Pytanie:

1. Czy Gmina równa w prawach z pozostałymi właścicielami we Wspólnocie nie będąc kupującym ma obowiązek bycia sprzedawcą w stosunku do swoich najemców i naliczać im opłaty w kwotach netto i podatek VAT czy też może obciążać ich, kwotami brutto bez wyodrębnienia podatku VAT. 2. Czy zarządca nieruchomości Gminy działający w oparciu o zawartą umowę o zarządzie, w tym zgodnie o art. 185 ustawy o gospodarce nieruchomościami może dokonywać stosownych rozliczeń podatku VAT w imieniu właściciela, tj. Gminy, wynikających z pytania podanego w pkt 1, w tym również wystawiać i rozliczać faktury VAT z tytułu sprzedawania usług jakimi jest wynajem lokali użytkowych stanowiących własność Gminy Bukowno (być w imieniu Gminy sprzedawcą usług). Wnioskodawca dodaje, że umowy najmu zarówno na lokale mieszkalne jak i użytkowe zawierał zarządca w imieniu Gminy.

Gmina, będąca właścicielem lokali niewyodrębnionych (mieszkalnych i użytkowych) w nieruchomościach Wspólnot Mieszkaniowych, tak jak każdy właściciel we Wspólnocie, zgodnie z przepisami ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.) zobowiązana jest do uczestnictwa w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, na które składają się w szczególności: wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej, gazu, ciepła, zimnej i ciepłej wody, usuwania nieczystości stałych i płynnych.

W związku z powyższym Gmina wnosi stosowne zaliczki wg wystawionych rachunków przez poszczególne Wspólnoty Mieszkaniowe.

Korzystanie z lokali (mieszkalnych i użytkowych znajdujących się w nieruchomościach Wspólnot) wymaga dostarczenia do nich określonych usług (mediów). Usługi dostarczone do lokali świadczone są bezpośrednio na rzecz poszczególnych użytkowników tych lokali. Z uwagi na uwarunkowania techniczne, umowy na świadczenie usług dla nieruchomości zawarte są przez:
- Spółdzielnię Mieszkaniową (Spółdzielnia jest zarządcą Wspólnot jak i lokali stanowiących własność Gminy) w przypadku dostawy ciepła i ciepłej wody,
- Wspólnoty Mieszkaniowe, na dostawę pozostałych mediów.

Spółdzielnia Mieszkaniowa " " w, będąca również Zarządcą lokali Gminy w nieruchomościach Wspólnot Mieszkaniowych zawiadomiła nas, iż począwszy od stycznia 2007 r. faktury VAT dla naszych najemców lokali użytkowych oraz zawiadomienia o wysokości czynszu dla najemców lokali mieszkalnych, będą wystawiane w imieniu Gminy, gdyż wg Spółdzielni sprzedawcą usług wymienionych na fakturze bądź zawiadomieniu będzie Gmina, a nie Spółdzielnia.

Spółdzielnia uważa, że Gmina odkupuje usługi od Wspólnot (zakupuje media, gdyż realizuje rachunki zaliczek wynikających z ustawy o własności lokali) i sprzedaje je poszczególnym najemcom swoich lokali.

Zakres obowiązków i uprawnień zarządcy - administratora obejmuje między innymi:
- czynności, o których mowa w art. 185 ustawy o gospodarce nieruchomościami,
- reprezentowanie Gminy w stosunkach z poszczególnymi najemcami lokali mieszkalnych i użytkowych,
- reprezentowanie Gminy w stosunku do poszczególnych Wspólnot Mieszkaniowych,
- wykonywanie czynności będących przedmiotem umowy z należytą starannością, czuwanie nad prawidłową realizacją umów zawartych z osobami trzecimi, a także ochrona interesów Gminy w toku realizacji powierzonych zadań i czynności.

Umowy o najem lokali Gminy (właściciel), zawiera SM " " działająca w imieniu właściciela. Zgodnie z zapisami w umowach najmu, Najemca obowiązany jest opłacać czynsz regulowany i uiszczać opłaty za używanie lokalu (w przypadku lokali mieszkalnych na podstawie zawiadomienia wystawionego przez zarządcę o wysokości czynszu i opłat. Najemcy posiadają książeczki i na podstawie ich dokonują jednej wpłaty obejmującej czynsz i opłaty za media).
W przypadku lokali użytkowych, zgodnie z zawartą umową najmu najemca płaci wynajmującemu (SM "" w Bukownie działającej w imieniu właściciela - Gminy) czynsz najmu wraz z podatkiem VAT. Niezależnie od czynszu, najemca ponosi opłaty za tzw. media.

Pytanie Wnioskodawcy:
1.Czy Gmina równa w prawach z pozostałymi właścicielami we Wspólnocie nie będąc kupującym ma obowiązek bycia sprzedawcą w stosunku do swoich najemców i naliczać im opłaty w kwotach netto i podatek VAT czy też może obciążać ich, kwotami brutto bez wyodrębnienia podatku VAT.
2.Czy zarządca nieruchomości Gminy działający w oparciu o zawartą umowę o zarządzie, w tym zgodnie o art. 185 ustawy o gospodarce nieruchomościami może dokonywać stosownych rozliczeń podatku VAT w imieniu właściciela, tj. Gminy, wynikających z pytania podanego w pkt 1, w tym również wystawiać i rozliczać faktury VAT z tytułu sprzedawania usług jakimi jest wynajem lokali użytkowych stanowiących własność Gminy Bukowno (być w imieniu Gminy sprzedawcą usług).
Wnioskodawca dodaje, że umowy najmu zarówno na lokale mieszkalne jak i użytkowe zawierał zarządca w imieniu Gminy.

Stanowisko Wnioskodawcy:
Gmina Bukowna uważa, że:
1.Gmina nie jest stroną umowy o dostawę mediów. Rozliczenie mediów zakupionych od dostawców usług, a dotyczących indywidualnych potrzeb właścicieli nie stanowi wykonywania przez wspólnotę usług zarządzania nieruchomością na rzecz właścicieli lokali wchodzących w jej skład w rozumieniu klasyfikacji statystycznej (członkowie Wspólnoty nie kupują od niej usług),
2.Dokonywane przez członków wspólnoty wpłaty w formie zaliczek nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, stanowią jedynie partycypację w kosztach Wspólnoty Mieszkaniowej przez jej członków,
3.Rozliczenia wewnętrzne między członkami wspólnoty, związane z korzystaniem przez nich z własnych lokali nie powinny być obejmowane obowiązkiem podatkowym (są wykonywane w imieniu wspólnoty i na jej rachunek),
4.Wspólnota bądź podmiot, któremu powierzono zarząd nieruchomością wspólną rozlicza usługi i działa na rachunek usługobiorców i nie ma podstaw do wystawiania faktur lub rachunków w imieniu wspólnoty z tytułu kosztów zarządu,
5.Gmina będąca członkiem wspólnoty nie zakupuje usług wykonywanych na rzecz lokali, których jest właścicielem, nie może więc sprzedawać tych usług w relacjach z najemcami.

Ocena prawna stanowiska pytającego, dotycząca stanu faktycznego wynikającego z treści wniosku:
Z przedstawionego przez Stronę stanu faktycznego wynika, że Strona zawarła umowę i scedowała na zarządcę, tj. Spółdzielnię Mieszkaniową "", rozliczenie najemców lokali mieszkalnych i niemieszkalnych stanowiących własność Gminy. Zawarto umowę, z której wynika zakres obowiązków i uprawnień zarządcy, m.in.:
- rozliczanie najemców,
- reprezentowanie Gminy wobec najemców,
- reprezentowanie Gminy wobec Wspólnoty,
- obsługa organizacyjna, finansowo-ekonomiczna obejmująca m.in.:
* - prowadzenie obsługi lokali mieszkalnych i użytkowych w zakresie wymiaru czynszu, opłat za świadczenia lub innych opłat zgodnie z obowiązującymi przepisami,
* - prowadzenie imiennych kartotek najemcy w zakresie naliczonego czynszu i opłat, dokonanych wpłatach, jak również występujących zaległościach lub nadpłatach oraz przedkładanie zleceniodawcy informacji w tym zakresie, w okresach kwartalnych,
* - dokonywanie przeliczeń wysokości należności w przypadku zmiany wysokości czynszu lub opłat eksploatacyjnych,
* - rozliczenie z właściwym zarządcą Wspólnot Mieszkaniowych kosztów przypadających na Gminę i ponoszonych w ramach jej udziału w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej oraz funduszu remontowego.

Strona podaje, że na mocy umów Spółdzielnia Mieszkaniowa "Buczyna" jest upoważniona do pobierania opłat za tzw. świadczenia obejmujące dostawy do lokali właścicieli centralnego ogrzewania, ciepłej wody, zimnej wody, energii elektrycznej oraz wywóz nieczystości i odprowadzanie ścieków z lokali oraz zgodnie z zapisami w umowach najmu, najemca obowiązany jest opłacać czynsz regulowany i uiszczać opłaty za używanie lokalu (w przypadku lokali mieszkalnych na podstawie zawiadomienia wystawionego przez Zarządcę o wysokości czynszu i opłat. Najemcy posiadają książeczki i na ich podstawie dokonują jednej wpłaty obejmującej czynsz i opłaty za media).

Przedstawiając stan faktyczny wnioskodawca wskazuje własne stanowisko, z którego wnioskuje się następująco:

Gmina nie jest stroną umów o dostawę mediów, wpłaty zaliczek nie podlegają opodatkowaniu, rozliczenia wewnętrzne członków nie wpływają na obowiązek podatkowy, zarządca nie ma podstaw do wystawiania faktur z tytułu kosztów zarządu, Gmina nie kupuje usług, zatem ich nie sprzedaje. Zarządca zobowiązany jest do pośredniczenia w imieniu zamawiającego w zbieraniu opłat. Obowiązki wynikające z umowy Spółdzielnia wykonuje za wynagrodzeniem.

Podstawą prawną funkcjonowania wspólnoty jest ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 85, poz. 388 ze zm.). Powyższa ustawa określa prawa i obowiązki członków wspólnoty oraz zakres zarządu nieruchomością wspólną. Zgodnie z ustawą właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, a także uczestniczy w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, przez którą rozumie się jedynie grunt oraz część budynku i urządzenia nie służące wyłącznie właścicielom lokali (np. klatki schodowe, parkingi, instalacje energetyczne itd.). Zgodnie z art. 14 ustawy o własności lokali na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się: wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty na dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publiczno-prawne, chyba, że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali oraz wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Drugi rodzaj wydatków ponoszonych przez właścicieli lokali, to wydatki związane z utrzymaniem własnych lokali, głównie koszty zużytej przez właściciela energii cieplnej oraz wody i wywóz nieczystości.

W przypadku wspólnot mieszkaniowych istotny jest sposób zarządzania nieruchomością wspólną. W sytuacji gdy właściciele nie postanowią inaczej, ustawa o własności lokali narzuca w zakresie zarządzania nieruchomością wspólną dwa rozwiązania. W zależności od ilości lokali zarządzanie nieruchomością odbywać się może poprzez wybrany zarząd albo według przepisów o współwłasności. W sytuacji gdy liczba lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością mają zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności i wówczas jest to zarząd bezpośredni. Z kolei jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 ustawy o własności lokali zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj członkowie (art. 21 ust. 2 w/w ustawy).

Zgodnie z art. 22 ust. 1 w/w ustawy, czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie, natomiast zgodnie z ust. 2 ustawy o własności lokali, do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Jak więc widać zarząd jest ciałem wykonawczym wspólnoty mieszkaniowej. Mając na uwadze powyższe przepisy oraz definicję słownika języka polskiego, zgodnie z którą " reprezentować " znaczy występować, działać w czyimś imieniu, być reprezentantem, przedstawicielem kogoś, uznać należy, iż zarząd zawsze działa w imieniu i na rzecz wspólnoty.

Oprócz powyższych dwóch rozwiązań dotyczących zarządu nieruchomością wspólną, ustawa o własności lokali przewiduje jeszcze jeden sposób zarządu nieruchomością wspólną określony w art. 18 ust. 1, którym jest ustanowienie zarządcy powierniczego. Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.

W art. 33 ustawy o własności lokali zastrzeżono zaś, iż w razie powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej, w trybie przewidzianym w art. 18 ust. 1, w braku odmiennych postanowień umowy, stosuje się odpowiednio przepisy niniejszego rozdziału. W świetle powyższego zastrzeżenia zatem, w przypadku powierzenia zarządu osobie fizycznej albo prawnej przepisy niniejszej ustawy dotyczące wykonywania zarządu zostają wyłączone bądź ograniczone w takim zakresie, w jakim kwestia zarządu została uregulowana w umowie o zarządzanie.

Zgodnie zaś z art. 184 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r., Nr 261 poz. 2603 ze zm.), zarządzanie nieruchomościami jest działalnością zawodową wykonywaną przez zarządców nieruchomości na zasadach określonych w niniejszej ustawie. Zarządca nieruchomości jest osobą fizyczną posiadającą licencję zawodową nadaną w trybie rozdziału 4 niniejszego działu (art. 184 ust. 2w/w ustawy). Również przedsiębiorcy mogą prowadzić działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami, jeżeli czynności z tego zakresu będą wykonywane przez zarządców nieruchomości (art. 184 ust. 3).

We wniosku Strona wskazuje, że Spółdzielnia Mieszkaniowa zobowiązana jest w oparciu o art. 185 w/w ustawy do przejęcia i prowadzenia zarządzania nieruchomościami stanowiącymi własność Gminy, obowiązana jest również wykonywać czynności związane z zarządzaniem w imieniu własnym ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla Gminy zgodnie z obowiązującymi przepisami.

W świetle art. 185 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości oraz zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości w tym bieżącego administrowania nieruchomością, jak również czynności zmierzających do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem oraz do uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość.

Zgodnie z art. 185 ust. 2 w/w ustawy zarządca nieruchomości lub przedsiębiorca, o którym mowa w art. 184 ust. 3, działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością, zawartej z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności.

Zakres uprawnień i obowiązków zarządcy wynika z przepisów niniejszej ustawy, z przepisów odrębnych ustaw oraz umowy o zarządzanie nieruchomością (art. 185 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Zarządca nieruchomości jest zobowiązany do wykonywania czynności, o których mowa w art. 185 ust. 1 i ust. 1a, zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz zasadami etyki zawodowej. Jest on także zobowiązany do kierowania się zasadą ochrony interesu osób, na których rzecz wykonuje te czynności (art. 186 ust. 1 o gospodarce nieruchomościami).

Mając na uwadze powyższe, a w szczególności zapis, iż zarządca działa na podstawie umowy o zarządzanie zawartej ze wspólnotą mieszkaniową ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej jednostki organizacyjnej oraz zgodnie z zasadą ochrony interesów osoby na rzecz, której działa, uznać należy, iż zarządca (przedsiębiorca) powołany w trybie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali będzie pełnił wyłącznie funkcję administratora nieruchomości, który może samodzielnie wykonywać jedynie czynności zwykłego zarządu i to tylko te, do których zostanie upoważniony w umowie. Powierzenie zarządu osobie fizycznej bądź prawnej nie wyłącza ogólnych kompetencji właścicieli i zarządu wspólnoty, zaś zarząd w takim przypadku będzie sprawował nadzór nad prawidłowością wykonywania zadań powierzonych zarządcy.

Zarządca na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, zawierając umowę o zarządzanie daną nieruchomością, może reprezentować wspólnotę na zewnątrz w stosunku do innych podmiotów, o ile takie uprawnienie zostało zapisane w umowie.

Zarządca zawierając umowy z dostawcami mediów i innych usług do części wspólnej nieruchomości i poszczególnych wyodrębnionych lokali, zawiera je ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla wspólnoty mieszkaniowej, posiada więc uprawnienia do zawierania umów na zasadzie pełnomocnictwa w imieniu i na rachunek wspólnoty (jest jej reprezentantem, powiernikiem). Może podejmować samodzielnie tylko czynności związane z bieżącą eksploatacją nieruchomości, mające na celu utrzymanie jej w stanie niepogorszonym oraz zapewnienie właścicielom korzystania z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem.

Zgodnie z art. 185 ust 4 i 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zarządca za wykonywaną czynność zarządzania otrzymuje określone wynagrodzenie, które stanowi dla niego przychód. Natomiast kwoty wpłacane przez członków wspólnoty na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, jak i poszczególnych wyodrębnionych lokali stanowią partycypację w kosztach wspólnoty przez jej członków, nie są zaś przychodem zarządcy.

W świetle art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W świetle art. 8 ust. 3 ustawy z dnia 11 marca 2004 r., usługi wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej są identyfikowane za pomocą tych klasyfikacji, z wyjątkiem usług elektronicznych.
Z objaśnień wstępnych do Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług wynika, iż usługami są określone czynności świadczone przez podmioty gospodarcze na rzecz innych podmiotów (osób fizycznych, jednostek gospodarczych). Zgodnie zatem z zasadą statystyczną zawartą w PKWiU, usługą jest jedynie czynność skierowana na zewnątrz, dla innego podmiotu.

W świetle powyższego, czynność pokrycia przez członków Wspólnoty kosztów zarządu nieruchomością wspólną i kosztów związanych z utrzymaniem poszczególnych wyodrębnionych lokali nie jest usługą w rozumieniu klasyfikacji statystycznych, nie stanowi tym samym obrotu w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. Czynności zarządzania nieruchomością, wykonywane przez zarządcę powołanego przez Wspólnotę działającego wyłącznie na jej rzecz i w jej imieniu, czyli dla zaspokojenia własnych potrzeb nie stanowią przedmiotu klasyfikacji statystycznej usług.

Zatem zarządca działający w imieniu i na rzecz wspólnoty dostarczając media nie dokonuje odpłatnej dostawy towarów, ani też odpłatnego świadczenia usług w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku VAT, ponieważ stroną umowy jest wspólnota przez niego reprezentowana. W związku z powyższym brak jest uzasadnienia dla fakturowania wewnętrznych rozliczeń między wspólnotą reprezentowaną przez zarządcę, a jej członkami z tytułu ponoszonych kosztów utrzymania nieruchomości dotyczących części wspólnej oraz wyodrębnionych lokali.

Zgodnie z uregulowaniami powyższej umowy, Zarządca nabywa w imieniu własnym, ale na rachunek właścicieli lokali usługi dotyczące nieruchomości wspólnej, polegające w szczególności na wykonywaniu czynności w zakresie napraw i remontów nieruchomości wspólnej oraz dostawie ciepłej wody i energii elektrycznej, a następnie zakupione usługi przenosi na nabywcę za zwrotem kosztów ich nabycia.

Zasada swobody umów dopuszcza możliwość swobodnego kształtowania stosunków umownych, podatnicy podatku od towarów i usług muszą pamiętać o tym, aby postanowienia umowne nie pozostawały w sprzeczności z obowiązującymi przepisami w zakresie podatku VAT. Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług co prawda nie regulują problemu refakturowania, jednakże w praktyce organy podatkowe dopuszczają możliwość tzw. przenoszenia kosztów, o refakturowaniu możemy mówić wyłącznie w przypadku, gdy dany podmiot otrzymujący fakturę z tytułu świadczonych usług (np. dostaw energii cieplnej) wystawia fakturę (refakturę) na podmiot, który z tych usług faktycznie korzysta, przy zastosowaniu tej samej ceny i stawki podatku VAT jaka istnieje na fakturze pierwotnej, a kwestia refakturowania powinna być uregulowana w umowie pomiędzy kontrahentami. Refaktura winna być wystawiona zgodnie z zasadami dotyczącymi wystawiania faktur VAT.

W przedmiotowej sprawie zarządcy reprezentującego Wspólnotę nie można w zakresie ponoszonych kosztów utrzymania nieruchomości (zarówno wspólnych, jak i dotyczących wyodrębnionych lokali) uznać za odrębny od Wspólnoty podmiot gospodarczy, bowiem to wspólnota (czyli jej członkowie) jest nabywcą usług remontowych i dostawy mediów. Powyższe koszty są więc jej kosztami, a nie kosztami zarządcy. W konsekwencji zarządca wspólnoty nie jest uprawniony do wystawiania na poszczególnych właścicieli lokali członków wspólnoty tzw. refaktur. Rozliczenie zaliczek z tytułu partycypacji w kosztach wspólnoty jest wewnętrznym rozliczeniem między wspólnotą (reprezentowaną przez zarządcę) a jej członkami.

Naczelnik Urzędu Skarbowego w Olkuszu stwierdza, że stanowisko Strony w przedstawionym stanie faktycznym i w dacie wydania niniejszego postanowienia jest prawidłowe.

Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, zgodnie z art. 18 ust. 1 w/w ustawy może określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności powierzyć zarząd innej osobie fizycznej lub prawnej. W każdym przypadku zarządca działa w imieniu i na rzecz wspólnoty. Zarządca Wspólnoty zawierając umowy z dostawcami usług remontowych i mediów do poszczególnych lokali bądź części wspólnej nieruchomości nie staje się przez to nabywcą (odbiorcą) tych usług, pozostaje jedynie reprezentantem nabywcy. To wspólnota, a więc jej członkowie są nabywcami tych usług i mediów, które pokrywane są z zaliczek pobieranych od członków wspólnoty, zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy o własności lokali.

Stosownie do art. 6 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) wspólnotę tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Dotyczy to zarówno właścicieli lokali mieszkaniowych jak i użytkowych. Zgodnie z w/w ustawą właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, a także uczestniczy w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, przez którą rozumie się grunt oraz cześć budynku i urządzenia służące właścicielom lokali. W zakresie ponoszonych kosztów nie można uznać właścicieli poszczególnych lokali za odrębny od wspólnoty podmiot gospodarczy. Strona umowy o dostawę np. mediów jest wspólnota mieszkaniowa, natomiast jej członkowie jedynie partycypują w kosztach utrzymania. Nie zachodzi więc w rozliczeniach między Wspólnotą a jej członkami sprzedaż w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług na rzecz samych siebie przez zapłatę kwot z tytułu kosztów związanych z utrzymaniem lokali. Zatem brak jest podstaw do fakturowania wewnętrznych rozliczeń między Wspólnotą a jej członkami.

Kwoty wpłacane przez członków Wspólnoty na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, jak i poszczególnych wyodrębnionych lokali stanowią partycypację w kosztach wspólnoty przez jej członków. Rozrachunki wewnętrzne wspólnoty nie stanowią obrotu w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy o VAT, gdyż wspólnota nie może dokonać odsprzedaży usług na rzecz samych siebie.

W przypadku zarządcy wspólnoty mieszkaniowej należy rozróżnić zarząd wspólnotą w znaczeniu funkcjonalnym, rozumiane jako zarządzanie, administrowanie (czynności te jako skierowane do innego podmiotu klasyfikowane są statystycznie i w przypadku zarządzania nieruchomościami niemieszkalnymi podlegają fakturowaniu i opodatkowaniu podstawową stawką VAT) oraz reprezentowanie wspólnoty w stosunku do osób trzecich, jakimi są dostawcy usług na rzecz wspólnoty. W tym przypadku zarządca działa w imieniu i na rachunek członków wspólnoty.

W Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług, usługi zarządzania nieruchomościami klasyfikowane są w dwóch grupach:
- 70.32.11 - usługi w zakresie zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone na zlecenie, oraz
- 70.32.12 - usługi w zakresie zarządzania nieruchomościami niemieszkalnymi, świadczone na zlecenie.

Warto sięgnąć do Polskiej Klasyfikacji Działalności wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 20 stycznia 2004 r. (Dz. U. nr 33, poz. 289), gdzie rozszerzono pojęcie zarządzania nieruchomościami na zlecenie, określając, iż podklasa ta obejmuje:
- działalność agencji zajmujących się pobieraniem opłat za czynsz,
- zarządzanie nieruchomościami na zlecenie, polegające np. na:
a) podejmowaniu działań dla uzasadnionego inwestowania w nieruchomość,
b) obsłudze nieruchomości i terenu otaczającego nieruchomość,
c) utrzymaniu nieruchomości w stanie niepogorszonym,
d) kontroli systemów ogrzewania, wentylacji, klimatyzacji,
e) wykonywaniu drobnych napraw.

Podklasa ta nie obejmuje:
- zarządzania dobrami kultury i zabytkami, sklasyfikowanego w 92.32,
- zarządzania obiektami budowlanymi, sklasyfikowanego w 92.32.

Skoro wspólnota, czyli jej członkowie są nabywcą usług (zarządca składa jedynie oświadczenia woli za wspólnotę) to brak jest podstaw do fakturowania usług remontowych i dostawy mediów przez zarządcę na członków wspólnoty. Koszty te są bowiem kosztami wspólnoty, a nie zarządcy. W każdym przypadku, zarząd działa w imieniu i na rzecz wspólnoty. Wystawianie faktur VAT przez zarządcę na poszczególnych członków wspólnoty w imieniu własnym i na własny rachunek nie znajduje uzasadnienia.

Czynność pokrycia przez członków wspólnoty kosztów zarządu nieruchomością wspólną i kosztów związanych z utrzymaniem poszczególnych wyodrębnionych lokali nie jest usługą w rozumieniu klasyfikacji statystycznych, nie stanowi obrotu w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Rozliczenie zaliczek z tytułu partycypacji w kosztach wspólnoty jest wewnętrznym rozliczeniem między wspólnotą (reprezentowaną przez zarządcę) a jej członkami. W ocenie organu podatkowego, czynności pobierania od członków wspólnoty wpłat z tytułu zarządu nieruchomością wspólną oraz poszczególnych wyodrębnionych lokali nie podlegają ustawie o podatku od towarów i usług, a w konsekwencji czynności tych nie dokumentuje się fakturą VAT. Dla udokumentowania dokonywanych wpłat z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz poszczególnych wyodrębnionych lokali wystarczające są dowody np. kasa przyjmie w przypadku wpłat gotówkowych, bądź potwierdzenie dokonania przelewu w przypadku wpłat bezgotówkowych.

Reasumując Naczelnik Urzędu Skarbowego w Olkuszu wskazuje, że zasady gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność jednostek samorządu terytorialnego określa ustawa z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j. t. Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.). Zgodnie z art. 184 ust. 1 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami zarządzanie nieruchomościami jest działalnością zawodową wykonywaną przez zarządców nieruchomości na zasadach określonych w ustawie. Zarządca działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością, którą zawiera z jej właścicielem bądź inną osobą czy jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej - art. 185 ust. 2 ww. ustawy. Zarządzanie nieruchomościami obejmuje czynności związane z prawidłowym prowadzeniem spraw dotyczących powierzonego majątku z uwzględnieniem między innymi przepisów prawa podatkowego. Wszystkie czynności wykonywane przez zarządcę nieruchomości są realizowane w ramach działalności gospodarczej właściciela nieruchomości i na jego rachunek lecz w wyniku decyzji zarządzających i rozporządzających podejmowanych przez zarządcę. Zarządca nie jest jednak uprawniony do prowadzenia dla właściciela nieruchomości rozliczeń z tytułu należności podatkowych. W zakresie czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podatnikiem pozostaje właściciel nieruchomości.

Podkreślić należy, że Spółdzielnia Mieszkaniowa jako Zarządca na mocy zawartej umowy o zarządzanie nieruchomościami i lokalami mieszkalnymi stanowiącymi własność Gminy została upoważniona do zawierania umów najmu w imieniu Zamawiającego, do naliczania i pobierania czynszów i opłat z tytułu najmu lokali mieszkalnych i użytkowych oraz do zbierania opłat za media należnych właścicielowi, tj. Gminie - za wynagrodzeniem.

Obrotem w rozumieniu przepisu art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług jest kwota należna z tytułu sprzedaży pomniejszona o kwotę należnego podatku. W myśl powyższego przepisu obrotem Spółdzielni Mieszkaniowej (Zarządcy) z tytułu świadczenia usług w zakresie zarządzania lokalami mieszkalnymi i użytkowymi stanowiącymi komunalny zasób Gminy jest kwota należna za wykonanie tych usług, tj. kwota wynagrodzenia Zarządcy pomniejszona o kwotę należnego podatku.

Kwoty czynszów oraz wpłaty za media pobierane przez Spółdzielnię w ramach obowiązków Zarządcy wynikających z zawartej umowy nie są obrotem Zarządcy w rozumieniu przepisów ww. ustawy o podatku od towarów i usług.

Zatem ewentualne przyjęcie przez Zarządcę za obrót podlegający opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług pobieranych czynszów i wpłat za media z tytułu najmu lokali stanowiących własność Gminy byłoby nieprawidłowe. Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Wobec powyższego, prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu zakupu towarów i usług służących utrzymaniu i eksploatacji wynajmowanych (zarządzanych) nieruchomości nie przysługuje osobie zarządcy, która nie jest podatnikiem z tytułu usług najmu.

Zgodnie z art. 14a § 2 ustawy Ordynacja podatkowa niniejsza interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę.
Stosownie do art. 14b § 1 i § 2 ustawy Ordynacja podatkowa interpretacja nie jest wiążąca dla wnioskodawcy, wiąże natomiast właściwe dla wnioskodawcy organy podatkowe i organy kontroli skarbowej i może zostać zmieniona albo uchylona wyłącznie w drodze decyzji, w trybie określonym w § 5.

W dacie złożenia wniosku nie toczyło się postępowanie podatkowe lub kontrola podatkowa, ani postępowanie przed sądem administracyjnym.
Postanowienie niniejsze wydane zostało na podstawie art. 143 w/w ustawy Ordynacja podatkowa z upoważnienia Naczelnika Urzędu Skarbowego w Olkuszu.

Pouczenie:
Na powyższe postanowienie służy zażalenie do Dyrektora Izby Skarbowej w Krakowie, ul. Wadowicka 10 za pośrednictwem Naczelnika Urzędu Skarbowego w Olkuszu w terminie 7 dni od daty doręczenia niniejszego postanowienia.
Zażalenie, w myśl art. 222 w związku z art. 239 w/w ustawy powinno zawierać zarzuty przeciw postanowieniu, określać istotę i zakres żądania będącego przedmiotem zażalenia oraz wskazywać dowody uzasadniające to żądanie.