Pytanie:
Jaką stawkę podatku VAT należy zastosować w przypadku:
1)- dostawy (zaliczek na poczet dostawy) lokali mieszkaniowych występujących w dobudowanej części budynku?
2)- dostawy (zaliczek na poczet dostawy) lokali mieszkaniowych o modernizacji?
3) - dostawy (zaliczek na poczet dostawy) lokali użytkowych - gdy wydatki poniesione na ulepszenie nieruchomości mającej status "towaru używanego" przekroczą 30% wartości początkowej?
P O S T A N O W I E N I E Naczelnik Urzędu Skarbowego Kraków-Podgórze działając na podstawie art. 14a par. 1 oraz par. 4 Ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja Podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8 poz. 60) po rozpatrzeniu wniosku Spółki z dnia 23.06.2005 r. (data wpływu 24.06.2005 r.) w sprawie udzielenia interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w zakresie podatku od towarów i usług stwierdza, iż przedstawione we wniosku stanowisko:
- jest prawidłowe - odnośnie stwierdzenia, iż w przypadku otrzymania zaliczek na poczet dostawy lokali użytkowych usytuowanych na parterze budynku oraz faktycznej dostawy tych lokali należy zastosować stawkę podatku od towarów i usług w wysokości 22% - tj. stawkę podstawową,
- jest prawidłowe - odnośnie stwierdzenia, iż w przypadku otrzymania zaliczek na poczet dostawy lokali mieszkaniowych (apartamentów) występujących w dobudowanej części budynku (tj. na drugim, trzecim piętrze i w oficynie), oraz faktycznej dostawy tych lokali należy zastosować stawkę podatku od towarów i usług w wysokości 7%,
- nie jest prawidłowe - odnośnie stwierdzenia, iż w przypadku otrzymania zaliczek na poczet dostawy lokali mieszkaniowych mieszczących się na pierwszym piętrze budynku oraz faktycznej dostawy tych lokali należy zastosować stawkę podatku od towarów i usług w wysokości 7%. U Z A S A D N I E N I E Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż Spółka nabyła od osoby fizycznej działkę zabudowaną budynkiem wielomieszkaniowym. Od końca roku, w którym zakończono budowę budynku minęło 5 lat.
Na parterze budynku znajdują się lokale użytkowe. Pierwsze piętro zajmują lokale mieszkaniowe.
Spółka zamierza przeprowadzić gruntowną modernizację i rozbudowę niniejszego budynku, a następnie sprzedać lokale użytkowe i lokale mieszkaniowe (apartamenty).
Modernizacja będzie dotyczyła parteru i pierwszego piętra i polegać będzie na gruntownej przebudowie układu ścian i ciągów komunikacyjnych. Rozbudowa natomiast będzie polegała na dobudowaniu dodatkowych pięter (drugiego i trzeciego piętra) oraz dobudowaniu oficyny.
W dobudowanej części budynku znajdą się apartamenty mieszkaniowe.Jak wynika z powyższego, w wyniku modernizacji i rozbudowy - ilość, wielkość i rozmieszczenie lokali (w tym lokali mieszkaniowych) będzie się całkowicie różnić od stanu, jaki występuje obecnie w nabytym budynku.Spółka przewiduje, iż wydatki poniesione na ulepszenie w/w nieruchomości przekroczą 30% ceny jej nabycia a sprzedaż poszczególnych lokali nastąpi w ciągu 2 lat od daty zakupu nieruchomości. Zdaniem podatnika, w sytuacji otrzymywania zaliczek na poczet dostawy lokali w przedmiotowym budynku jak i faktycznej dostawy lokali należy zastosować stawkę podatku od towarów i usług w następującej wysokości:
- 22% - w stosunku do lokali użytkowych usytuowanych na parterze budynku,
-7% - w stosunku do lokali mieszkaniowych mieszczących się na pierwszym piętrze budynku,
-7% - w stosunku do lokali mieszkaniowych (apartamentów), które będą występować w dobudowanej części budynku tj. na drugim i trzecim piętrze oraz w oficynie.
Spółka stoi na stanowisku, iż stawkę podatku od towarów i usług w wysokości 7% - jak wyżej stosuje się do dnia 31 grudnia 2007 r.
Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt 10, pod warunkiem, że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Za towary używane uważa się m. in. budynki i budowle lub ich części, jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat (art. 43 ust. 2 pkt 1 w/w ustawy).
Przepis art. 43 ust. 6 Ustawy o pod. VAT stanowi, iż zwolnienia, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, nie stosuje się do dostawy towarów wymienionych w ust. 2 pkt 1 (tj. do używanych budynków i budowli lub ich części) jeżeli przed wprowadzeniem ich do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej, a podatnik:
1) miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków,
2) użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych.
W art. 43 ust. 1 pkt 10 postanowiono, iż zwalnia się od podatku dostawę obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyjątkiem obiektów i ich części, które mają być zasiedlone lub zamieszkane po raz pierwszy; zwolnienie nie dotyczy części budynków przeznaczonych na cele inne niż mieszkaniowe.
Z przepisu art. 2 pkt 14 Ustawy wynika, iż przez pierwsze zasiedlenie rozumie się wydanie pierwszemu nabywcy lub pierwszemu użytkownikowi obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu.
Przepis art. 146 ust. 1 pkt 2 lit. b) w/w Ustawy stanowi, iż w okresie od dnia przystąpienia Rzeczypospolitej Polskiej do Unii Europejskiej do dnia 31 grudnia 2007 r. stosuje się stawkę w wysokości 7% w odniesieniu do obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych.
Biorąc pod uwagę wszystkie powyższe regulacje Naczelnik Urzędu Skarbowego stwierdza, co następuje:
- w sytuacji otrzymania zaliczek na poczet dostawy lokali użytkowych usytuowanych na parterze budynku oraz faktycznej dostawy tych lokali winna być zastosowana stawka podatku od towarów i usług w wysokości 22% tj. stawka podstawowa. Brak zwolnienia z podatku VAT wynika w tym przypadku z przepisu art. 43 ust. 6 Ustawy o pod. VAT.
Z przedstawionego bowiem stanu faktycznego wynika, iż wydatki poniesione na ulepszenie nieruchomości posiadającej status "towaru używanego", w stosunku do której nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony przekroczą 30% wartości początkowej i:
- Spółka dokona dostawy lokali użytkowych (po dokonaniu modernizacji) w ciągu 2-ch lat od daty zakupu nieruchomości,
- Spółce będzie przysługiwać prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od wydatków na modernizację lokali użytkowych,
-w sytuacji otrzymania zaliczek na poczet dostawy lokali mieszkaniowych (apartamentów) występujących w dobudowanej części budynku tj. na drugim i trzecim piętrze oraz w oficynie, jak również faktycznej dostawy tych lokali należy zastosować stawkę podatku od towarów i usług w wysokości 7% (do dnia 31.12.2007 r.). Stawka ta obowiązuje w tym przypadku na podstawie przepisu art. 146 ust. 1 pkt 2 lit. b) Ustawy o podatku od towarów i usług.
Dostawa niniejszych lokali będzie bowiem realizowana na rynku pierwotnym, tzn. przed pierwszym zasiedleniem lub zamieszkaniem, a więc nie korzysta ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o pod. VAT.
Zdaniem Naczelnika tut. Urzędu Skarbowego zwolnienie od podatku VAT należy zastosować natomiast w przypadku:
- otrzymania zaliczek na poczet dostawy lokali mieszkaniowych mieszczących się na pierwszym piętrze budynku,
- faktycznej dostawy tych lokali. Zwolnienie to przysługuje na mocy przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o podatku od towarów i usług.
Z przedstawionego przez Spółkę stanu faktycznego wynika bowiem, iż część lokali mieszkaniowych występujących na pierwszym piętrze budynku zajmują obecnie lokatorzy płacący czynsz regulowany, część zaś wykorzystywana jest do świadczenia usług krótkotrwałego zakwaterowania. Dostawa lokali mieszkaniowych (po modernizacji) znajdujących się na pierwszym piętrze budynku będzie zatem realizowana na rzecz potencjalnych nabywców - na rynku wtórnym. Modernizacja istniejącej obecnie substancji mieszkaniowej pierwszego piętra nie zmieni bowiem faktu, iż lokale mieszczące się na tym piętrze były już w przeszłości zasiedlone lub zamieszkałe.
Powyższa interpretacja:
- dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę, traci swoją moc z chwilą zmiany przepisów jej dotyczących;
- nie jest wiążąca dla podatnika, wiąże natomiast właściwe dla wnioskodawcy organy podatkowe i organy kontroli skarbowej.
Pouczenie:
Na powyższe postanowienie służy zażalenie do Dyrektora Izby Skarbowej w Krakowie za pośrednictwem Naczelnika Urzędu Skarbowego Kraków-Podgórze w terminie 7 dni od daty doręczenia niniejszego postanowienia.
