Pytanie:

Czy sprzedaż nieruchomości składającej się z działek jest zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT oraz czy wynikające z tego przepisu zwolnienie od podatku VAT dotyczy również sprzedaży gruntów sklasyfikowanych w ewidencji gruntów jako drogi, które w rzeczywistości nie istnieją?

Stan faktyczny sprawy opisany we wniosku jest następujący: Spółka jest właścicielem działek ewidencyjnych o numerach: 8/50, 8/87, 8/88, 8/86, 8/49 położonych w Krakowie. Według ewidencji gruntów przedmiotowe działki kwalifikują się do następujących rodzajów użytków gruntowych: tereny niezbudowane, rola, rowy, drogi, pastwiska i łąki. Nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i decyzją o warunkach zabudowy. Spółka wyjaśnia, iż ujawnione w ewidencji drogi na dziatkach 8/87 i 8/88 w rzeczywistości nie istnieją. Ponadto części dziatek nr 8/87, 8/89 i 8/50 zostały zajęte pod ul. ... i należy domniemywać, iż na mocy art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. z 1998 r., nr 133, poz. 872) z dniem 1 stycznia 1999 r. przeszły na własność Gminy Kraków lub Skarbu Państwa. Jednakże do chwili obecnej brak jest deklaratoryjnej decyzji Wojewody Małopolskiego potwierdzającej fakt przejścia własności w/w terenów, a fakt ich zajęcia pod drogę nie został ujawniony w ewidencji gruntów. W chwili obecnej przed Wojewodą Małopolskim toczy się z wniosku Spółki postępowanie o wydanie przedmiotowej decyzji. Do czasu bowiem jej wydania nie jest możliwe wydzielenie z dziatek 8/50, 8/87, 8/88 i 8/89 terenów zajętych pod wybudowaną drogę. W dniu 15.09.2006 r. Spółka wystąpiła z wnioskiem do Wydziału Architektury Urzędu Miasta Krakowa o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji np. Budowa zespołu zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami i garażami podziemnymi i naziemnymi na dziatkach 8/50, 8/87, 8/88 i 8/89. Postępowanie w tej sprawie zostało wszczęte w dniu 13.11.2006 r.

Spółka zamierza sprzedać nieruchomość skradającą się z dziatek ewidencyjnych nr 8/49, 8/50, 8/86, 8/87, 8/88 i 8/89 z zastrzeżeniem, iż w odniesieniu do dziatek nr 8/50, 8/87, 8/88 i 8/89 toczy się postępowanie o wydanie decyzji stwierdzającej przejście części tych dziatek na własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego.

W ocenie Spółki sprzedaż w/w nieruchomości, dla której nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz brak jest decyzji o warunkach zabudowy - jest zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Ze zwolnienia korzysta również sprzedaż gruntów sklasyfikowanych w ewidencji gruntów jako drogi, gdyż w rzeczywistości drogi te nie istnieją. Podobnie zwolniona od podatku będzie sprzedaż dziatek nr 8/50, 8/87, 8/88 i 8/89 z zastrzeżeniem, iż nie dotyczy ona części zajętych pod drogę, których Spółka nie jest właścicielem, a zatem nie może w tym zakresie skutecznie przenieść prawa własności.

Naczelnik Urzędu Skarbowego w odpowiedzi na w/w wniosek wydał postanowienie z dnia 16.01.2007 r. w którym nie potwierdził stanowiska Spółki. Stwierdził bowiem, iż ustalenie przeznaczenia gruntu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku w decyzji o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Natomiast dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków nie zawierają informacji na temat przeznaczenia danej nieruchomości gruntowej. Skoro zatem w badanym stanie faktycznym przedmiotem sprzedaży będzie nieruchomość, której przeznaczenie nie zostało określone w oparciu o w/w dokumenty oraz biorąc pod uwagę w/w wniosek Spółki wskazujący na przeznaczenie nieruchomości pod zabudowę, Naczelnik Urzędu Skarbowego uznał, iż właściwą stawką podatku VAT dla przedmiotowej sprzedaży jest 22%. Natomiast w odniesieniu do terenów zajętych pod budowę drogi uwzględniając postanowienia art. 73 w/w ustawy z dnia 13 października 1998 r. organ podatkowy przyjął, iż w tej części w/w działki z mocy prawa stały sie własnością Gminy Kraków lub Skarbu Państwa, zatem nie mogą być przedmiotem sprzedaży dokonanej przez Spółkę.

Na powyższe postanowienie Spółka wniosła zażalenie, w którym zarzuciła w/w interpretacji naruszenie:
- art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT poprzez jego błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, iż terenem przeznaczonym pod zabudowę jest teren, co do którego złożono wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i wydzielono części zajęte pod drogę,
- art. 217 § 2 w zw. z art. 219 i 210 § 4 ustawy Ordynacja podatkowa poprzez nie zawarcie w zaskarżonym postanowieniu uzasadnienia prawnego polegającego na wskazaniu okoliczności sprawy przemawiających za budowlanym przeznaczeniem sprzedawanych działek oraz wyjaśnieniu dlaczego o budowlanym przeznaczeniu gruntów ma świadczyć złożenie przez Spółkę wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy oraz zajęcie części działek pod drogę.

W oparciu o powyższe zarzuty Spółka wnosi o zmianę zaskarżonego postanowienia w całości przez wydanie decyzji stwierdzającej, iż stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 8.11.2006 r. jest prawidłowe.

Spółka podtrzymuje Swoje dotychczasowe stanowisko zgodnie, z którym dla uznania gruntu za teren budowlany lub przeznaczony pod zabudowę decydujące są zapisy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o warunkach zabudowy danej nieruchomości. W przypadku braku tych dokumentów należy wziąć pod uwagę zapisy w rejestrze gruntów. Natomiast sam wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie przesądza o tym ze nieruchomość jest przeznaczona pod zabudowę. Podobnie w ocenie Spółki fakt, że część działek została zajęta pod drogę nie daje podstaw do stwierdzenia, że pozostała część gruntu jest przeznaczona pod zabudowę.

Po rozpoznaniu złożonego zażalenia oraz akt sprawy, Dyrektor Izby Skarbowej w Krakowie stwierdza:

Z postanowień art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. u. nr 54, poz. 535 ze zm.) wynika a contrario, iż dostawa nieruchomości gruntowych zabudowanych oraz niezabudowanych, ale będących gruntami budowlanymi lub przeznaczonymi pod zabudowę podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Postanowienia ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717 ze zm.) wskazują, iż przeznaczenie danego obszaru powinien określać miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W przypadku jego braku określenie sposobu zagospodarowania nieruchomości gruntowej następuje w drodze decyzji o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania, co zostało wyjaśnione Spółce w zaskarżonym postanowieniu.

Naczelnik Urzędu Skarbowego słusznie stwierdził, iż na podstawie danych wynikających z ewidencji gruntów i budynków nie można w sposób jednoznaczny i ostateczny określić przeznaczenia gruntu z punktu widzenia planowanych na nim inwestycji. Z postanowień ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz. U. z 2000 r., nr 100, poz. 1086 ze zm.) wynika bowiem, iż ewidencja gruntów i budynków obejmuje jedynie informacje dotyczące położenia gruntu, jego granic, powierzchni, rodzajów użytków gruntowych oraz ich klas gleboznawczych. Nie określa faktycznego czy planowanego przeznaczenia gruntu, co zauważa sama Spółka wyjaśniając, iż wynikające z ewidencji gruntów dane na temat istniejącej drogi na działce nie są zgodne ze stanem rzeczywistym, gdyż w rzeczywistości droga przez wskazaną działkę nie przebiega. Natomiast w innym przypadku opisanym przez Spółkę stan rzeczywisty nie znajduje odzwierciedlenia w zapisach ewidencji. Mato miejsce w odniesieniu do działek zajętych pod ulicę ..., gdyż w ewidencji gruntów brak jest stosownego wpisu na temat istniejącej na tych działkach drogi. Okoliczności te zatem potwierdzają słuszność stanowiska organów podatkowych, iż na podstawie danych zawartych w ewidencji gruntów i budynków nie można w sposób wiążący określić faktycznego lub planowanego przeznaczenia gruntów ujętych w tej ewidencji.

Wobec powyższego informacja, iż sprzedawane przez Spółkę działki według ewidencji gruntów i budynków stanowią takie użytki gruntowe jak: pastwiska, łąki, tereny niezabudowane nie oznacza wcale, iż tereny te nie mogą być przeznaczone pod zabudowę. Dlatego aby w sposób jednoznaczny określić ich przeznaczenie Spółka, wobec braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego powinna uzyskać decyzje o warunkach zabudowy dotyczącą sprzedawanych działek, o czym została poinformowana w zaskarżonym postanowieniu. Natomiast jeśli Spółka nie posiada określonych ustawowo dokumentów, które w sposób wiążący określają przeznaczenie sprzedawanego gruntu, to nie może z faktu ich nieposiadania wywodzić prawa do korzystania ze zwolnienia od podatku. Zasadą bowiem podatku od towarów i usług jest powszechność opodatkowania. Zatem zastosowanie zwolnienia od podatku dla danej sprzedaży jest przywilejem, z którego można skorzystać pod warunkiem spełnienia określonych przepisami przesłanek warunkujących to zwolnienie.

W ocenie organów podatkowych w rozpatrywanym stanie faktycznym przesłanki takie nie zostały spełnione. Spółka nie przedstawiła bowiem określonych przepisami prawa dokumentów określających przeznaczenie gruntu, natomiast informacje, które zostały przez Nią podane nie są wystarczające dla uznania, iż sprzedawana nieruchomość jest terenem, na którym podjęcie inwestycji budowlanej jest wykluczone.

Ponadto okoliczności, na które zwrócił uwagę Naczelnik Urzędu Skarbowego takie jak:
- złożony przez Spółkę wniosek o wydanie warunków zabudowy dla inwestycji pn. Budowa zespołu zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami i garażami podziemnymi i naziemnymi wraz z infrastrukturą techniczną dla sprzedawanych działek,
- zajęcie części tych działek pod budowlę jaką jest droga, w przypadku gdy z postanowień ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wynika, iż wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia m.in. następujących warunków:
- co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
- teren ma dostęp do drogi publicznej;
świadczą o tym, iż sprzedawane tereny zostaną przeznaczone pod zabudowę.

W świetle powyższego należy przyjąć, iż dostawa gruntu, którego budowlany charakter nie został wykluczony w oparciu o obowiązujące w tym zakresie przepisy, nie może korzystać ze zwolnienia od podatku i winna być opodatkowana z zastosowaniem 22% stawki podatku, zgodnie z art. 41 ust. 1 w/w ustawy o VAT.

Dyrektor Izby Skarbowej w Krakowie nie potwierdza zarzutu naruszenia art. 217 § 2 w zw. z art. 219 i 210 § 4 ustawy Ordynacja podatkowa poprzez brak w zaskarżonym postanowieniu uzasadnienia faktycznego i prawnego. Naczelnik Urzędu Skarbowego w swojej ocenie stanowiska Spółki powołał właściwe przepisy prawa i dokonał ich prawidłowej interpretacji. Wyjaśnił przyczyny, dla których planowana przez Spółkę sprzedaż nieruchomości nie może korzystać ze zwolnienia od podatku. Uzasadnienie zawarte w zaskarżonym postanowieniu w ocenie organu odwoławczego jest obszerne i wyczerpujące.

Z w/wymienionych względów, kierując się postanowieniami art. 14b § 5 pkt 1 ustawy Ordynacja podatkowa, Dyrektor Izby Skarbowej w Krakowie orzekł jak w sentencji.

Powyższa interpretacja:
- dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę;
- nie jest wiążąca dla podatnika, następcy prawnego podatnika/osoby trzeciej odpowiedzialnej za zaległości podatkowe, wiąże natomiast właściwe dla wnioskodawcy organy podatkowe i organy kontroli skarbowej.

Decyzja niniejsza jest ostateczna.

W przypadku jej niezgodności z prawem służy prawo wniesienia skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10.

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach za pośrednictwem Dyrektora Izby Skarbowej w Krakowie w terminie 30 dni od dnia doręczenia decyzji.