stronie danego podmiotu trzech przesłanek. Są nimi:

1. samodzielność prowadzonej działalności;
2. odpowiedzialność za jej efekty;
3. odpłatność.

Wszystkie te cechy dostrzec można w czynnościach wykonywanych przez sądowego zarządcę nieruchomości.

Z wniosku wynika, że Wnioskodawca będący osobą fizyczną został ustanowiony zarządcą sądowym nieruchomości postanowieniem sądu w toku prowadzonego postępowania egzekucyjnego przeciwko właścicielowi tej nieruchomości. Wobec przeszkód w objęciu nieruchomości w zarząd komornik wprowadził Wnioskodawcę w zarząd nieruchomości. Nieruchomość objęta w zarząd jest budynkiem magazynowo-biurowym, którego pomieszczenia są wynajmowane. Zgodnie z art. 934 k.p.c. komornik wezwał najemców do zapłaty zaległych i przyszłych należności czynszowych do rąk zarządcy sądowego czyli Wnioskodawcy. Wnioskodawca zamierza przyjmować dochody z nieruchomości (w zasadzie sprowadzające się do czynszów najmu) i wydatkować je w następującej kolejności:

• koszty egzekucji wraz ze swoim wynagrodzeniem oraz zwrot własnych wydatków;
• bieżące należności pracowników zatrudnionych w nieruchomości lub w przedsiębiorstwach znajdujących się na niej i należących do dłużnika;
• bieżąco przypadające w toku zarządu alimenty przyznane wykonalnym wyrokiem sądowym od dłużnika. Uprawnienie to nie przysługuje członkom rodziny dłużnika pozostającym z nim we wspólnym gospodarstwie domowym w chwili wszczęcia egzekucji;
• bieżące należności podatkowe z nieruchomości oraz bieżące należności z tytułu ubezpieczenia społecznego ww. pracowników;
• zobowiązania związane z wykonywaniem zarządu;
• należności z tytułu ubezpieczenia nieruchomości, jej przynależności i pożytków.

Natomiast nadwyżkę dochodów po pokryciu powyższych wydatków za czas do dnia przejścia własności nieruchomości na nabywcę, zarządca składa na rachunek depozytowy sądu. Nadwyżkę dołącza się do ceny, która będzie uzyskana za nieruchomość (tj. rozdysponowana będzie ona pomiędzy wierzycieli, czyli pokryje długi dłużnika – właściciela nieruchomości). Jeżeli natomiast egzekucja ulegnie umorzeniu, nadwyżkę tę otrzyma dłużnik – właściciel nieruchomości. Wnioskodawca – zarządca sądowy nieruchomości uzyska natomiast jedynie wynagrodzenie za sprawowanie zarządu przyznane przez sąd, który weźmie pod uwagę przy ustalaniu wysokości wynagrodzenia nakład pracy zarządcy oraz dochodowość nieruchomości.

W związku z powyższym wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii, czy z tytułu otrzymywanego wynagrodzenia w związku z prowadzeniem (świadczeniem usług) zarządu sądowego nieruchomości jest on podatnikiem w rozumieniu przepisów o podatku VAT.

Podstawę prawną działalności sądowego zarządcy nieruchomości stanowi przepis art. 203 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) oraz przepisy art. 933-941 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296 ze zm.).

Na mocy art. 203 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.

Natomiast w myśl art. 205 Kodeksu cywilnego, współwłaściciel sprawujący zarząd rzeczą wspólną może żądać od pozostałych współwłaścicieli wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi jego pracy.

Wskazana norma nie obowiązuje w razie umownego powierzenia zarządu rzeczą wspólną osobie trzeciej. Stosuje się wówczas uzgodnione w umowie zasady wynagrodzenia, a w braku stosownego uzgodnienia dotyczącą zlecenia normę art. 735 § 2 Kodeksu cywilnego. Według niej, jeżeli nie ma obowiązującej taryfy, a nie umówiono się o wysokość wynagrodzenia, należy się wynagrodzenie odpowiadające wykonanej pracy. Odrębna regulacja prawna obowiązuje w przypadku zarządu sądowego. W tym przypadku zarządca sądowy może żądać wynagrodzenia oraz zwrotu wydatków, które poniósł w związku z zarządem z własnych funduszy. Wysokość wynagrodzenia określa sąd odpowiednio do nakładu pracy i dochodowości nieruchomości (art. 939 § 1 k.p.c.).

Na podstawie art. 935 § 1-3 Kodeksu postępowania cywilnego, zarządca zajętej nieruchomości obowiązany jest wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki. Ma on prawo pobierać zamiast dłużnika wszelkie pożytki z nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne. W sprawach wynikających z zarządu nieruchomością zarządca może pozywać i być pozywany.

Zarządcy wolno zaciągać tylko takie zobowiązania, które mogą być zaspokojone z dochodów z nieruchomości i są gospodarczo uzasadnione. Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu zarządca może wykonywać tylko za zgodą stron, a w jej braku – za zezwoleniem sądu, który przed wydaniem postanowienia wysłucha wierzyciela, dłużnika i zarządcę, chyba że zwłoka groziłaby szkodą.

Zarządca odpowiada za szkodę wyrządzoną na skutek nienależytego wykonywania obowiązków (art. 938 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego).

Ustanowiony w tym trybie zarządca jest uprawniony i zobowiązany do dokonywania czynności zwykłego zarządu, co tym samym oznacza wyłączenie właściciela od możliwości dokonywania takich czynności.

Z powyższych regulacji wynika, że zarządca działa wobec osób trzecich we własnym imieniu, w związku z czym to on jest stroną umów mających za przedmiot zarządzaną nieruchomość. W pewnych przypadkach działalność ta doznaje ograniczeń, albowiem możliwość jej prowadzenia uzależniona jest od zgody właściciela nieruchomości bądź sądu. Ograniczenie to wiąże się jednak z pojęciem czynności wykraczających poza zwykły zarząd, których kwalifikacja na gruncie konkretnego przypadku ma zawsze charakter ocenny. Poza tym, gdy do udzielenia stosownej zgody już dojdzie, to także w tym przypadku "na zewnątrz", tj. wobec osób trzecich, działać będzie ustanowiony zarządca występujący pod własnym imieniem, tak jak ma to miejsce w sytuacji czynności niewykraczających poza zwykły zarząd.

Zarządca obowiązany jest zatem wykonywać czynności potrzebne do prawidłowej gospodarki. Jest uprawniony do pobierania, zamiast współwłaścicieli, wszelkich pożytków z nieruchomości, spieniężania ich w granicach zwykłego zarządu oraz do prowadzenia spraw, które przy wykonywaniu zarządu okażą się potrzebne.

Zarządca nie jest przedstawicielem właściciela, lecz działa w imieniu własnym na podstawie umocowania sądowego. Względem właściciela jest odpowiedzialny za należyte wypełnianie swoich obowiązków.

Wobec tego należy uznać, że sądowy zarządca nieruchomości wykonuje swe czynności samodzielnie, odpłatnie, a przy tym ponosi za nie odpowiedzialność zarówno wobec osób trzecich jak i właścicieli zarządzanej nieruchomości oraz ustanawiającego go sądu.

W odniesieniu do powyższego należy zatem uznać, iż czynności wykonywane przez sądowego zarządcę nieruchomości na rzecz jej właściciela wypełniają przesłanki przemawiające za uznaniem go za podatnika podatku od towarów i usług.

Zatem przyznane Wnioskodawcy przez sąd z tytułu zarządu nieruchomością wynagrodzenie, płatne z dochodów uzyskiwanych z zarządzanej nieruchomości, jest wynagrodzeniem należnym zarządcy od właściciela nieruchomości, które Wnioskodawca – zarządca sądowy nieruchomości powinien udokumentować fakturą VAT, wystawioną na rzecz właściciela nieruchomości.

Ponadto informuje się, że w niniejszej interpretacji załatwiono wniosek w części dotyczącej stanu faktycznego w podatku od towarów i usług w zakresie obowiązku udokumentowania fakturą VAT wynagrodzenia z tytułu zarządu sądowego nieruchomością.

Natomiast, kwestia dotycząca stanu faktycznego w podatku od towarów i usług w zakresie:

• uznania zarządcy sądowego za podatnika podatku VAT z tytułu wynajmu zarządzanej nieruchomości,
• obowiązku prowadzenia rozliczeń podatku VAT przez ustanowionego przez sąd zarządcę nieruchomości,
• obowiązku udokumentowania fakturą VAT, przez zarządcę sądowego nieruchomości, należności z tytułu wynajmu tej nieruchomości,
• sposobu udokumentowania otrzymanych przez zarządcę sądowego nieruchomości należności czynszowych,
• sposobu dokumentowania wydatków poniesionych przez zarządcę nieruchomości,

została rozstrzygnięta w wydanych w dniu 7 października 2010 r. odrębnych interpretacjach indywidualnych nr ILPP2/443-1048/10-2/EN, ILPP2/443-1048/10-3/EN, ILPP2/443-1048/10 -4/EN, ILPP2/443-1048/10-5/EN, ILPP2/443-1048/10-6/EN.

Ponadto w podatku dochodowym od osób fizycznych zostały wydane odrębne interpretacje indywidualne w dniu 7 października 2010 r. nr ILPB1/415-783/10-2/IM oraz ILPB/415-783/10 -3/IM.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, ul. Piotrkowska 135, 90-434 Łódź po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.

Referencje