Pytanie:

Czy otrzymana faktura VAT, w której opłata za użytkowanie wieczyste ustalona zostanie nieprawidłowo nie daje prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wynikający z tej faktury?

p o s t a n a w i a uznać stanowisko Strony za nieprawidłowe

Według Strony oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste przez podmiot spełniający warunki o których mowa w art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług powinno zostać udokumentowane fakturą VAT. Kwota wnoszonej za dany rok opłaty za wieczyste użytkowanie nieruchomości gruntowej jest wartością brutto i zawiera w sobie kwotę należnego podatku. Wystawienie faktury z tytułu oddania nieruchomości w wieczyste użytkowanie w taki sposób, że opłata za użytkowanie wieczyste ustalona zgodnie z przepisami ustawy o gospodarowaniu gruntami stanowić będzie wartość netto a nie brutto stanowi zawyżenie podstawy opodatkowania i jest sprzeczne z obowiązującym prawem. W przypadku, gdy otrzymana faktura VAT zostanie wystawiona w wysokości nieprawidłowej, nie daje prawa do obniżenia podatku należnego o naliczony z niej wynikający.

Podatnikami w świetle art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług ( Dz. U. z 2004r. Nr 54, poz. 535) są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą , o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych (art. 15 ust. 6 ustawy o VAT).

Podmioty, o których mowa w art. 15 ustawy (także organy władzy publicznej), są obowiązane przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 złożyć naczelnikowi urzędu zgłoszenie rejestracyjne.

Zgodnie z pismem Ministra Finansów z dnia 08.02.2005r. znak PPI-811-1868/BM6-16233/2004/EF organ władzy publicznej, który wykonując czynności z zakresu oddawania nieruchomości gruntowych w użytkowanie wieczyste działał jako strona umów cywilnoprawnych, uznawany jest za podatnika podatku od towarów i usług, a wykonywane przez niego czynności podlegają opodatkowaniu VAT na zasadach określonych w przepisach regulujących pobór tego podatku.

Do czynności oddania nieruchomości gruntowych w użytkowanie wieczyste zastosowanie mają ogólne zasady dotyczące momentu powstania obowiązku podatkowego, wynikające z ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług.

W myśl art. 19 w/cyt. ustawy obowiązek podatkowy powstaje co do zasady z chwilą dokonania dostawy towarów lub z chwilą wykonania usługi. W przypadku, gdy czynność powinna być potwierdzona fakturą, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej wystawienia, nie później niż 7 dnia od dnia dokonania tej czynności. Jeżeli natomiast przed wykonaniem usługi pobrano część należności, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania tej części.

Ponieważ użytkowanie wieczyste ma charakter usługi ciągłej, zgodnie z w/w ogólnymi zasadami przewidzianymi w ustawie, obowiązek podatkowy będzie powstawał z chwilą otrzymania zapłaty poszczególnych opłat należnych z tytułu oddania w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowych.

Należy też zwrócić uwagę, że w § 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 stycznia 2005r., zmieniającego rozporządzenie w sprawie wykonywania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług ( Dz. U. z 2005r. nr 17, poz.150) zawarty został przepis przejściowy, odnoszący się do sytuacji, gdy opłaty z tytułu użytkowania wieczystego wniesione zostały po dniu 24 czerwca 2004r. (czyli po wprowadzeniu uchylonego przepisu § 3a), a przed dniem wejścia w życie przedmiotowego rozporządzenia i przed upływem terminu płatności tych opłat - w takim przypadku obowiązek podatkowy nadal powstawał będzie z chwilą upływu terminu płatności poszczególnych opłat.

Zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy o VAT podstawą opodatkowania jest obrót. Obrotem zaś jest jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę podatku należnego. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy.

Stosownie do przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 261, poz. 2603) w związku z oddaniem gruntu w użytkowanie wieczyste, od użytkowników wieczystych pobierane są określone opłaty. Zatem w przypadku użytkowania wieczystego, podstawę opodatkowania stanowią opłaty pobierane z tego tytułu pomniejszone o kwotę podatku. Oznacza to, że pobieranie przez podmioty ustanawiające użytkowanie wieczyste opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, wyliczonej zgodnie z przepisami o gospodarce nieruchomościami, stanowi kwotę brutto, a podatek od towarów i usług jest zawarty w tej opłacie. Należy zaznaczyć, iż w kwestii rozstrzygnięcia co do mozliwości podniesienia opłat z tytułu oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste jest Minister Infrastruktury a nie organ podatkowy.

W myśl art. 106 ust. 1 ustawy o VAT oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste, przez podmioty o których mowa w art. 15 ustawy powinno zostać udokumentowane fakturą VAT. Otrzymanie faktury wystawionej przez zarejestrowanego podatnika VAT uprawnia Spółkę do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wynikający z faktury w przypadku spełnienia wrunków określonych w art. 86-88 w/w ustawy.

W przypadku, gdy wystawiono faktury, faktury korygujące lub dokumenty celne podające kwoty niezgodne ze stanem faktycznym faktury te i dokumenty celne nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego - § 14 ust. 2 pkt 4 lit.b rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004r. w sprawie wykonywania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług - Dz. U. z 2004r. Nr 97, poz. 970 obowiązujący do dnia 31.05.2005r. Zgodnie z obowiązującymi od dnia 01.06.2005r. art. 88 ust. 3a pkt 4 lit.b ustawy o podatku od towarów i usług nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy wystawione faktury, faktury korygujące lub dokumenty celne podają kwoty niezgodne z rzeczywistością - w części dotyczącej tych pozycji, dla których podane zostały kwoty niezgodne z rzeczywistością.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, iż unormowania dotyczące zmiany wysokości opłat za użytkowanie wieczyste, terminu płatności tych opłat, itp., wynikają z ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 261, poz. 2603), a nie z przepisów podatkowych. Zgodnie z art. 3 w/w ustawy, właściwym w sprawach gospodarki nieruchomosciami, regulowanych przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, jest Minister Infrastruktury. W związku z tym, kwestia możliwości zwiększenia opłat pobieranych z tytułu użytkowania wieczystego, nie należy do kompetencji organów podatkowych.

W opisanym przypadku trudno jest uznać, iż wystawiona faktura za użytkowanie wieczyste nie odzwierciedla stanu faktycznego (nie jest zgodna z rzeczywistością) w sytuacji, gdy okaże się później, ze wykazana na niej kwota nie jest w prawidłowej wysokości. Istnieją bowiem procedury umożliwiające dokonanie odpowiednich korekt.

Mając na uwadze powyższe postanowiono jak na wstępie.

Niniejsze postanowienie dotyczy wyłącznie stanu faktycznego przedstawionego we wniosku oraz obowiązującego w tym stanie faktycznym stanu prawnego.