Pytanie:

Jaką stawką opodatkowane jest przekształcenie prawa wieczystego użytkowania na prawo własności na zasadzie sprzedaży, oraz jaką stawką opodatkowana jest sprzedaż nieruchomości nowemu nabywcy po nabyciu prawa własności?

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że Gminna Spółdzielnia jest wieczystym użytkownikiem gruntów od Urzędu Gminy. Na wniosek Gminnej Spółdzielni zostanie dokonane zgodnie z przepisem ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000r. Nr 46, poz. 543 ze zm.) przekształcenie prawa wieczystego użytkowania na prawo własności w drodze sprzedaży, zgodnie z wyceną rzeczoznawcy majątkowego. Następnie Gminna Spółdzielnia po nabyciu prawa własności sprzeda nieruchomość nowemu nabywcy.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez towary zgodnie z art. 2 pkt 6 cyt. ustawy rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części , będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Dodać również należy, iż zgodnie z art. 29 ust. 5 cyt. ustawy w przypadku gdy przedmiotem transakcji jest dostawa budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się gruntów. W takim przypadku grunt będzie opodatkowany taką samą stawką podatku VAT, jaką będzie opodatkowany budynek.

A zatem w świetle powyższego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności następuje na zasadzie sprzedaży i następuje również w formie aktu notarialnego na podstawie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.), to czynność tę - na podstawie umowy cywilnoprawnej - należy opodatkować podatkiem od towarów i usług według 22% stawki jako dostawę towarów zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, z wyjątkiem terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę - art. 43 ust. 1 pkt 9 tej ustawy.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług obniżenie kwoty lub zwrot różnicy podatku należnego uzależnione są od zakresu, w jakim nabywane towary i usługi związane są ze sprzedażą opodatkowaną. W przypadku braku związku nabywanych towarów i usług ze sprzedażą opodatkowaną - Gminna Spółdzielnia nie ma prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Z ustalonego w sprawie stanu faktycznego wynika, iż Gminna Spółdzielnia nie ma prawa do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury za przekształcenie prawa wieczystego użytkowania w prawo własności, gdyż powyższe zakupy nie służą czynnościom podlegającym opodatkowaniu w podatku od towarów i usług.

W przypadku sprzedaży przez Gminną Spółdzielnię nieruchomości nowemu nabywcy, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 i ust. 2 pkt 1 w/w ustawy o podatku od towarów i usług, zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt 10, pod warunkiem, że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Zastrzeżenie pkt 10 dotyczy obiektów i ich części , które mają być zasiedlone lub zamieszkane po raz pierwszy. Przez towary używane, o których mowa w ust. 1 pkt 2 , rozumie się budynki i budowle lub ich części - jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat.

Ponadto, zgodnie z art. 43 ust. 6 w/w ustawy, zwolnienia, o którym mowa w ust. 1 pkt 2 nie stosuje się do dostawy towarów wymienionych w ust. 2 pkt 1, jeżeli przed wprowadzeniem ich do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym , stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej, a podatnik: miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków, użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych. Tak więc, jeżeli nieruchomość, o której mowa w przedmiotowym piśmie będzie spełniała warunki do uznania jej jako towar używany, korzysta ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 ustawy.